これを読めば解決!不動産投資初心者が買うべき物件は「新築物件」?それとも「中古物件」?

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不動産投資の初心者が特に迷うのは、「新築物件と中古物件は、どちらがいいの?」という点です。

不動産投資が初めての方は、どの物件に投資をすればよいのか分からず、「新しいほうがいいのでは?」、または「物件の価格が安ければいいのでは?」など、曖昧な考えのまま購入をしてしまい、失敗をする方も少なくありません。そこで今回は、不動産投資初心者にとって、新築物件と中古物件のどちらを選ぶ方がよいのかを考察していきます。
投資用物件の購入費用、利回りなど、新築物件と中古物件の比較ポイントはたくさんあります。費用対効果やリスクの面、そして投資用不動産の購入時のローンの組みやすさなど、様々な観点から新築物件と中古物件を比較してみましょう。

新築物件と中古物件の購入費用について

投資用物件を購入するとき、新築物件と中古物件で一番に比較するポイントは「購入費用」です。

例えば、本であれば新刊を購入するよりも、中古の方が安価になったり、PCや電化製品なども同様に、中古であれば新品よりも安く手に入れたりできます。不動産においても同じように、新築物件よりも中古物件のほうが購入費用は安く済むと考える方も多いはずです。

確かに、新築物件に比べると中古物件は、7~8割程度の価格で購入できる物件も存在します。物件に入居者がついている場合も多く、その分効率よく運用を始めることが出来ます。物件価格が安い分、表面利回りが高くなりやすい傾向にあり、入居者がすぐにでも見つかれば、それだけ効率よく運用できるので、利回りが高くなります。

ですが中古物件は、物件の購入費用という「イニシャルコスト」は低く抑えられますが、その分、運用に関する「ランニングコスト」が高くなってしまうという性質を持っています。

中古物件の場合、程度は異なるとしても、購入した段階からすでに、建物や室内の設備に不具合が生じている可能性が高いです。購入金額は抑えられても、物件を購入し賃貸に出す前にリフォームなどを行い、賃借人の目に留まるようにしておく必要があるため、想定以上の費用がかかってしまう恐れがあります。

中古物件を購入後、想定される修繕費用一覧

お風呂場・トイレ・キッチン

水回りは配管が劣化していると水漏れにより、所有している部屋のみではなく、左右上下階にも大きな損害を与えてしまう可能性があります。また、賃借人が物件を選ぶ際に、水回りの衛生状態を気にする方が非常に多いため、きれいにしておくことで選んでもらいやすい物件となります。

■お風呂場

浴槽の取り換えや浴槽コーティングを行う場合

  • 約5万円~13万円程度

風呂場の壁の修繕

  • 約10万円

ユニットバスをまるごと取り換える必要がある場合は、100万円以上となることもあります。

■トイレ

中古物件の中には、トイレが和式タイプの場合があります。
この場合、洋式トイレへリフォームをしないと、入居率が大きく下がると予想されます。

洋式トイレに変更する場合

  • 約15万円~20万円

購入した物件が洋式トイレであったとしても、汚れの蓄積や劣化がひどい場合は、衛生面においてもよくないため、交換が必要になります。
人間にとってトイレは必要不可欠なため、中古物件を購入した方は、費用を惜しまず、メンテナンスや交換をしっかりとされる方がほとんどです。

■キッチン

中古物件の場合、キッチンに高さがなく、料理がしづらいキッチンも存在します。

昨今では、働き方の変化により在宅勤務を主とする方も多くなりました。ソーシャルディスタンスの観点からも、外食よりも自炊を選択する人も増え、単身者、ファミリー層など関係なくキッチンにこだわって家を探す人も少なくありません。

キッチンをシステムキッチンにリフォームした場合

  • 約50万円~100万円

中古物件のキッチンは、水栓の劣化による水漏れや、ガスコンロの老朽化による火災の発生などにつながるため、大きなリフォームをしない場合でも部分的に修繕を行う必要があります。

■床

各部屋の床で室内の印象が決まると言っても過言ではありません。
床は汚れやすく、家具などで傷つきやすい部分でもあるため、定期的に張替えリフォームを行う必要があります。
床材はフローリング・フロアタイル・クッションフロア・フローリングのいずれかが主流です。

フローリング

  • 貼り替える場合は20㎡程度の床で約18万円~約36万円、重ね張りをする場合は20㎡程度の床で約12万円~約30万円

フロアタイル

  • 20㎡程度の床で約10万円

クッションフロア

  • 20㎡程度の床で約6万円

フローリングの場合、張替えまではしなくていい状態であっても、普段の掃除では落としきれない汚れなどがあるため、衛生面上フローリングワックスを行うほうがよいでしょう。

フローリングワックス

  • 20㎡程度の床で約16000円、剥離洗浄(もともと塗られていたワックスをはがす作業)を行う場合は20㎡程度の床で約3万円
■壁

部屋全体を囲う壁も部屋の印象を大きく左右します。
壁は床ほどの汚れはない場合でも、経年劣化をしていくものです。クロスも定期的な張替えが必要になります。また、流行のアクセントクロス取り入れることで部屋の需要を高めることもできます。

クロスのリフォーム(相場)

  • 1平方メートルあたり1000円~1500円程度
■エアコン

エアコンの平均寿命は約10~15年です。
そのため中古物件の場合は、エアコン交換工事が必要となる可能性があります。

エアコン購入費と工事費

  • 約10万円~12万円
■給湯器

エアコン同様に平均寿命は約10~15年です。使用期間が長いものは、安全に使用するためにも中古物件購入時に交換工事を実施します。

給湯器本体費用と工事費

  • 約10万円

購入する物件によっては、さらに修繕費用がかさむことも想定されます。中古物件の設備仕様は古いタイプが多いため、家賃を高めに設定したい場合や、入居率を上げたい場合は、最新設備に取り替える必要があります。
よって、中古物件の購入を検討する場合には、物件購入価格に加え、修繕費・リフォーム費用として100万円以上の資金を用意しておいたほうがいいでしょう。

また中古物件の場合、オーナーチェンジ(住んでいる賃借人はそのままで、物件を売買する)も可能ですが、この場合、賃借人のプライバシー保護のため、物件の内覧はできません。

そのため、現況有姿(購入予定の物件の状況が分からない状態)での購入となり、どの程度劣化しているのか、修繕が必要なのかが不明なため、賃借人が転居したあと、次の賃借人を付けるまでに膨大な費用が掛かることも想定しなければいけません。

物件を購入してすぐに賃貸に出すことが出来ないことや、ある程度まとまった資金を準備できる方でないと難しいのが中古物件への投資となります。

一方、新築物件は建物の全体が新しく、最新の設備が導入されていることから、中古物件で必要な購入費以外の修繕・リフォーム費は必要ありません

賃借人からも根強い人気のある新築物件ですが、在宅勤務を取り入れる企業の増加に伴い、自宅の環境を向上させたいという方が増加傾向にあるため、最新設備が備わっている物件はさらに需要が高まっています。新築物件同様の最新設備を中古物件に導入するには、かなりの費用が必要となり、結果、新築物件以上の価格になることもあります。
このことから、不動産投資を始めるにあたり、かかってくる初期費用については、新築物件も中古物件も大差ないと言えるでしょう。

新築物件と中古物件の大規模修繕と修繕積立金について

どんなに頑丈な建物でも、年数が経過をするにつれて老朽化していくことは否めません。
そこで、重要になるのは大規模修繕、その修繕にかかる修繕積立金についてです。

今回は新築マンション・中古マンションで区分所有(一部屋単位で所有)をした場合を想定し考察します。

大規模修繕

マンションにおける大規模修繕は、「建物の劣化を防ぎ、建築当時のマンションの機能を復活させる」という目的で実施される工事のことです。
改良工事や改修工事とは違い、建物を存続させるために、必ず実施しなくてはいけない工事です。

新築マンションの場合は、竣工(工事が完了し建物が出来上がること)までに、いつ大規模修繕を実施するのかも含めた長期修繕計画が作られ、竣工時には管理組合が発足し、管理が始まります。
このように、管理体制が整った状態で投資をスタートすることができます。

中古マンションの場合は、管理組合には途中参加となり、現状の建物の管理状況について自分で確認をする必要があります。一般的には大規模修繕工事の周期は10年~12年周期と言われますが、地震や台風など自然災害などにより、建物の劣化が想定以上に早く進行した場合は、一般的な周期よりも短い周期で実施することもあります。

購入する中古物件が、どのタイミングで大規模修繕工事を実施するかを自身で調べて確認する必要があります。

大規模修繕工事は、建物外観全体を足場やシートで囲う仮設工事を伴う大がかりな工事です。

壁面や天井部分のコンクリート躯体部分のひび割れなどの、劣化を補修し建物の耐久性を上げる工程や、タイル補修工事、雨水などから建物を保護するシーリング工事、建物の外壁や、扉、外部階段などの塗装工事、屋上やバルコニー、廊下には防水工事を実施します。
その他、エントランスの大改修や給排水管の更新、オートロックやバリアフリー化などもこのタイミングで実施するマンションもあります。

このことから、大規模修繕工事は多額な費用をかけて実施することが想像できると思います。

ここで重要なことは、この高額な費用をどのように捻出しているのかということです。

修繕積立金

大規模修繕に必要な修繕費は、毎月決められた額を各部屋の所有者が支払い、管理組合が積み立てていきます。

中古マンションの場合、以前所有していた人が修繕積立金を積み立てておらず、大規模修繕工事の際に多額の費用を請求される事例も少なくありません。

また、建物が古くなればもちろん積み立てる金額も高くなっていき、当初想定していた利回りに狂いが生じる可能性もあります。物件の築年数や劣化の程度により異なりますが、購入して間もなく大規模修繕工事が実施される場合や、修繕箇所が予定よりも多くなり、追加で費用が発生するケースもあります。物件の購入前に積立金の状況や設計、建築がしっかりなされているかも確認をしておくほうがいいでしょう。

新築マンションの場合、管理組合発足の時から支払い続け、毎月もれなく積み立てていくため、大規模修繕工事の際に、多額の持ち出し金が発生するようなことはありません
竣工して間もないため、当面の間修繕等の必要はなく、積立金等の維持費は中古マンションよりも安価になります。

中古マンションは、物件の安さから利回りも良いと言われますが、物件が古い分それだけ維持費がかかります。また、マンションの管理状況についての良し悪しを、どのように判断すればよいのかなど、初心者には分からないものです。

新築マンションであれば、大規模修繕を行うのも約10年後であり、修繕積立金も最初からしっかりと積み立てられます。不動産投資の初心者は、余計な心配なく始められる新築マンションがおすすめということが分かります。

新築物件と中古物件の耐震基準について

不動産投資において、災害リスクに遭遇する可能性は考えておかなければいけません。
その中でも、とりわけ注意したい災害は地震です。

過去30年以内に震度7以上の地震は阪神淡路大震災・東日本大震災・熊本地震の3回、2021年2月にも東日本大震災の余震と言われる震度6強の地震が発生しました。
だからこそ、不動産投資においても地震に強い物件を選ぶことが大切になります。

地震に強い物件である指標として「建築基準法で定められる耐震基準」というものがあります。耐震基準は、過去に発生した大地震の度に改正されており、新築物件は最新の建築基準法に則り設計・建設されています。
2007年12月以降に建てられた新築物件は、建築基準法において新耐震基準と言われる震度6強~震度7程度に耐えうるよう建設するよう定められているため、地震に強い物件と言えます。

しかし、中古物件は、建設当時の建築基準法で立てられた物件となり、場合によっては旧耐震基準といわれる震度5程度の地震は耐えられるが、それ以上の震度になると保証がないという物件もあります。

では、耐震基準が違うと、どの程度被害が変わってくるのか、データをもとに見てみましょう。

参考:東京カンテイの資料に基づき作成

2011年3月に発生した東日本大震災で、震度7を観測した宮城県内のマンションにて、旧耐震基準と新耐震基準の被害状況を比べたものです。(※津波による被害は除く)

軽微・損傷なしにおいて、旧耐震基準では80.7%に対し、新耐震基準では88.1%と約9割のマンションが大きな被害がなかったことが証明されています。
日本の最大震度の地震でも、大破以上の物件は新耐震基準では0%であり、耐震基準が最新であるほど被害が少なくなることが読み取れます。

地震は、他の自然災害と異なり、予知することが出来ません。そのため、長期で運用する不動産投資は地震に強い物件を購入することが大切です。

新築物件と中古物件の不動産投資ローンについて

投資用不動産を購入する際、新築物件も中古物件も現金一括で購入する方は少なく、ほとんどの方は銀行などの金融機関から融資を受けて(不動産投資ローンを組む)毎月少しずつ支払いを行います。

金融機関から融資を受けるときは、必ず審査があります。審査項目には、物件の担保評価が含まれます。不動産投資は事業としてみなされ、安定性の確保が可能か判断をするために、物件の収益性や(家賃収入から諸経費を引き算出される実質利回りで評価)、空室になりにくい環境・設備が整っているかなども評価に含まれます。

物件の担保評価において、主に積算法を用いる傾向にあります。この積算法は、不動産を土地と建物にわけ、評価時点でのそれぞれの現在価格を合算し評価する方法です。
土地の価格は、国税庁により定められる路線価が用いられることがほとんどで、新築物件も中古物件も差分ありません。

物件の価格については、再調達原価(資産を再取得する際に必要とされる予想購入額で、中古物件の場合、現在同じ物件を新築で建設したらいくらになるのかを算出したもの)を算出します。その再調達原価から経年劣化分などを減額、さらには法定耐用年数から残存耐用年数の割合を加えて、評価時点での価格を割り出します。

中古物件の場合、売主の言い値で値段がつけられることも多く、金融機関での担保評価を考えて販売されているとは限りません。すると、売主の提示する物件販売価格よりも、金融機関での担保評価が低い場合、収益性が劣ると判断されるため、金融機関からの融資額に大きく影響してくることになります。

よって、中古物件の場合、金融機関からの評価が高くなる物件を選ぶ必要がありますが、どの物件だと評価が高く、融資が受けやすいのかという目利きは初心者にはとても難題と言えます。

また、中古物件は利回りの高さから、金融機関の評価が高いとされる物件は、不動産投資の玄人、または業者が目を光らせ、オーナーと直接交渉される場合が多いため、一般市場に出る中古物件に期待はできないと言っても過言ではありません。

一方の新築物件は、「新築」ということで物件の評価は高くなります。

新築物件の場合、物件購入金額が中古物件より高価であっても、物件そのものの価値も高いため金融機関での担保評価も高く、ローンが通りやすくなり、物件購入価格のほとんどを融資してもらえることもあります。

有利な条件でローンが組めるということは、最初に用意すべき手元資金を少なくできるということでもあります。

不動産投資初心者向きなのは新築物件?それとも中古物件?

①購入費用、②大規模修繕と修繕積立金、③耐震基準、④ローンという4つの観点から新築物件と中古物件を比較しました。

結果、不動産投資の初心者に向いているのは「新築物件」であると言えます。

中古物件は物件の購入費が安く、利回りがよいと計算されるものの、物件によっては賃貸に出すまでのリフォーム費、修繕計画の状況確認、修繕積立金の積み立て状況の確認、防ぎようのない大地震への対策、ローン審査時の担保評価が高い物件を探しださなくてはいけない点などを考慮すると、中古物件での不動産投資は、「不動産投資に慣れている玄人の投資」と言えます。

中古物件を所有するオーナーの中には、リフォームや修繕、物件の管理まで自分で行うことで、コストを抑えて、高い利回りをキープしている方もいますが、不動産投資の初心者や、本業を持つサラリーマンオーナーには、なかなかハードルが高いというのが事実です。

中古物件と新築物件、それぞれにメリット・デメリットは存在します。
しかし、

  • ローンの審査が通りやすい
  • 入居者が見つかりやすい
  • 収益を生む可能性が高い

こういった点では、新築物件のほうが有利と言えるでしょう。

また、新築物件は交通の便がよい人気の高いエリアであれば、家賃を高めに設定しても賃借人は集まりやすい傾向にあります。
最新の設備を備え、現代人のライフスタイルに合わせた設計になっている新築物件は、賃借人に長く住んでもらえる可能性が高いでしょう。

賃借人が集まりやすく、長く住んでもらえるということは、それだけ空室リスクが低くなり、当面の修繕費やリフォーム代といったランニングコストを抑えることができ、修繕積立金や管理費も低く抑えられるでしょう。結果として利回りを上げられるようになります。

不動産投資の初心者であれば、まずは新築物件から始めてみてはいかがでしょうか。

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