不動産投資ローンを組めない人はどんな人？審査落ちしない為に実例を基に検証！

不動産投資ローン審査の「5つ」のポイント

融資を受けるにあたって、まず融資を受ける本人に返済能力があるかどうかを、金融機関が判断します。

不動産投資ローンの審査では、以下の5つが主なポイントになります。基本的には、入居用に組む通常の住宅ローンと審査のポイントは変わりません。

年収については「高ければ良い」というわけではなく、「安定性」と「継続性」が重要視されます。そのため、業績が良く、上場している企業などであれば金融機関からの評価は高くなります。

また、その収入に継続性があるかどうかも大事です。そのため、派遣社員や契約社員は基本的にローンが通りませんが、正社員は勤続年数が長いほど高評価になります。

さらに、「信用情報」も大事な要素です。融資を受けるときには、「保証会社」が保証人の代わりをすることが多いです。そして、その保証会社が、借入者の過去の信用情報を検索するのです。

その信用情報は「過去の延滞履歴」や「クレジットカードの作成履歴」などが出ます。特に過去に延滞した履歴があると、融資の審査は通らないことがほとんどです。

また、完済時期との関係で、年齢も重要な要素として見られます。多くの銀行では完済年齢を80歳未満としているので、年齢が高いほど完済までの期間を短く設定しなくてはなりません。

期間が短くなる分、月の返済額を大きくする必要があるため、その場合には返済能力を厳しく見られることになります。

不動産投資ローンを組めなかった人の実例

では、実際に不動産投資ローンを組もうとしたものの、組めなかった人の実例を紹介します

年収だけを見ると、非常に属性の良い方に見えます。しかし、前年度の年収を確認してみると、前年度年収は540万円であり、本年度と比べて落差が大きかったことにより、直近3か年分の収入証明書の提出を求められました。すると、3年前は420万円で、3か年だけ見ても年収の浮き沈みが大きいことが分かりました。

理由は職業が生命保険の営業マンで、給与はすべてフルコミッション（完全成果主義）だからです。この点を金融機関は「継続性のない収入源」と判断したことにより、頭金2割（440万円）が必要な1,760万円までの融資しか通してくれませんでした。

手持ち資金を考えると、440万円の頭金は出せないということで、この方は不動産投資ローンを組むことをあきらめることになりました。

このように、いくら年収が高くても金融機関の審査内容によっては、不動産投資ローンを組むことができない場合があります。

ただし、金融機関によっては、今回紹介した属性の方でも審査に通す可能性もあります。そのため、1社落ちたからとあきらめずに、不動産会社と相談しながら、ほかの金融機関を検討してみるのも選択肢の1つです。

物件評価も審査のポイントになる

融資を受ける際、個人の属性以外にもう一つのポイントになるのが購入する物件の評価です。

金融機関は万が一ローンの返済が滞ったときには、金融機関は貸付額の回収をする必要があるので、投資用物件そのものを担保とする場合を想定し、その物件にどれほどの安定的な収益性があるのかを審査します。

安定性が確保できるかを判断するうえで、物件の収益性の高さ、つまりは利回りの高さも基準のひとつになります。利回りには表面利回りと実質利回りがありますが、ここで重視されるのは実質利回りです。

実質利回りとは、家賃収入から諸経費を引いたうえで算出する利回りになります。実際の経営の視点で利益が出る物件であれば、融資を受けやすくなります。

物件の評価を高める条件として、交通の利便性が高い駅近の好立地物件であるという点があります。都市部への人口集中が増加傾向にあり、学生や社会人といった単身者のニーズが絶えない都市部では、駅近の好立地物件のニーズが常に存在します。

仮に、個人の属性に不安があったとしても、価値の高い物件であれば融資を受けやすくなると考えることもできます。不動産投資は経営の視点で、長期的な計画を立てることが重要といえるでしょう。

ベストな金融機関の選び方

不動産投資の融資では、個人の属性や物件の価値が重要なポイントになりますが、先にも説明した通り、金融機関によって融資の基準は異なります。
ひとことで金融機関といっても、メガバンクから地方銀行、信用金庫、ノンバンクなどさまざま。

一つの目安として年収別に見た場合、年収500万円未満か、500万円以上といったレンジに分けられます。

年収500万円未満の人は公的金融機関やクレジットカード系の金融機関（信販系）、ネットバンク系などが候補として挙げられます。

年収500万円以上の人は、そこに加えて地方銀行や都市銀行の一部も候補として挙げられます。

また、地元の信用金庫は少額の案件からでも比較的融資が受けやすい代わりに、その地域の物件以外だと融資が難しくなることもあります。

反対に都市銀行は、全国に支店網があるので他エリアでの投資でも融資してもらえますが、融資のハードルは高くなります。個人向け融資を行う政府系金融機関では、金利が低くい反面、頭金が必要で融資期間も短くなるという特徴があります。

しかし上記はあくまで目安であり、全てがこの限りではありません。融資を受ける人の審査以外にも、物件の収益性や資産価値、その将来性なども考慮されます。

このように自分に最適な融資を受けることができる金融機関がどこであるのかを探すのは難しい面があるのも事実です。

どの金融機関にするかお悩みでしたら、不動産投資会社に相談するのもよいでしょう。
大手の不動産投資会社であれば、独自に金融機関とのパイプラインを持っていたりするので、特別な条件で融資を通してくれるケースもあるようです。

まとめ

不動産投資には金融機関からの融資が不可欠。そして、自分に合った、かつ有利な条件で融資を受けることが、不動産投資の成功に大きく影響するといっても過言ではありません。

多くの情報が集まる不動産会社など、プロに相談しながらローンについて考えていくとよいでしょう。