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不動産投資を始めるなら地震保険は入るべき?火災保険だけじゃだめ?

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不動産を所有する場合に必ず考えるのが、「保険」について。火災保険については、どなたも加入しているのではないでしょうか。しかし、地震保険については、なかなか加入者数が増加していないようです。

近年の日本では、毎年のようにどこかで震度5クラスの大きな地震が発生しています。不動産投資を始めるにあたって、地震保険の必要性は感じているものの実際に加入するべきかどうかは悩んでいる……という人も多いのではないでしょうか。今回は、不動産投資には欠かせない「保険」の基礎知識についてご説明します。

火災保険と地震保険の違い

火災保険は、基本的に「火災」に対する被害・損害に対して支払われる保険です。対象は建物と家財で分かれており、仮に建物のみ対象の保険に加入している場合は、火災で被害を受けた家財は保険の対象になりません。

火災保険は、それによって補償される不測の事態が「火災だけではない」というのが特徴です。火災以外にも、落雷、台風による被害などの風災、床上、床下浸水などの水災、水漏れや空き巣なども補償の対象となります。
このように火災保険がさまざまな事故を補償の対象としていることから、「地震についても火災保険でカバーされているだろう」と間違って理解している人も少なくありません。

地震保険は、地震や噴火、またそれに伴う津波の被害を補償するための保険です。火災保険の補償対象外なので、これらの被害に遭ったときの補償を得たい場合には地震保険への加入が不可欠です。

地震保険は単体で加入できないので、火災保険とセットで加入することになります。火災保険で建物のみを対象としている場合には、地震保険も建物が補償の対象になります。家財の補償も考えるのであれば、火災保険で建物と家財の両方を対象にしておく必要があります。

地震保険が他の保険と異なるのは、建物や家財の再建、復旧が目的ではなく、被災者の生活の安定が主目的とされている点です。マンション経営においては、地震災害に遭った場合、家賃収入が途切れたり、ローンの返済だけが残ってしまったりという事態が考えられます。
地震保険に加入しておくことで、不測の事態に備える安心が得られるのは大きなメリットです。

地震保険に加入しない人の特徴

地震が頻発している今の日本ですが、地震保険の加入率は高くありません。なぜ必要だと感じているのに加入しない人が多いのでしょうか? 2016年度で、地震保険の加入率がもっとも高かったのは宮城県ですが、2番目の愛知県と比べると加入率には10%以上の開きがあります。

宮城県で加入率が高かったのは、東日本大震災という大きな災害を経験し、保険の必要性を実感した人が多いからと考えることができるでしょう。逆に考えれば、地震保険に加入しない多くの人にとって、「地震の被害を自分事として考えるにはリアリティがない」と言うことができるのはないでしょうか。

南海トラフ地震は今後30年以内に60~70%の確立で起きると言われています。また、実際に近年では震度5クラスの地震も頻発しています。しかし、それが自分の身に降りかかる災害だとわかるのは、実際に被害に遭った時だけです。
それはいつかは起こるかもしれないけれど、多くの人は「起こらない可能性の方が高いのではないか」と考えているのが現状なのです。

被害に遭いにくい物件選びが重要

転ばぬ先の杖として、不動産投資においても地震保険には入ることにはメリットがあります。地震保険に加入する場合、建物の構造、地域などによって保険料が異なります。地震のリスクが保険料に反映されていると考えてよいでしょう。

保険の加入には万が一の被害に備えるという意味がありますが、リスク回避という面から見ると、物件選びにおいてそもそも被害を最小限に抑えることのできるような物件を選ぶ、というのも重要です。

耐震に関しては、新築であれば耐震基準を満たしているので安心です。しかし、2005年に発生した構造計算書偽装問題のように、計算書そのものに誤りがあれば耐震の前提は崩れてしまいます。そういった問題を防ぐために、住宅性能評価という制度が設けられています。

この制度では、第三者機関によって設計と建設に問題がないか審査が行われます。設計者でも施工者でもない中立な視点から厳正なチェックが行われることは、大きな安心につながります。
任意の制度なのですべての建物が評価されている訳ではありませんが、安心できる物件を選ぶという意味では、住宅性能評価を受けている物件を選ぶのがベターです。

いかに被害を抑えるかという点は、不動産投資や不動産管理において欠かすことのできないポイントです。建物の強度を高めて地震の揺れに耐える建物をつくるというのは今までの耐震の考え方ですが、最近では免震構造という言葉もよく耳にします。
建物を地面から離し、その間に免震装置を置くことでそもそもの揺れを建物に伝えないようにするというのが、免震の考え方です。

まとめ

地震は予測ができないもの。自分の身に降りかからない……かもしれませんが、だからといって被害に遭う可能性がゼロであるわけではありません。不測の事態に備えるにはどういった対策を取るべきか、不動産投資を始めるのであればしっかり考えておくことが大切です。

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