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投資ローンは早く返済した方がいいの?

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「ローンはなるべく早く返済した方がいい」、そう考える方が多いはずです。
たしかに、借り入れる期間が長ければそれだけ利息がつくので、早期返済は悪いことではありません。でも投資の場合はちょっと事情が違うようです。

住宅ローンは早く返した方が得策。でも不動産投資ローンは…

「キャッシュアウト」という言葉を聞いたことはありませんか? これは金融業界の専門用語で、「手元からお金が流出すること」を意味しています。ローンの返済をこの考えに当てはめてみると、「ローンを返済することは、手元からお金が流出していくこと」を意味します。
つまりローンを返済していくにつれて、自分の持っているお金はどんどん減っていくわけです。

もちろん、ローンは借りたお金なので返さないといけません。たとえば自宅用に住宅ローンを組んでいるケースでは、利息がかさむので早く返済した方が得策です。中にはボーナスで繰り上げ返済する方もいます。もちろん不動産投資でも、ローンには利息が発生するので早く返済した方がいいと思いがちです。
でも不動産投資では、手元に資金を残しておくことも大切ポイントとなります。なぜでしょうか?

手元に資金を残すことが、さらなる投資を生み出す

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ここで「キャッシュフロー」という言葉がポイントとなります。キャッシュフローはお金の流れを意味する言葉で、不動産投資の場合は手元に資金があれば、それを元手にしてさらに借り入れて投資規模を拡大できる可能性があります。キャッシュフローの計算式は以下となります。

1.家賃収入-(固都税※+管理費・委託費+諸経費(清掃費・エレベーターのメンテナンス費・空室分の家賃など)
 +銀行に返済する利子)-減価償却費-税金=税引き後利益

 ※固定資産税・都市計画税

2.税引き後利益+減価償却費-返済元本=キャッシュフロー

「家賃収入が年間●●万円」と言っていても、上記の計算式で税金や物件の維持費、銀行から借り入れている融資の利子などを差し引いた金額から、次の投資分の資金を確保していきます。
「ローンは借金だから早く返さなくちゃ…」と焦ってしまうことで、手元にお金を残せずにさらなる投資のチャンスを逃してしまう――、そんなもったいない事態は避けたいものです。

まとめ

ローンは一刻も早く返済してしまいたいと考えがちですが、投資ローンの場合は早期に返済することでさらなる投資ができなくなる恐れもあります。
ご自身の投資計画と照らし合わせた上で、早期返済がベストなのかをじっくり検討してみましょう。

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