少ない自己資金でも始められる!賢い資産運用「不動産投資」のススメ

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投資を始めるにあたり、まとまった自己資金がなくては始められないと考える方も多いでしょう。
投資する金融商品によっては、ある程度まとまった自己資金が必要なものや、資金を投入しないと運用益を出すことが出来ないものなど様々です。
その中で、少ない自己資金から始められる投資として不動産投資があります。
今回は、自己資金の考え方や、賢い投資方法、少ない自己資金でも不動産投資を始められる理由について考察してみましょう。

前提として、預貯金全額が自己資金ではない

資産運用は、どのくらいの自己資金を用意できるのかを考え、それに見合った投資商品を選び始めます。

資産運用でいう正しい自己資金の考え方は、

  • ①生活をするための資金とは別に、動かすことが出来る資金
  • ②緊急時、突発的に使用するための預貯金とは別に動かすことが出来る資金

などの、生きていくために必要な資金と、緊急時に使用する預貯金を除いた資金です。

投資をするにあたり、もちろん運用益を出すことを目的としますが、ここでいう運用益の考え方は、

  • ①老後や病気など何等かの理由で働けなくなっても収入が途絶えないようにする(不労所得を得る
  • ②本来なら税金として支払っている金額を資産として残す(節税対策
  • ③物価の上昇や、お金の価値の下落など、経済活動の動きに左右されないようにする(インフレ・デフレ対策

このように「ただ単に儲ける」と考えるのではなく、「何かに対して対策をする、何かがあった時に資産を守る・残すため」と考えると賢い資産運用になります。
よって、預貯金全額を投資に回すのではなく、自身の収入と支出のバランスを考慮し算出した「余剰資金」を自己資金として資産運用に当てましょう。

投資には必ずまとまった自己資金が必要とは限らない

自己資金とは、生活で必要な資金などを除いた余剰資金のため、「生活には困っていないが余剰資金が捻出できるほどの余裕はない・・・」という方も多くいます。

投資をするには、必ずまとまった自己資金が必要なのかというとそれは違います。ある程度まとまった自己資金が必要な投資商品と、少ない自己資金で始められる投資商品があります。

まとまった自己資金が必要な商品の特徴

例えば、株式投資は、ある程度まとまった自己資金がなくては株を購入することが出来ません。株式投資を目的として金融機関から融資を受けることは出来ません。カードローンを組むことも1つの手段ですが、カードローンは金融機関から受ける融資と比べ、金利が高くなります。購入した株式から金利を上回る運用益を出すことが出来ればよいですが、売り時・買い時の見極めが難しい株式では失敗するリスクが非常に高いため、多額の借金を背負う可能性もあります。FX(外国為替証拠金取引)も同様のことが言えます。

このことから、株式投資やFXはリスクがとても高く、自己資金の無い方にとって手出しの難しい投資商品です。

少ない自己資金でも投資できる商品:不動産投資

では、そもそもまとまった自己資金がなくても安心して投資できる商品とはなんでしょうか?
それは不動産投資です。

金融機関から投資用不動産を購入する資金の融資を受けることが出来る

株式投資やFXの購入資金は金融機関から融資を受けることが出来ませんが、不動産投資は金融機関から融資を受けてスタートすることができます。

不動産投資は、

  • 購入した物件を賃貸に出すことで家賃収入を得て、その家賃収入からローンの返済ができる
  • 購入する物件を担保にできる

これらの理由から金融機関より融資を受けることができます。

金融機関の融資を受けることが出来れば、家賃収入でローンの返済を行いながら、これまでの収入と支出のバランスを大きく変えることなく投資ができるため、賢い資産運用と言えます。

“与信”によって借り入れ可能かどうかが決められる

もちろんですが、金融機関は「返済してくれる」という与信を前提に契約を結びます。
この契約を結ぶにあたり「この人はいくらまでなら融資することができる」と審査することを与信といいます。

金融機関からの融資額は、「借入をする人の個人属性」と「購入する物件の評価」により決定されます。

借入をする人の個人属性は、収入、職業、健康状態、その他の資金の借入状況などを審査されます。そして、不動産投資ローンの場合は、購入する物件も担保になるため、物件価値や収益性などから評価され、融資額の判断が行われます。

一定の頭金は必要になりますが、物件購入費用のほとんどの借り入れが可能となるケースも珍しくはありません。

“もしも”のときも団体信用保険で安心!

「ローンを組む」となると、思いもよらない病気やケガの長期入院で収入がなくなってしまった場合、返済できなくなるかもしれないという不安もあるかもしれません。

不動産投資ローンの契約の際には、契約者に“もしも”の事態が起きた時のために、団体信用生命保険へ加入することがほとんどです。

この団体信用生命保険は、契約者に“もしも”のことが起きた場合にはローンの残債が保険で賄われます。そのため、残された家族に負担を残すことなく不動産という資産を残すことが可能です。

投資用不動産購入時にかかる「諸費用」の種類と、諸費用を少しでも抑える方法

投資用不動産を購入する場合、物件購入額以外に諸費用が必要です。

【主な諸費用】 ※ケースにより異なります

  • 仲介手数料
  • 司法書士報酬(不動産登記費用や抵当権設定費用など)
  • 税金関連(登録免許税・印紙税・不動産取得税・固定資産税)
  • 保険関連(火災保険料、地震保険料)
  • 金融機関融資手数料

物件購入額は融資を受けることが出来れば、高額な自己資金は必要ありません。諸費用についてもローンを組むことが可能な金融機関もありますが、物件購入額とは別物として考えられるため、金利が高くなってしまうことがほとんどです。そのため、諸費用分は自己資金で賄うという方が多いです。

では諸費用を少しでも抑える方法について考えてみましょう。

諸費用の中で、ご自身の対策だけで抑えられる項目は次の2点です。

仲介手数料がかからないように投資用物件を購入する

仲介手数料は、諸費用の中でも大きなウェイトを占めてきます。仲介手数料とは、物件を建設した不動産会社と購入希望者の間に入り、物件の紹介や購入に関する手続きなどを仲介してくれる際に発生する料金です。

そのため、不動産仲介業者を入れずに、物件の「売主」である不動産会社から購入をすることで仲介手数料を支払う必要はありません。

司法書士報酬をなるべく安価に依頼できる司法書士を探す

投資用不動産を購入時に、買主にとって正しい不動産取引が行われているかの確認や、所有権移転登記、抵当権設定登記などを司法書士が行います。

司法書士に依頼をする料金については、司法書士が自由に決められるため、依頼をする司法書士によって金額に差があります
司法書士に行ってもらう業務は、誰に頼んでも同じなので、少しでも安価にお願いできる司法書士を探すことで、諸費用を抑えることが可能になります。

ただし、自分でどのように探せばいいのかが分からない時などは、投資用不動産を購入する会社で紹介をしてもらうとよいでしょう。

不動産投資は他の投資商品よりもリスクが少ない

不動産投資を始めるとき、自己資金を投入すれば、ローン額が下がり、毎月の返済額も安くなり安心はできるかもしれません。しかし、今は史上最低水準のローン金利が続いている状況です。つまり、金融機関からの融資をうまく利用して不動産投資を行うことも重要な手段になっていると言えます。ローンを使って投資を行い、軌道に乗せていくことができるのは、見渡してみても不動産投資以外にはあまり見当たらないでしょう。

その中でも、一室から所有が可能なマンション投資がおすすめです。株式やFXはひとたび市場の暴落などがあれば、投入した原資すべてを失うリスクに直面しています。しかし、マンションの場合はよほどの天変地異などで物件が消失しない限り、投資した全額を失うことはまずありません

株式投資やFX、先物取引、債券投資などと比べた不動産投資のリスクは、極めて少ないと言えるでしょう。

まとめ

不動産投資は少ない自己資金から始められる投資です。史上最低金利の近年は、借入金をベースにして投資を行う絶好のチャンス。

このように好条件が重なった今、不動産投資をぜひ検討してみてはいかがでしょうか。不動産投資で成功している人の多くは、金融機関から融資を利用しています。ただし、不動産投資は購入して終わりではなく、購入してからが運用スタートとなります。

自己資金の正しい知識と、不動産投資の特徴を理解し、資産運用を始めましょう。

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