不動産投資の初心者に、なぜ「中古マンション」はおすすめできないのか

中古マンションへ投資する「メリット」

中古マンション投資のメリットとして、「利回りが高い」という点が挙げられます。

利回りが高い

売り手である不動産業者の観点からすれば、中古マンションは新築に比べ、建物自体の価格が安く、利回りが非常に高い見出し広告をアピールすることが多いです。

ただし、内容に関しては不動産に関する専門知識が必要で、一種のギャンブル要素を含んでいます。

利回りとは、あくまで満室を想定した場合の数字なので、空室を想定した立ち回りが必要となります。

現場で自分で対処できる経験や知識があり、入居者獲得が見込める物件であれば、中古マンションの方が大きく稼げる可能性はあります。

中古マンションへ投資する「デメリット」

一方、中古マンション投資のデメリットとして、以下のようなものがあります。

設備や間取りが古い

新築時は当時の最新トレンドを取り入れたマンションでも、時間の経過とともに設備や間取りが “時代遅れ” になっていきます。

トイレ及び洗面台を浴室内に設置する3点ユニットバスや1口コンロ、間取りも現在人気の1Kではなく1Rなどと、魅力を感じない物件には当然、借り手も付きにくくなってしまいます。

転売が難しい

物件そのものの価値が大きく上がる可能性は低く、転売は比較的難しいです。

特に建築基準や規制、新耐震基準が適応されているかどうかで、大きく評価が変わります。

耐震基準が低い場合がある

年々、建築の最低水準は引き上げられており、新しい建物ほど地震に強いと考えてもらって構いません。耐震基準が低いと、地震の際に物件が損傷してしまうなど、大きなリスクになりえます。

また、築年数の古い物件ほど耐用年数も短くなってしまうので、購入してから運用できる期間が限られてしまいます。

担保力が低い

新築のマンションに比べると、銀行から評価されにくく、担保力が低くなりがちです。よって購入の際には頭金が必要になることがあり、資金力をある程度お持ちの方でないと難しいでしょう。

瑕疵が自己責任になる

雨漏りや設備の破損があった場合、基本的には自己責任になります。一方、新築の場合は10年間の瑕疵担保責任があるので安心です。

過去のデータなどを参照して、問題のない物件を吟味する必要があります。

まとめ

これらに加えて、中古マンションは、新築よりも比較的に物件価格が安いというメリットは魅力的です。

しかし、それ以上にデメリットも多く、家賃収入を安定的に発生させる難易度も高いので、不動産投資の初心者にはあまりおすすめできません。

また、新築マンションに比べて、ローンを組んだ際に金利が高くなることもあります。

満室稼働を長期間継続することができれば、新築マンションよりも大きな利益を生むことができますが、実際はなかなか難しく、マンション投資の経験がそれなりにある方向けと言えます。

まずは初心者におすすめの新築マンション投資で経験を積み、その後に中古マンションにチャレンジしてみるというのが良いでしょう。