初心者にこそ読んでほしい、スムーズな不動産投資の始め方

不動産投資をするにあたって、自分なりの「目標」を設定しよう

不動産投資は、「自分が所有する物件を貸し出し、その家賃を受け取ることで利益を出す」という投資方法です。物件を購入して借り手が見つかれば不労所得を得ることができるので、不動産投資に魅力を感じるのも当然でしょう。

しかし現実には、「不動産投資に魅力を感じつつも、物件購入を決断できない」という方が多いかと思います。

不動産投資には、物件を購入するための初期費用がかかります。資金が豊富にあるならともかく、そうではない場合、なかなか決断できずに悩んでしまうはず。

万が一、投資が失敗すれば借金が残ってしまうので、慎重になるのは当然。しかし、あまりにも慎重すぎては、不動産投資の第一歩を踏み出すことは難しいでしょう。

だからこそ、まずは「自分自身が投資をする目的」について、きちんと考えてみてください。次のように、頭に浮かんだことを書き出してみるのもおすすめです。

目的をはっきりさせておくことで、魅力的に感じられる物件が見つかったときの決断につながるはず。どのような投資スタイルを選択するべきなのかも、見えてくるでしょう。

比較検討が難しい不動産投資の参考になる、利回りとキャッシュフロー

不動産投資物件を見極めるうえで参考にしたいのが、 “利回り” についての情報です。

利回りについて正しく理解している方は、“儲けを出しやすい物件”を見つけやすくなります。そのため、不動産投資に挑戦する前に、ぜひ勉強しておきましょう。

1．表面利回り

不動産の価格は、どれも一定ではありません。エリアや条件、広さや築年数など、さまざまな条件がからみあって、売却価格が決定されています。

また、その物件を実際に購入した場合」、1年で得られる利益額にも違いがあります。家賃は物件の条件によって変わってくるからです。

このように、不動産投資には「比較検討が難しい」という特徴があります。どの物件の投資効率が優れているのかを調べるために表示されているのが、“表面利回り”です。

表面利回りは、次の計算式で求められます。

表面利回り＝1年間の利益額÷投資額×100

たとえば、1,000万円の物件を購入し、1年の利益額が100万円であれば、表面利回りは“10%”ということになります。

2．実質利回り

不動産投資を始めるときには、表面利回りを参考にして投資物件を決める方も多くいます。

とはいえ、表面利回りは「あくまでも想定の情報だということ」を頭に入れておかなければいけません。

物件を購入するときには、さまざまな諸経費が必要となります。また、購入後には物件の維持・管理費や、固定資産税を支払わなければいけません。実際の利回りは、これらの費用も考慮して検討しなければならないのです。

ここで参考になるのが“実質利回り”です。

実質利回り＝（1年間の利益額－1年間の支出額）÷投資額×100

実質利回りはこちらの計算で求められ、投資で得られる利益の実態を一層つかみやすくなります。とはいえ、1年間の支出額を事前に確定させることは難しく、また、ローンの状況など、個人によって項目が異なるケースも少なくありません。

ただし、こちらの数字も実際の利益額からずれてしまう可能性が高いので、注意する必要があります。

3．キャッシュフロー

実際に不動産投資で成功を収めるためには、机上の数字に踊らされてはいけません。きちんとした「現金の流れ」をつかむことで、より安定した投資をすることが可能になります。

この現金の流れのことを“キャッシュフロー”と言い、きちんと内容を理解しておく必要があります。

キャッシュフローは、次の計算式で求められます。

キャッシュフロー＝1年間の総利益額－1年間の運営経費－1年間のローン支払い総額－税金

計算してみると、手元の現金とは異なる数字が出てくるケースがほとんどですが、減価償却費を足し、元金返済分を引くと、帳簿の数字と手元の現金の額が合うはずです。

手元に現金がなければ、たとえ帳簿上は黒字でも、税金の支払いなどでマイナスになってしまう可能性もあるため、厳しい目線でチェックしておく必要があるでしょう。

失敗しないための、不動産投資物件の“賢い探し方”

必要な知識を身に付けたら、まずは不動産物件を探し、買付（購入の申し込み）を入れることが大切です。

投資で失敗しないためには“賢い探し方”を実践する必要があるものの、そのコツとはどこにあるのでしょうか？

まずは、「このエリアに住みたい」と考える方ができるだけ多い地域の物件を選択することです。不動産投資では、借り手がいなければ非常に苦しい状況に陥ってしまいます。

また、長期的な投資ができるのが不動産投資のメリットでもある分、将来の展望についてきちんと検討しておくことが必要でしょう。一般的には、地方よりも都心部の方が賃貸需要は高いと言われています。

先ほど紹介した “利回り”だけで決断するのはおすすめできません。利回りとは、あくまでも表面的な情報にすぎないので、それだけで判断すると後々後悔することになります。

借り手がすぐに見つかるような好条件の物件を探すためには、いくつかのコツがあります。しかしそれらは、初めて投資をする人がすぐに判断できるようなものではありません。

だからこそ、不動産投資における信頼できるパートナー（不動産会社）を探すことが必要です。投資におけるさまざまな手続きを一括でお願いできるパートナーがいれば、初めての人でも、安心の不動産投資生活のスタートが可能でしょう。

まとめ

不動産投資を成功させるために重要なのは、きちんとした知識を身に付けること。そして、信頼できるパートナーを探すことです。

初心者の方は、何もかも自分で行おうとしなくても大丈夫です。まずは本記事を参考に、不動産投資を始めてみましょう！