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不動産投資で押さえておきたい「表面利回り」の計算方法

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不動産の収益性を見るための指標となる「利回り」。「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、表面利回りは不動産の広告などでもよく使われていて、馴染みがあるかもしれません。

そこで今回、表面利回りの計算方法を説明します。計算方法は簡単なので、ぜひ押さえておきましょう。

表面利回りの計算はとてもシンプル

表面利回りの計算はとてもシンプルなので、初心者でも分かりやすいはず。

表面利回りは「グロス利回り」とも言われ、満室時の年間家賃収入を物件価格で割ったものとなります

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

表面利回りと実質利回りの違いを理解しよう

表面利回りの数字は、あくまでも「満室時の年間家賃収入」が基本となります。区分所有なら問題ありませんが、一棟所有の場合は常に満室になっているとは限りません。

また、不動産の経営にはさまざまなコストがかかります。たとえば、修繕積立金や管理費、火災や地震に備えるための保険料、固定資産税などの諸税などがあります。さらに空室が出た場合は、その分の家賃もコストとして上乗せされます。

これら不動産を経営するうえで必要となるコストを、年間家賃収入から差し引いてその額を物件価格で割ったものが、「実質利回り」となります。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

実質利回り「ネット利回り」とも言われ、こちらのほうが実際の運営実態に沿った指標だと言えますが、コストを含める必要があるので計算方法はやや複雑です。また、コストが差し引かれている分、実質利回りのほうが表面利回りよりも低い数字になります。

表面利回り
  • 「満室時の年間家賃収入」が基本
  • おおよその不動産価値を把握できる
実質利回り
  • 実際の運営実態に沿った指標
  • 表面利回りよりも低い数字になる

表面利回りを応用して物件価格を考える

表面利回りは、物件価格を求める際に利用することもできます。物件を購入するときは、まず欲しい物件でどれくらいの家賃収入が得られそうかをリサーチします。

家賃は、周辺の物件などからおおよその相場が決まります。周辺の物件の家賃は、ネットでもすぐに調べることができます。

家賃の相場がつかめたら、何%くらいの利回りを獲得したのかを考えます。

たとえば、家賃20万円の物件を5%の利回りで運用したいという場合、以下の計算方法でおおよその物件価格を求めることができます。

20万円×12カ月×0.05=4,800万円

物件を購入する際の売り主との価格交渉で、この計算式で求めた物件価格が交渉材料にできるかもしれません。

まとめ

【この記事のポイント】

  • 表面利回りは、満室時の年間家賃収入を物件価格で割ったもの
  • 実質利回りは、コストを年間家賃収入から差し引いて、その額を物件価格で割ったもの
  • 不動産投資において、表面利回りは実際の運営実態に沿った指標だと言える

表面利回りの計算方法を知ることで、おおよその不動産価値を把握することができます。

物件価格には周辺環境や築年数なども絡むので、表面利回りをもとに購入できるとは限りませんが、投資計画を立てるときに役立つはずです。

ぜひ、表面利回りの計算方法を身につけておきましょう。

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