不動産投資家に向いている人とは?良い物件の探し方や物件購入の手引き

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厚生労働省によると、日本は2025年以降「超高齢化社会」へ突入するといわれています。このような人口構造の変化により、年金の支給額減少が示唆されているので、将来に向けたさまざまな資産形成の手段が話題になっています。

そうした中で注目を集めているのが「不動産投資」です。
本記事では、不動産投資を始めるうえで必要な物件の探し方や、物件購入の流れについて解説します。

さらに、不動産投資家に向いている人の特徴をご紹介いたします。
これから不動産投資による資産形成を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。
引用:厚生労働省「2025年の超高齢化社会像」

不動産投資家に向いている人の特徴

ここでは、不動産投資家に向いている人の特徴を5つご紹介します。

①ポジティブ思考

不動産投資を含む投資全般においてリスクが伴います。
リスクを恐れすぎてネガティブに考えていると、適切な行動がしづらくなります。

起こり得るリスクをしっかりと予測して、回避することが不動産投資において重要なポイントです。
物件の将来像をポジティブに描き、すばやく実践する行動力がある人は、不動産投資に向いていると考えられます。

②バイタリティにあふれている

バイタリティにあふれている人とは、快活で行動力があり、好奇心が旺盛な人です。
不動産投資とバイタリティは一見関係がないようにも映るでしょう。
しかし、優良物件は不動産投資家同士で争奪戦になることもあります。

さらに、バイタリティにあふれている人は、さまざまな人とのコネクションを築けるため、インターネットだけでは把握しきれない情報を得やすくなります。このようなコネクションを構築するには、好奇心と行動力を持ち、他業種・同業種との人間関係を築けるようなバイタリティが必要です。

③冷静沈着である

行動を起こす前に、冷静に情報を分析できることも不動産投資に向いている人の特徴だと想定されます。
情報に一喜一憂し、判断を左右されていると、誤った判断で物件を購入してしまう可能性もあります。
そのため、さまざまなデータや根拠をもとに、冷静沈着に物件情報を吟味できる判断力が求められます。
リスクヘッジを加味した判断力と、即座に対応する行動力のバランスが重要です。

もちろん、不動産投資を始めたばかりの頃は、物件情報の数字に惑わされやすい場合もあるかもしれません。そのような状況においても、自身の設定した目標数値と大きな隔たりがないか、どのようなリスクを抱えているかなど、能動的に情報収集や分析ができる人に向いていると考えられます。

④能動的である

物件情報を収集・分析・判断するといった「能動的」な取り組みが、良い物件を手に入れるキーポイントです。
例えば、投資物件を選んでいると、不動産会社の営業担当から物件を勧められることがあります。
その際、自身では何も行動を起こさず、言われるがままに購入してしまうと、自身の希望している物件とは異なってしまうことがあります。

⑤安定した所得がある

不動産投資は長期運用が基本のため、自然災害や空室などのリスクにも対応していかなければなりません。

本業で安定した収入があれば、もしも予想を超える損失が生じたとしても、本業の収入で補うことができます。最初のうちは無理のない程度に自己資金を使いながら運用していくと、大きなリスクを回避できるでしょう。

不動産投資物件の種類と特徴

不動産投資と一口に言っても、その種類はさまざまです。
ここからは、不動産投資物件の種類とその特徴についてご紹介します。
ご自身の状況と照らし合わせながらご検討ください。

物件の種類 特徴
区分マンション投資

マンションを一部屋単位で投資し、入居者から家賃収入を得る 不動産投資の初心者でも始めやすい

【メリット】 比較的少額で不動産投資を始められる 1部屋あたりの投資資金が少額なため、分散投資でリスクを低減できる可能性がある

【デメリット】 一棟投資と比べて得られる収益が少ない 表面利回りに運営費や経費などを加えた指標

1棟マンション投資

マンション建物1棟丸ごとを購入し、入居者やテナントから家賃収入を得る 投資金額が大きいため、比較的経験が豊富な不動産投資家に向いている

【メリット】 大きなリターンが期待でき、投資効率が上がる可能性がある

【デメリット】 億単位の投資資金が必要になるほか、災害などの万が一の損失も大きくなりやすい

アパート投資

アパート1棟全体を購入し、入居者やテナントから家賃収入を得る

【メリット】 一棟マンションに比べ安く購入できる場合がある

【デメリット】 アパートの構造によっては、入居者から選ばれづらく、空室率が高くなる可能性がある ある程度まとまった投資資金が必要になるほか、災害などの万が一の損失も大きくなりやすい

新築戸建て投資

新築の戸建て物件を貸家にすることで、賃貸料を得る

【メリット】 賃貸のターゲット層がファミリー層寄りになることが予想されるため長期に渡って住み続けることに期待できる

【デメリット】 規模の小さい戸建ては物件の立地によって、担保価値が低くなる可能性があり、金融機関からの融資を受けづらい可能性がある 災害などの万が一の損失も大きくなりやすい

中古戸建て投資

中古の戸建て物件を貸家にすることで、賃貸料を得る 相続や住み替えのタイミングで賃貸に出す人も多くいる  

【メリット】 物件によってはマンションよりもはるかに安価で物件を購入できる場合がある 一軒家のため、リフォームなどは物件購入者が好きに行うことができる

【デメリット】 新築戸建て投資同様、担保価値が低くなる可能性があり、金融機関からの融資を受けづらい可能性がある。 築年数によってはかなりのリフォームを要することがあり、賃貸に出すまでに費用を投下する可能性がある 周辺に一軒家が少ないエリアの場合は、家賃相場がつかみづらい傾向にあり、また、一軒家が多いエリアは都心部から離れたエリアが多いことから、家賃を低く設定せざるを得ない可能性がある。 災害などの万が一の損失も大きくなりやすい

【初心者向け】不動産投資の良い物件の探し方

不動産投資を始めたばかりの方にとって、自身に適した「良い物件」を探し出すことは決して容易ではありません。ここからは、初心者が「良い物件」と出会うための探し方をご紹介します。

不動産の専門家から物件情報を得る

不動産投資を始めるには、物件情報を手に入れる必要があります。不動産会社などに資料請求をして、投資用物件の情報を収集することが有効です。

また、不動産会社によって作成された資料には、不動産投資に関する基本的な知識や、所有物件の説明などが記載されています。数社から資料請求することで、物件情報だけではなく、不動産知識や各社の特長なども把握しやすいでしょう。

国土交通省の調査によると、投資に関する知識の習得に「セミナーや不動産投資スクール」を利用した割合が高くなっています。

賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査

 

引用:国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査 (調査期間<賃貸住宅管理業者>令和元年7月5日~26日 <家 主>令和元年7月31日~8月2日 <入居者>令和元年7月31日~8月1日)

セミナーに参加することで、実践的な投資の知識を習得しやすくなります。最近では、オンラインセミナーの開催も開催されています。実績が多く、信頼できる講師や経験豊富な不動産投資家が行うセミナーに参加することをおすすめします。

\無料!/予定に合わせて好きな日程・時間を選べます。ぜひご参加ください!

不動産投資会社を活用する

不動産投資を始めるにあたり、不動産投資会社を活用することも手段のひとつです。投資用物件の選定や購入、運用に至るまでサポートしてくれる不動産投資会社もあります。

興味のある不動産投資会社に資料を請求して、サービス内容の比較から始めましょう。なかには、不動産投資会社から優良物件の紹介を受けられることもあります。ひとりで投資を進めていくことが不安な方は、活用を検討しましょう。

物件相場を把握する

不動産物件の相場を把握するために、不動産ポータルサイトを活用できます。不動産ポータルサイトは、不動産物件の情報が掲載されているWebサイトです。

多くの不動産会社の情報が集約されているため、利用者が希望の物件相場を簡単に比較できます。希望エリアを絞り込んで物件を選定することも可能なため、ポータルサイトで自身の条件に合った物件が見つかることがあります。

投資用物件購入の手引き

不動産投資を始めるには、投資用物件の購入が必要です。ここからは、物件を購入する流れを3つのステップに分けて紹介します。

STEP1:不動産会社に相談する

まずは不動産投資用の物件を探すために、不動産会社に相談します。

投資初心者の方が、不動産会社に相談する際に、ご自身の希望条件としてよくある質問としては下記のようなものがあります。

▼希望条件に関するよくある質問

  • 新築物件であるか、中古物件であるか
  • 1棟購入であるか、区分購入であるか
  • 建物であるか、土地であるか
  • 立地は都心部であるか、地方都市であるか
  • 予算購入金額はいくらか
  • 部屋の広さはどの程度か

これらの質問は、自分で答えを出すことは難しく、間違えた知識で不動産投資を始めてしまうと失敗してしまう原因にもなりかねないので、不動産投資のプロに相談することをおすすめします。

STEP2:ローン審査

不動産投資にローンを利用する場合は、投資用物件が決定したあとに不動産投資用のローン審査に進みます。

近年では、政府による「マイナス金利政策」の影響で、不動産投資ローンの金利は低く推移しており、個人の不動産投資家にとってお金を借りやすい状況下にあります。(2022年1月現在)これから不動産投資をこれから始められる方にとって好機といえるでしょう。

なお、不動産投資用のローンを利用する場合、金融機関の選定についても慎重に行わなければなりません。金融機関は日本全国に数多くあり、貸付金利が異なります。不動産投資のローンでは借り入れ金額が大きくなることから、金利の影響も受けやすくなります。事前に情報収集を行ったのち、自身に適したローンを選ぶことが重要です。

ですが、金融機関ごとに金利やローンの内容が異なることや、購入予定の物件によっても条件があり、自分で金融機関を探すのは容易ではありません。
物件を購入する際に、条件に合った金融機関を不動産会社が紹介してくれる場合がほとんどです。また、その不動産会社が提携している金融機関が多ければ多いほど、選べる金融機関が増えることになるので、自分にとって条件がよいローンを組める可能性も高くなります。

物件購入と合わせてローンについても相談できる不動産会社を選ぶことをおすすめします。

参考:日本銀行「より効果的で持続的な金融緩和について

STEP3:物件購入

不動産投資用のローン審査が通過したら、物件購入に進みます。物件を購入する際には、建物本体の取得費用だけでなく、以下のようなさまざまな費用を考慮することが重要です。

▼物件購入時に必要な費用

  • 物件購入費
  • 頭金
  • 不動産会社に対する仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 固定資産税(日割り)
  • 取得不動産登記の登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 抵当権設定費用   など

不動産投資用のローンでは、物件購入費に対して融資を受けられますが、仲介手数料や税金などは自己資金で用意する必要があります。物件の購入時に、自己資金でどれくらいの費用が必要になるのか、不動産会社に詳細な見積りを提示してもらうことが重要です。

物件購入後にすべきこと

不動産物件を購入した後は、いよいよ投資の運用がスタートします。物件を購入したあとは、どのように物件を管理するか、運用体制を整える必要があります。
良い物件を手に入れたとしても、管理やメンテナンスを怠ってしまうと、物件は劣化していき入居率にも影響を及ぼすため注意が必要です。
ここからは、物件購入後の管理と運用にフォーカスして解説します。

物件管理方法を検討する

不動産物件を管理する方法には、大きく分けて3つがあります。それぞれの特徴をまとめました。

不動産物件の管理方法

不動産物件の管理方法 特徴
オーナー自身で管理する

・専業の不動産オーナーの方は自身で管理業務を行う

・入居者の対応・クレーム対応・賃貸契約・家賃管理などの管理に負担が大きくなりやすい

・管理の手間や時間がかかる

管理会社に一任する

・副業や多くの不動産オーナーの方が管理会社に一任する

・管理会社に管理委託料を支払い、賃貸経営に関する業務全般を委託できる

サブリースを利用する

・管理会社が物件を一括して借り上げて管理する(転貸)

・賃貸経営に関する業務全般を委託できる

物件の運用をスタートする

不動産物件の運用に関する業務は多岐にわたります。基本となる業務には、以下が挙げられます。

▼不動産物件の運用に関する基本業務

  • 入居者募集
  • 賃貸契約の締結
  • 家賃の入金管理
  • 不具合や老朽化部分のチェック
  • 物件のメンテナンス
  • 空室管理
  • 入居者の対応(クレーム対応を含む)
  • 退去時の立会い

オーナー自身で管理する場合は、管理手数料を削減できる代わりに、上記すべての業務について対応しなければなりません。

管理会社に委託すると、緊急時の対応も含めたほとんどを任せることができます。サブリースでは、空室の有無にかかわらず収入を得られるといったメリットもあります。どの管理方法が自身に適しているかを検討しながら選ぶ必要があります。

弊社では、投資用物件の販売から管理・運用まで一貫したサポートを実施しております。物件選定から運用までお任せいただけます。ぜひご活用ください。

物件を売却する場合

不動産投資の出口戦略として、不動産物件の売却があります。初心者の方が見落としがちなポイントではありますが、投資を検討される際には数年後の物件価値についても予測しておきましょう。

物件売却までの手順

物件の売却は、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。投資用物件の売買実績のある不動産会社に依頼しましょう。また、不動産会社に売却を依頼する際は、事前に物件の相場や市場価値を調査しておくことが重要です。不動産ポータルサイトを利用すると、各不動産会社から一度に見積りを取ることも可能です。

出口戦略の一環で、物件の買い取り、仲介といった売却の相談窓口も行ってもらえる不動産会社から物件を購入すると、出口戦略まで計画的に運用を行いやすくなります。

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物件売却のタイミング

不動産物件の売却タイミングは、初心者の方には判断が難しい要素といえますが、多くの方に共通するタイミングとして、以下が挙げられます。

・減価償却ができなくなった物件

・大規模な修繕が必要な物件

・空室率が高い物件

減価償却とは、不動産の購入費用を使用可能期間に渡って分割して費用計上する会計処理です。減価償却費が計上できなくなった物件は原価償却分の利益が減らないため、その分節税ができず、投資用物件を入れ替えた方がよいケースがあります。

さらに、経年劣化や老朽化が進んでいる物件は、大規模な修繕やメンテナンスに高額な費用がかかる可能性もあります。空室率が高く利回りが低くなっている場合は、損失が大きくなる前に売却することもひとつの方法です。

高値での物件売却を成功させるポイント

投資用物件を高値で売却するには、入居率が高い状態で売却することがポイントです。入居率が高い物件は、今後も安定した収益が見込めるため、高値で売却できる可能性が高くなります。

まとめ

資産形成の手段として注目を集めている不動産投資ですが、安定した収益を得るためには投資に関する知識が必要です。また、収益性の高い物件を見極めるスキルが求められるほか、物件購入後には入居者対応やメンテナンスなどの管理・運用業務も発生します。

これらをひとりで対応することは、決して容易ではありません。不動産投資を始める際は、不動産投資の知識やノウハウを有した不動産会社に相談することをおすすめします。

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