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不安な月々のローン支払い、本当に家賃収入でカバーできる?

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「マンションをローンで購入して、賃貸として貸し出して投資しよう」と考えた場合、もっとも気になるのが毎月発生するローン支払いです。
景気のよかった高度成長期は、収入は年々増えていくのであまり心配することなくローンを組むことができました。このように先行きに対する心配が少なかった時代もありましたが、今は収入が増えるかどうか、まったく分からない時代です。

「不動産投資を始めたいけど、闇雲に借金だけを増やして生活が維持できるのか不安だな……」と心配している方も多いでしょう。
しかし、ローンの支払いは家賃収入でカバーできます。最初に収支をしっかりとシミュレーションしておけば、さまざまなリスクは回避することが可能になります。今回は収支の具体的なシミュレーション方法をはじめ、生命保険を使ってローンを軽減する秘策などを詳しく見ていきましょう。

まずは購入物件の月額支払いコストを計算してみる

月々のローン支払いの不安を払拭するためには、購入物件の賃貸時における毎月の支払いコストと家賃収入をシミュレーションしてみることから始めましょう。
ローンの毎月返済額・管理費・修繕積立金・管理手数料といった、必ず支払わなくてはならない支出と、実際に見込まれる家賃収入とで月々の収支を想定してみるのです。

このシミュレーションでは、ボーナス時には返済額を増やすよりも、12ヵ月均等割にしておいて、毎月の支出額を実際の支払い額よりも少し高めに設定しておくのがよいでしょう。
最初にこのシミュレーションで支出額を正確に把握しておけば、マンション経営をやっていけるかどうか判断できます。

ただし、リスクが存在することも考えておかなくてはなりません。
「入居者がなかなか見つからずに空室が発生してしまった……」「リストラされて給与がなくなってしまった……」など、あらゆる事態をあらかじめ考慮しておくことが重要です。

給与所得者なら損益通算でプラマイゼロにすることも可能

会社勤めのサラリーマン(給与所得者)の場合、確定申告時にマイナスが出た部分の一部をほかの所得から差し引く(損益通算)という方法もあります。

この損益通算についてですが、2つ以上の所得のうち、1つ以上の所得が赤字となり、それ以外の所得が黒字となっている場合に適用されます。
赤字と黒字を一定の順序で計算して、利益・損失を合算させて算出します。会社勤めをしていれば、給料(給与所得)という黒字が発生するので、仮に不動産取得が赤字でも損益通算により課税所得を少なくすることが可能です。

頭金次第で購入当初からプラスになるケースも

毎月支払いでマイナスになる不安を解消するためには、月々の支払いコストが家賃収入以内に収まるように頭金を多く充当する方法があります。
この場合、給与所得などの収入がなんらかの原因で途絶えることがあってもリスクは低いと言えるでしょう。
家賃収入が途絶えない限り、常に支払いが可能になりますのでは安心です。

生命保険を解約して頭金に充当、ローンを軽くできる

もう一つの秘策としては、毎月支払っている生命保険があればこれを解約して、購入時の頭金に充てる方法です。
「マンション投資をするために生命保険まで解約するの?」と思われるかも知れません。しかしマンション購入時の“団体信用生命保険(いわゆる団信)”の加入により、生命保険の代替となります。

低金利の中で、運用利回りの上乗せも期待できない生命保険をこうしたマンション投資に転換してみることも方法の一つです。解約して浮いた分の生命保険料をマンション購入の頭金に充当すれば、それだけ月々のローンを軽くすることができます。

もし購入者に万が一の事態が訪れた場合には、団体信用生命保険のおかげでマンションのローンの支払いがなくなります。ローン支払いがなくなれば、家賃収入からマンションの管理費などを除いた額がそのまま収入となります。

まとめ

マンション投資によって発生する月々のローンなどの支払いを考えると、本当にやっていけるかどうか誰もが不安になるものです。しかし、事前にしっかりと収支のシミュレーションをしてみれば、かなり不安は解消されます。
また頭金を調整することで、当初からプラスの収支を維持することも可能になります。

いずれにせよ、入居者が決まり家賃をしっかりと払ってくれることが前提となりますので、まずは入居者が決まりやすい物件を見つけることが先決です。
家賃収入でほとんどの支出をカバーできる不動産投資を目指して、より正確なシミュレーションを重ねていきましょう!

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