その中古マンション、旧耐震基準かもしれません

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「不動産投資を始めてみよう!」と考えた時、「中古マンションなら初期投資を低く抑えられるかも」と思う方も多いかもしれません。たしかに初期投資を低く抑えられるのは魅力的ですが、新築マンションとは異なり中古マンションにはデメリットも存在します。

その一つが“耐震基準”です。阪神・淡路大震災や東日本大震災など、日本は地震大国でもあります。その地震大国である日本で、中古マンションを購入することがどんなデメリットにつながるのでしょうか?

まずはマンションの耐震基準を知ろう

耐震基準とは、建物が地震に対して耐えうる能力を規定したものです。マンションの耐震基準を考えるうえでポイントとなるが“1981年”です。1981年6月以前の建物は旧耐震基準、それ以降の建物は新耐震基準に沿って建てられています。旧耐震基準では、震度5程度の地震に耐えられることが主眼に置かれていました。
つまり、阪神・淡路大震災や東日本大震災レベルの地震には耐えられないので、地震による危険度が高いと考えられます。新耐震基準では、震度6~7程度の地震でも倒壊しないレベルの耐震性が定められています。

ここで抑えておきたいのが「1981年6月に新耐震基準を規定した法律が施行された」という点です。一般的に建築確認から着工まで1~2年ほどかかるので、1981年6月以降に完成した建物であっても、建築確認が1981年の6月以前であれば旧耐震基準の建物となります。
1982~83年前後に完成したマンションは、旧耐震基準の可能性があるので十分注意しましょう。

次にポイントとなるのが、2005年に起きた耐震偽装問題事件です。まだ記憶に新しい方も多いかもしれませんが、「マンションの構造計算書が偽装され、震度5強の地震で倒壊の危険性があるマンションが販売された」という事件でした。

この問題を受けて2006年には建築についての法律が改正され、3階建て以上のマンションには中間検査が義務付けられるようになりました。これ以前の建物すべてに偽装の可能性があるわけではありませんが、こうした経緯を受けてマンションの安全性は日に日に高まってきています。

中古マンションへの投資にはリスクがある!?

ここまで耐震基準について説明してきましたが、中古マンションへの投資にはどんなリスクがあるのでしょうか? 新耐震基準を満たしている物件であれば問題ないのでしょうか?

新耐震基準で目安とされているのは、中程度の地震であれば軽微なひび割れにとどめる程度、震度6~7規模の地震でも倒壊しないことが求められています。建物が倒壊しないことは人命を守る点においてもっとも重要ですが、マンションの価値の観点から考えるとどうでしょうか。

たとえ倒壊しなかったとしても住むことのできないほどに損壊していたり、住み続けるためには大規模な補修が必要となれば莫大なコストがかかってしまいます。不動産投資は資産形成のために行うものですから、これらのリスクは抱えたくありません。

日本は阪神・淡路大震災や東日本大震災、熊本地震など、大規模な自然災害を経験してきました。その経験から得られてきた教訓を活かして、建物の耐震性に対する考え方が更新されてきました。
つまり、新しい建物であればあるほど地震などの災害に強くなっている、と考えられるのです。

新築マンションは、当然のごとく新耐震基準を満たしています。大きな地震をいくつも経験してきて磨かれた耐震技術や考え方が反映されているので、安全性はかなり高いと言えるでしょう。

新築マンションにはメリットがたくさんある!

新築マンションには耐震に関する心配がないとお伝えしましたが、それ以外にも新築マンションならではのメリットがあります。

まず一つが新築マンションの瑕疵担保責任です。2000年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が定められ、“10年の間に柱や梁(はり)、防水などの基本構造部分に対して欠陥が見つかった場合には、無料で補修、または損害賠償に応じなければならない”ことが決められています。

中古マンションで不備や不具合が見つかっても修繕は自己負担ですし、いつそういった問題が発生するか分かりません。突発的な負担を避けられるメリットがあります。

次にあげられるのは設備関連についてです。新築マンションに瑕疵担保責任があるように、新築物件の設備にはメーカーの保証がついています。中古マンションを購入した場合、高い確率で修理や買い替えが必要になるでしょう。
いくら中古マンションが初期投資を低く抑えられて、高い利回りが設定されていても、実際は管理や修繕で費用が掛かってしまいます。つまり、中古マンションの場合は実質的な利回りが低くなりがちです。

まとめ

不動産投資をこれから始めようとする人にとって、初期投資が低く抑えられる中古マンションは魅力的に感じられるかもしれません。しかし、古い耐震基準で建てられた可能性のある中古マンションの危険性は大きな不安要素です。

パッと見て「中古マンションは利回りがよさそう!」と思えるかもしれませんが、修繕や修理が頻発してしまっては、実質な利回りは新築マンションよりも低くなることもあります。着実に収益をあげる不動産経営には、中古マンションよりも新築マンションをおすすめします。

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