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マンションでの不動産投資は「区分所有」と「一棟所有」、どっちがいいの?

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マンションで不動産投資を始める場合、物件を「区分所有」にするか「一棟所有」にするのかという大きな選択がありますが、投資にあてることのできる資産や投資の目的などによって考えるポイントが異なります。今回は、区分所有と一棟所有の違い、それぞれのメリット・デメリットを踏まえながら、投資初心者に適した不動産投資について考えていきます。

区分所有と一棟所有の違い

マンションで不動産投資を行う場合、そのやり方には大きく分けて二つの方法があります。それが「区分所有」と「一棟所有」です。

「一棟所有」とは、その名の通り一棟まるごと所有する方法です。部屋数や規模の違いは問いません。一棟所有の場合は、建物に加えて土地も所有することになります。一方の「区分所有」は、マンションの一部屋を所有することを指します。土地を含め、建物全体に対する割合によって、その一部に権利が与えられる形になります。

区分所有と一棟所有のメリット・デメリット

区分所有と一棟所有には、それぞれメリットとデメリットがあります。両方を加味し、自分の投資スタイルや将来像に合った方法を選ぶのが重要です。

<一棟所有のメリット・デメリット>

一棟所有の一番のメリットは、その規模感を活かした不動産投資ができるという点です。建物だけでなく土地も所有しているので担保力が高く、金融機関から好条件の融資を受けやすくなります。修繕計画やマンション全体のコンセプトづくりも思い通りに行うことができるので、「マンション経営を事業として行いたい」という人には一棟所有が向いているかもしれません。所有する部屋数が多いので、仮に数室が空室になってその分の家賃収入が減っても、全体の収益でカバーできるというメリットもあります。

デメリットとしては、必要な資金が多額になるという点があげられるでしょう。好立地で条件のよい物件を手に入れたいならさらに多くの資金が必要になるので、その点からするとサラリーマン投資家にはハードルが高いと言えます。一棟の場合の購入希望者はほぼ投資家なので、自分が物件を売りたいと考えたときに買い手の絶対数が少なくなるのもデメリットです。

周囲に同じようなマンションが建設された場合や、地震、事故などによって相対的にマンションの価値が下がってしまった場合も大きなリスクとなります。そもそもの投資額が大きいので、損失も大きくなるためリスク分散がしにくいのが一棟所有のデメリットと言えるでしょう。

 

<区分所有のメリット・デメリット>

区分所有のメリットは、少ない資金からでも始められることです。また、立地や間取りなどの条件のよい物件を探しやすいのも区分所有です。一棟では購入するのが難しい好条件の物件でも区分所有なら手に入れられますし、そういった物件であれば空室になるリスクを避けることができます。一棟所有とは異なり、理事会が存在するため独自の判断でマンションの修繕や管理を行うことはできませんが、組合や管理会社に任せることができるので、無駄な労力を費やす必要はないとも考えられます。

区分所有のワンルームやファミリー向け物件の場合は、投資家だけではなく、実際に住まいとして購入を希望する人も多いので、買い手を見つけやすいのはアドバンテージです。

区分所有のデメリットは、空室になったときのリスク。一部屋しか所有していない場合、そこが空室になると家賃収入はゼロになります。その分のローンの返済や必要経費の支払は自分で行う必要があるので、完全な赤字に。
また先ほども説明したように、マンション全体に対する決定権がありません。管理状態や建物の老朽化について気になることがあっても、管理組合の合意がなければ対応に至りませんので、自分の考えや意見を通したい場合にはデメリットとなるでしょう。

リスク分散には区分所有が最適

投資においてはリスク回避の方法を考えておくことが大切で、それは不動産投資においても同様です。リスクを回避する有効な方法に、リスクの分散があります。どこかでリスクが生じたとしても、ほかでカバーするという考え方です。

一棟所有の場合、部屋数が多いことが空室リスクの分散になると考えられます。しかし、マンションそのものに災害や事故などという事態が発生してしまうと、その影響は全体に及び、投資額が大きいために損失も莫大になります。これでは損害のリスクを回避できません。

区分所有のメリットは、好条件の物件を手に入れやすいことにあります。人気のエリア、駅からの距離、間取りや角部屋など、借り手が付きやすい物件を選べば、それ自体が「空室リスク」の回避につながります。

そうして条件のよい区分所有を増やしていけば、一か所に問題が起きてもほかの物件でカバーできますし、売りたいと思えば買い手も見つけやすいので、不動産投資においてリスクを分散するには区分所有が最適と言えます。

まとめ

マンション経営の収入のみで生活することを目的とする人、リスクよりもリターンを大きく考える方、大きな失敗をしても補填できる資金がある方にとっては一棟所有も選択肢でしょう。
しかし将来の私的年金のための不動産投資や、リスクを少なくして始めたい方やサラリーマンの方には、少額で始められてリスクの分散もしやすい区分所有がおすすめです。

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