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新宿駅も再開発!?「拠点再整備方針(案)」から見る不動産投資の可能性

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東京都内では、各地で再開発が実施・計画されています。現在進行中の大型再開発でいえば、渋谷駅周辺を思い浮かべる方も多いでしょう。

新宿駅周辺でも、2020年に開催される東京オリンピック後の着手に向けて再開発が計画されています。再開発は不動産市場に多大な影響を与えるので、不動産投資家はこうした動向をしっかり注視していくべきです。

今回は、渋谷の再開発を例に見ながら、新宿の再開発が不動産投資にどのような影響を及ぼすのかを考えていきます。

新宿の「拠点再整備方針(案)」とは

東京都内では再開発が盛んに行われています。再開発によって街が変わり、人の流れや構成が変わることは、不動産投資にももちろん大きな影響を与えます。

東京最大のターミナル駅のひとつである新宿でも再開発計画が進んでいることをご存知でしょうか。新宿区と東京都が発表した「拠点再整備方針(案)」で示された、その内容を見ていきましょう。

2016年にバスタ新宿が建設されてから様相を変貌させつつある南口ですが、「拠点再整備方針(案)」では、西口と東口も整備される予定です。老朽化しているビルは建て替えられ、西口と東口を結ぶ線路上には新宿セントラルプラザが作られます。迷路のように入り組んだ地下には、歩行者のための新宿テラスができるとされています。

入り組んで、歩きにくかった新宿駅に歩行者のためのネットワークが作られ、駅前広場の再編成も行われます。大都市である新宿の特徴を活かすため、インキュベーションといった新しい機運や、多くの人がチャレンジできる都市機能を作ることが目指されています。

新宿駅を中心とした都市機能の再整備には、周辺地域への波及効果も織り込まれており、新宿エリアの不動産の動向については、これからますます目が離せない状況です。

渋谷の地価上昇が参考に

昨今の都市開発で注目を浴びているのが渋谷です。2013年に東急東横線と副都心線がつながり、ホームが変更になったことも話題になりましたが、老朽化・複雑化した渋谷駅は今まさに変貌を遂げようとしています。

2019年には、観光地として外国人からの絶大な支持を集めているスクランブル交差点を見下ろす高層タワービルが完成予定。リニア新幹線が開通予定の2027年までに、合わせて3つの大型ビルが作られる予定です。渋谷から富士山が眺められるスポットができることで、ますます観光地化が進むでしょう。

電車もバスも、乗り換えが非常に分かりにくい渋谷駅ですが、再開発によって駅前広場が整備され、駅に近いバスターミナルが整備されれば、空港リムジンバスも乗り入れるようになります。タクシー乗り場も集約され、観光案内施設ができるなど、「移動にも便利な駅」に整備されて行きます。

こういった開発に呼応するように、渋谷の地価も上昇しています。2018年の東京都内の公示地価によると、上昇率上位10地点のうち8地点を渋谷駅周辺が占めています。しかも上位10地点は概ね10%と高い伸び率を示しています。周辺エリアでも活発に商業ビルや超高層マンションが建設されており、渋谷の再開発が地域全体の不動産市場を活気づけていることは間違いないといえるでしょう。

東京オリンピック後を見据えた不動産投資

2020年の東京オリンピックの開催を控え、東京の不動産市場は活況を呈しています。その一方で、オリンピック開催後には不動産価格の下落が起きるのではないか、という心配の声を上げる人もいるようです。

しかし、東京の都市機能を考えると、オリンピックがもたらす影響はそれが終わったと同時に収束するようなものではありません。オリンピック開催を機にさまざまな再開発が行われていますが、それによりさらに便利で魅力的な街が東京のあちこちにでき、外国からの観光客やビジネスの拠点としてさらに多くの人が集まるようになる、と考えられるのです。

新宿の再開発「拠点再整備方針(案)」の着工は、東京オリンピック終了後が予定されています。さらに2027年のリニア新幹線の開業に向けた品川駅の再開発など、東京オリンピック終了後も不動産市場に大きな影響を与えるトピックは続きます。これからの東京で、どこに人が集まり、その動線がどのように引かれるのか、そしてどのエリアに投資することが利益をもたらすのかということについては、街の在り方や都市計画などを俯瞰して考えるとよいでしょう。

まとめ

渋谷の再開発がもたらした地価上昇を見てもわかるように、東京の再開発事業は不動産市場に大きな影響を与えます。これから実施されることが発表された新宿の再開発事業についても、その行方を注視し、周辺エリアにどういった波及効果があるのかを先んじて判断することで、不動産投資の可能性について考えていけるとよいでしょう。

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