不動産投資をするときの頭金って、どれくらい用意したほうがいい?

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銀行から融資を受ける際、個人の信用度を上げるためにも、ローンの頭金や諸費用に充てる自己資金があるに越したことはないのは事実。

この点、頭金ゼロ(フルローン)でも始められるのが不動産投資のメリットです。

そこで悩むのが、不動産投資をするにあたって、頭金をどのくらい用意するかという点。

そこで今回は、「不動産投資における頭金の目安」について説明していきましょう。

不動産投資で「頭金はいくら必要」という明確な基準はない

「頭金をいくら入れるべきか」という明確な基準はありません。物件の利回りや借り入れ可能額、毎月のキャッシュフロー、物件の売却のしやすさなどに左右されるからです。

最近は、不動産投資を初めて検討するサラリーマンに対して、物件価格の全額を融資するフルローンを提供する金融機関は少なく、物件価格の1~3割程度の頭金が求められるケースが多いようです。

不動産の購入には、頭金のほかに税金や諸費用などが物件価格の7~8%程度かかるため、全体としては物件価格の2~4割程度の資金が必要と見積もるのが妥当です。

ただし、頭金は多ければ多いほどよいというわけではなく、貯蓄から無理に捻出すると、急に現金が必要になった場合に困ることもあり得ます。

不動産投資は時間をかけて利益を得るものなので、総合的に判断して、自分の状況に見合った頭金の割合を決めるべきでしょう。

不動産投資の頭金、判断するならキャッシュフローを参考に

頭金の割合を判断するとき、毎月どれくらいの現金が手元に残るかという「キャッシュフロー」がひとつの指標になります。キャッシュフローの算出方法は、以下のとおりです。

  • (1)家賃収入-(固都税※+管理費・委託費+諸経費(清掃費・エレベーターのメンテナンス費・空室分の家賃など)+銀行に返済する利子)-減価償却費-税金=税引き後利益
    ※固定資産税・都市計画税
  • (2)税引き後利益+減価償却費-返済元本=キャッシュフロー

キャッシュフローは、ローン金利や借入金の割合、物件の利回りに左右されます。

もし金利や借り入れ比率が高い状態であれば、頭金を増やして手元の現金を増やすべきでしょう。

不動産投資を始めたばかりの場合、不動産から得た収益で銀行からの融資を返済することがほとんどなので、手元資金の状態を示すキャッシュフローは重要な指標です。

また、物件の利回りが高ければ、借り入れ比率が高くてもキャッシュフローが潤沢になるので、頭金を減らすことができます。

まとめ

【この記事のポイント】

  • 不動産投資で「頭金をいくら入れるべきか」という明確な基準はない
  • 不動産投資では、自分の状況に見合った頭金の割合を決めるべき
  • 不動産投資で頭金の割合を判断するとき、「キャッシュフロー」がひとつの指標になる

不動産投資を始めるにあたり、必ずしも頭金は多いほうがいいというわけではありません。冒頭でもお伝えしたとおり、頭金ゼロでも不動産投資は始められます。

前述のように、重要なのは、自分の状況を踏まえたうえで頭金の割合を決めること。

頭金をどれくらい用意すべきか迷ったら、不動産投資に明るいプロに相談することをおすすめします。

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