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不動産投資の自己資金は少なくても大丈夫?

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メモ記入

銀行から融資を受ける際、個人の信用度を上げるためにもローンの頭金や諸費用に充てる自己資金があるに越したことはないのは事実です。一方で、自己資金をまったく用意せず、頭金ゼロでも始められることが不動産投資のメリットでもあります。

実際のところ、不動産投資における頭金をどのように考えたらよいのか、説明していきましょう。

「頭金はいくら必要」という明確な基準はない

頭金をいくら入れるべきか、という明確な基準はありません。物件の利回りや借入れ可能額、毎月のキャッシュフロー、物件の売却のしやすさなどに左右されるからです。

最近は不動産投資を初めて検討するサラリーマンに対して、物件価格の全額を融資するフルローンを提供する金融機関は少なく、物件価格の1~3割程度の頭金が求められるケースが多いようです。

不動産の購入には頭金の他に税金や諸費用などが物件価格の7~8%程度かかりますから、全体としては物件価格の2~4割程度の資金が必要と見積もるのが妥当です。ただし頭金は多ければ多いほどよいというわけではなく、貯蓄から無理に捻出したばかりに急に現金が必要になった場合に困ってしまうこともあり得ます。

不動産投資は時間をかけて利益を得るものですから、総合的に判断して自分の状況に見合った頭金の割合を決めるべきでしょう。

頭金を判断するならキャッシュフローを参考にしよう

ファイルを持った女性

頭金の割合を判断するとき、毎月どれくらいの現金が手元に残るかという「キャッシュフロー」がひとつの指標になります。キャッシュフローの算出方法は以下の通りです。

1.家賃収入-(固都税※+管理費・委託費+諸経費(清掃費・エレベーターのメンテナンス費・空室分の家賃など)
+銀行に返済する利子)-減価償却費-税金=税引き後利益

 ※固定資産税・都市計画税

2.税引き後利益+減価償却費-返済元本=キャッシュフロー

キャッシュフローは、ローン金利や借入金の割合、物件の利回りに左右されます。もし金利や借入れ比率が高く、手元に現金がまったく残らないような状態であれば、頭金を増やして手元の現金を増やすべきでしょう。
不動産投資を始めたばかりの場合、不動産から得た収益で銀行からの融資を返済することがほとんどですので、手元資金の状態を示すキャッシュフローは重要な指標です。

また、物件の利回りが高ければ、借入れ比率が高くてもキャッシュフローが潤沢になるので、頭金を減らすことができます。

まとめ

不動産投資を始めるにあたり、必ずしも自己資金は多いほうがいいというルールはありません。
冒頭でもお伝えした通り、頭金ゼロでも不動産投資は始められます。

頭金をどれくらい用意するか迷ったら、不動産投資に明るいプロに相談することをおすすめします。

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