災害大国日本、不動産投資の水害リスクは大丈夫?水害リスクに係わる重要事項説明とは

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毎年いくつもの台風が通過し、地震も多い災害大国日本ですが、ここ数年は特に「過去最大」「未曾有」と呼ばれる規模の台風や豪雨が多く、たくさんの被害が出ています。記憶に新しい九州や中部地方を中心に発生した「令和2年7月豪雨」や、過去最強クラスと言われた「令和2年台風10号」でも甚大な被害がでました。こういった水災害は首都圏ではあまり起こっていないというイメージを持つ方も多いと思いますが、近年では「都市型水害」といった水害が起こることも多くなっています。
不動産投資を始めるにあたってリスクの一つである災害、その中でも今回は「水害リスク」についてみていきたいと思います。

水害(水災)とは?

水災は物件に非常に大きなダメージを与えます。
水害と言っても様々な種類がありますが、不動産投資に影響を与える可能性があるものを確認してみましょう。

台風やゲリラ豪雨

大雨や強風、落雷が伴う台風やバケツをひっくり返したように短時間で大量の雨を降らすゲリラ豪雨です。また大雨による河川の氾濫や土砂崩れにも注意が必要です。

都市型水害

主に首都圏など道路がアスファルトやコンクリートで舗装されている土地で、下水や雨水で処理しきれなくなった水が溢れて洪水することを言います。
電気系設備が被害を受けると大規模停電が起こり、交通機関がストップしてしまう程の2次災害が起こることもあります。

高潮・津波

台風など大気の不安定が影響で発生する高潮、地震によって発生する津波は、海岸近くの立地の場合は被害にあう可能性が格段に高くなります。

雨漏り・水漏れ

災害とは少し違いますが、水のトラブルとして押さえておきましょう。
配管の劣化や破損で起こるのが水漏れですが、飛来物の衝突によって建物や配管に損傷が起こり、そこから2次災害として水漏れや雨漏りが発生する可能性もあります。
普段から建物の見回りや修繕を行うことで被害を未然に防ぐことができます。信頼できる建物管理会社に依頼することもひとつの対策になります。

災害のリスクのなかでも「水害」はある程度、予測と回避ができるものになります。
近年の甚大な被害をもたらす大規模な水害の頻発を受けて、令和2年8月28に水害リスクに係わる説明が重要事項説明に追加されました。
不動産を購入する際や賃貸住宅を契約する際、不動産業者は契約者に対し市町村が発行している水害(洪水・雨水出水・高潮)ハザードマップを使用して、対象物件の地域に想定される浸水被害についての説明が義務づけられました。

地震と同等レベルに恐れるべき豪雨

世の中で怖いとされているものを順番に並べた「地震・雷・火事・親父」ということわざがあるほど、人が最も恐れるのは地震とされていました。
しかし、上の年表でもわかるように、平成以降、降り続く豪雨による大災害が増えてきています。雨が降り続くと地震同様に多くの死傷者や建物への影響が出兼ねません。豪雨に対する意識も高まってきている今、水害対策を始める人が増えてきています。

マンションやアパートの水害被害

具体的に不動産にどのような影響があったか見ていきましょう。

タワーマンション一体の浸水被害(台風19号)

武蔵小杉駅一帯が大規模に冠水し、駅近くのタワーマンションでは、地下に設置されている電気系統設備が浸水し停電。
水をくみ上げるためのポンプも作動せずしばらくの間断水されるという2次災害も発生しました。
この時、多摩川の水位は過去最高位まで到達したものの氾濫はしませんでした。
氾濫したわけでもないのに駅一帯が冠水した原因は、雨水や生活排水を多摩川へ流す配水管がパンクし逆流したためだと言われています。
これがいわゆる都市型水害です。

ゲリラ豪雨でアパートが床上浸水

ゲリラ豪雨により1階住居5戸が床上浸水し、修繕が必要になりました。自然災害で生じた物件自体の損害は大家の負担になります。
床上浸水してしまった居室は建具やクロスなどの交換が必要になるため、1室の修繕費用が200万円~300万円と言われています。
複数の部屋の集合体であるアパートで1部屋のみの浸水とはいかないため、1000万円以上の被害総額になりました。
こちらのオーナー様は加入している火災保険に水災特約を付けていなかったため、保険が下りず全自己負担になってしまったようです。

不動産投資における物件の選び方

不動産投資を行うにおいて災害リスクは避けて通れませんが、リスクを最小限に抑えられる物件を選ぶことはできます。
物件を選ぶときに確認したいポイントを4つご紹介します。

ハザードマップを確認する

まずは大前提として、災害リスクが低い土地に投資することが重要です。
災害の過去データ等を元に作られたハザードマップを確認することで、大雨や洪水によって起こる浸水被害のリスク、地震や津波のリスクがその土地にどの程度あるのかを知ることができます。
近年の災害でも、実際の浸水範囲や浸水深がハザードマップとほぼ一致していることが確認されており、精度の高い予測といえます。
またハザードマップは土地勘のない場所への投資を検討する際にもとても重宝します。

構造のしっかりしているマンションを選ぶ

現在の新耐震基準(1981年6月から施行)は、震度5程度では損傷しない、震度6~7程度では倒壊・崩壊しないことの検証が定められており、これをクリアしているマンションは災害に対してある程度耐えられる構造になっています。
実際、阪神淡路大震災では、83棟のマンションが大破(構造部に致命的な損傷を受け、修復不可能な状態)していますが、そのうちの73棟が1981年までに建てられた旧耐震基準の建物でした。
その後、2011年の東日本大震災でのマンション倒壊はありませんでした。2016年の熊本地震では1棟の倒壊がありましたが、やはりこのマンションは「新耐震基準」に適用していない古い物件だったようです。
このように、現在の新耐震基準を満たしているマンションはとても強く、地震以外にも、台風や洪水などの外的影響もあまり受け難いことが分かります。

区分マンションで場所を分散させる

投資物件の種類によってリスクを最小限に抑えることは可能です。
居住用の不動産への投資先としては、1棟ビル、アパート、区分マンションなどがありますが、この中で一番リスクが小さいのは「区分マンション」です。
また、区分マンションへ投資を行う場合、複数戸の所有を検討される方がほとんどかと思います。2戸目、3戸目の購入を検討されるときには、同じマンションやエリアではなく、万が一の時の災害のリスクを考えて異なるエリアへ投資することをおすすめします。エリアを分散させることは、空室リスク対策にもつながります。

高層階や河川から遠い場所を選ぶ

河川の氾濫や洪水による浸水を避けるには、河川から遠い場所や高台になっているような場所を選ぶことが大切です。
しかし、河川から離れた場所でも都市型水害等で洪水が起こる可能性はゼロではありません。
床上浸水をしてしまうと収益に大きな影響が出てしまいます。
特に都心の物件は戸数を稼ぐために半地下の部屋も多くありますが、床上浸水のリスクも上がってしまうため、高台以外の場所ではできるだけ2階以上のお部屋を選ぶことをおすすめします。

万が一の時は保険が守ってくれる

自然災害による被害が建物に発生した場合、修繕義務はオーナーにあるため高額な修繕費用が発生してしまいます。
この費用を補償してくれるのが火災保険ですが、いくつか注意が必要になります。
特に床上浸水の被害については浸水の条件によっては補償外になってしまう可能性があるため、事前に補償範囲をよく確認することが重要です。
また、水害の原因が地震だった場合は火災保険では補償されません。
地震起因による水害(津波や水漏れ等)は地震保険でのみ補償されます。
万が一の時に補償されないことが内容に不安のある建物やエリアの場合は、火災保険と一緒に地震保険への加入を検討しましょう。
他にも、水害で賃貸経営ができなくなった場合に家賃収入を補償してくれるものや、入居者の物を壊したときに補償してくれる特約もあります。
保険会社によっても補償内容や補償範囲が異なりますので、事前に内容を確認しておくことが大切です。

まとめ

今回は不動産投資を行うにあたって考えられる水害リスクとその対策方法についてご紹介しました。
災害が増えてきている今、水害対策もしっかり考える必要があります。
こういった自然災害は、いくら気を付けていても免れることはできません。
そのためには、災害が起きてしまったときにいかに被害を最小限に抑えることができるかが重要です。リスクの少ない物件を選ぶこと、そして万が一の時の備えをすることでリスクヘッジをすることができます。
また、エリアを分けた分散投資を行うことも有効です。
一極集中型の投資となるアパートや1棟マンションは災害が起きた時に収入が全滅してしまう可能性があります。
三大都市圏を中心とした東京・横浜・名古屋・京都・神戸・大阪などのエリアで、分散した投資をすることをおすすめいたします。

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