不動産投資ローンで審査落ち！？投資用物件を購入する際のローン審査で気を付けたい6つのポイントを伝授

不動産投資ローン審査で気を付けたい「6つ」のポイント

まず、融資を受けるにあたり、融資を受ける本人に返済能力があるかどうかを、金融機関が審査・判断します。

不動産投資ローンの審査で気を付けたいポイントは以下の6つで、居住用に組む住宅ローンと審査ポイントがよく似ています。

①勤務先・勤続年数

不動産投資ローンは30年や35年など長期間で少しずつ返済をしていきます。
審査をする上で、重要となるのは返済に対する「収入の安定性」です。勤務先の規模や、業種などを確認し、安定した会社に勤めているかを審査します。

また、勤続年数も安定性を計る上で重要な項目です。就職や転職して間もなく、勤続年数が短いと会社との相性などにより退職し、収入が途絶えてしまう可能性があります。勤続年数が長ければ、収入の安定性が見込めますので、勤続年数が3年以上であれば不動産投資ローンの審査は通りやすくなります。

ただし、例外もあり、同業種へキャリアアップのために転職した場合などは、勤続年数に関わらず不動産投資ローンの審査に有利に働くこともあります。

②年収

年収については「高ければ良い」というわけではなく、勤務先・勤続年数と同様に「収入の安定性」に加え、「継続性」が重要視されます。そのため、契約期間の定められている派遣社員や契約社員は、審査落ちする可能性が高いです。

金融機関により異なりますが、正社員の場合、年収500万円以上あれば不動産投資ローンが通りやすくなります。そのため、一般サラリーマンや公務員でも、不動産投資を始める方が増えています。

③自己資金

投資用物件の購入時にローンを組み、毎月少しずつ返済するので、自己資金は必要ないと考える方もいますが、不動産投資ローンの審査は「ローンを組む人がどういう人なのか」という個人の属性もしっかりと審査をされます。その中でもお金にまつわる部分は重要視されます。

まず当然ですが、初めに自己資金を投入し、ローン額を下げれば毎月の支払額が安くなるので、家賃収入で支払い後、手元にお金が残ります。
金融機関側としては、自己資金を入れられるなら、より安心なので融資は通りやすくなります。

また、金融機関によって変わりますが、一定額自己資金を入れることで、優遇金利を受けられるケースもあります。

他にも、専業主婦やパート・アルバイトの方で、購入金額の半分以上を頭金として入金できる場合は不動産投資ローンを組めることがあり、自己資金をしっかり用意できるとローン審査を優位に進めることができる可能性があります。

しかし、ローンの審査時、自己資金がほぼない、自己資金に代わる資産もないとなると、金融機関にとってリスクのある融資となるため、以下のようになることが想定されます。

自己資金がない方は有利なローン計画は難しくなり、本来、資産を増やすために始めるはずの投資が、生活を苦しめるだけの結果になることもあります。
自分にとって有利な不動産投資ローンを組むためにも、日頃の備えが重要と言えるでしょう。

④信用情報

「信用情報」も大事な要素です。融資を受けるときには、「保証会社」が保証人の代わりをすることが多く、その保証会社が、借入者の過去の信用情報を検索します。

この信用情報には「クレジットカードの申込履歴」や「支払い状況や延滞履歴」などが登録されています。特に、過去に複数回延滞した履歴があり、延滞分の完済から5年が経過していない場合は、基本的には審査落ちすると考えてよいでしょう。

また、完済時期との関係で、年齢も重要な要素として見られます。多くの銀行では完済年齢を80歳未満としているので、年齢が高いほど完済までの期間を短く設定しなくてはなりません。
返済期間が短くなる分、月々の返済額が大きくなるため、返済能力を厳しく見られることになります。

信用情報は、クレジットカードなどを計画的に利用し、支払いができている人、もしくは借り入れがあったとしても、返済期日に支払いをしていれば、問題はないでしょう。

⑤団体信用生命保険加入のための健康状態

団体信用生命保険は、ローン契約者がもし病気や事故により、ローンの支払いが出来なくなった時に不動産投資ローンの残債をカバーするために加入する保険です。そのため、金融機関ごとに団体信用生命保険の内容も異なりますが、ほとんどの場合、不動産投資ローンを組むには、団体信用生命保険に加入することが必須条件になっています。

団体信用生命保険は、過去3年間の病気や手術の治療内容や経過について告知する必要があり、現在の健康状態によっては加入することが出来ません。よって健康状態に問題がある場合は、不動産投資ローンの申し込みが難しくなる可能性があります。健康状態に不安がある方は、不動産会社へ相談してみましょう。

⑥購入する物件の評価

融資を受ける際、個人の属性以外にもう一つのポイントになるのが購入する物件の評価です。

金融機関は融資をする際、借り手が返済できなくなった場合に賃金回収ができるように担保を取るのが一般的です。その担保条件に、融資額に見合う価値があるのかどうかを評価する担保評価というものがあります。

担保評価は、その物件が安定的な収益が回収できるかという資産性も含めて判断します。なので、交通の利便性が高い都市部は人口が集中しており、学生や社会人といった単身者の賃貸需要も高く、安定した収益が見込める立地と言えます。

資産価値の低い物件や中古の物件となれば、金融機関ごとに掛け目（※１）が入ることがあります。

逆に、個人の属性に少々不安があった場合でも、価値の高い物件であれば融資を受けやすくなる事も考えられます。
不動産投資は経営の視点で、長期的な計画を立てることが重要と言えるでしょう。

実例あり！不動産投資ローンを「組めなかった人」とはどんな人？

実際に不動産投資ローンを組むことができなかった人の事例を紹介します。

例）3年以上勤続していても、給与体系が原因でローン審査落ち・・・

Aさんの年収だけを見ると、非常に属性の良い方に見えます。しかし、前年度年収は540万円であり、本年度と比べて年収に落差が大きかったことにより、直近3か年分の収入証明書の提出を求められました。すると、3年前は420万円で、3年だけ見ても年収の浮き沈みが大きいことが分かりました。

理由は職業が生命保険の営業マンで、給与はすべてフルコミッション（完全成果主義）だからです。この点を金融機関は「継続性のない収入源」と判断したことにより、頭金2割（440万円）が必要な1,760万円までの融資しか通してもらえませんでした。

手持ち資金を考えると、440万円の頭金は出せないということで、Aさんは不動産投資ローンを組むことをあきらめることになりました。

このように、いくら年収が高くても金融機関の審査内容によっては、不動産投資ローンを組むことができない場合があります。

さらに中古物件の場合、物件の評価が低くなります。Aさんの場合、中古物件ではなく、物件評価の高い新築物件の購入を検討していれば、ローンを組むことが出来た可能性があります。
金融機関により審査内容は異なります。そのため、1社落ちたからとあきらめずに、不動産会社と相談しながら、ほかの金融機関を検討してみるのも選択肢の1つです。

【超重要】不動産投資ローンは、不動産会社に相談をして自分に合ったローンを組むこと

不動産投資ローンの疑問は、投資用物件を購入する不動産投資会社に相談してみるといいでしょう。

大手の不動産投資会社であれば、誰もが聞いたことのある銀行、信販系金融機関と提携をしていることが多く、安心してローンを組むことができたり、独自に金融機関とのパイプラインが構築されていて、特別な条件で融資を通してくれたりする場合があります。

まとめ

不動産投資には金融機関からの融資が不可欠。そして、自分に合った、かつ有利な条件で融資を受けることが、不動産投資の成功に大きく影響するといっても過言ではありません。
多くの情報が集まる不動産会社など、プロに相談しながらローンについて考えていくとよいでしょう。