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ローンを組んでの投資を成功に導く!不動産投資のレバレッジ効果とは?

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高齢化の進む現代社会は、かつてのような経済成長が見込めない停滞した状況にあります。老後の安定した生活を望むのなら、現役時代から資産形成に取り組み、将来に備える必要があります。

資金形成の手段として、株やFXのようなハイリスク・ハイリターンの投資は不安という方におすすめなのが「不動産投資」です。その理由は不動産投資の特徴として挙げられるレバレッジ効果にあります。本コラムでは、レバレッジ効果ついてご説明したいと思います。

不動産投資のレバレッジ効果とは?

レバレッジ効果とは、わかりやすく言えば「テコの原理」です。一人では動かせないような重い石も、支点のテコを利用すれば簡単に動かすことができます。
不動産投資に置き換えると、普通なら少ない資金で安定した継続的な利益を生みだすことは難しいですが、支点(本人の決断力・パートナーの信頼性・計画性など)とテコ(金融機関からの融資)を上手に利用すれば、決して不可能ではありません。これが不動産投資のレバレッジ効果と呼ばれるものです。

一般的なサラリーマンの場合、ローンを組まずに物件の購入資金をすべて自己資金でまかなえる方は少数でしょう。そのため、ほとんどの方は少ない自己資金で不動産投資を始めることになります。
このような状況からのスタートでも、「不動産投資をやろう!」と決断し、信頼性の高いパートナー(不動産会社)とともに計画を立て、金融機関から融資を受けることで、大きな利益を得られるようになるのが、レバレッジ効果を利用した不動産投資の特徴と言えます。

レバレッジの有無でどのような違いが生じる?

例として5,000万円の投資用マンションを購入する場合を想定して、レバレッジの有無による違いを考えてみましょう。

まずは、レバレッジなしで不動産投資を始めるケースについて考えます。貯蓄にかなりの余裕があるのであれば別ですが、預金から何とか5,000万円を拠出できるという状態で、すべてを使い切ってしまうのは得策ではありません。不動産経営を始めると毎月の家賃は収入として確保できますが、購入資金の全額を回収するには時間がかかるからです。

次に、レバレッジを利用して不動産投資を始めるケースではどうでしょうか。1,000万円のみを自己資金から頭金として拠出し、残りの4,000万円はローンを組むことにします。
これによりキャッシュを確保した上で、毎月不動産収入を得て、その利益からローン返済にあてることができます。つまり、余裕を持った不動産投資が可能になるのです。

レバレッジを活用してキャッシュを温存する

キャッシュを温存しておくことの意義について、もう少し説明を補足しましょう。レバレッジを上手く活用して不動産投資を行う場合、毎月どれくらいのキャッシュが手元に残るのかを見積もるための「キャッシュフロー」という指標が大切です。

まずはキャッシュフローがなるべく多く残るよう、自己資金からどれくらいの頭金を拠出するべきかを検討しましょう。手持ちの現金があれば、予想外に万が一のことが起こった場合でも生活に無理が生じません。逆にキャッシュフローが極端に少ないと、緊急時のリカバリーが難しくなってしまいます。

ローンは言ってしまえば「借金」ですから、借金を背負うことに対して不安を抱く方は少なくないのではないでしょうか。だからと言って、無理やり頭金を捻出したために、日々の生活が苦しくなってしまっては本末転倒です。
頭金は多ければ多いほどよいというわけではないのです。もちろん返済に苦しむほどのローンを組むことはおすすめできませんが、無理のない範囲の借り入れは、不動産投資を成功に導くことを理解しておいてください。

レバレッジ効果によるリスクはある?

このようにレバレッジ効果には多くのメリットがありますが、リスクがまったくないわけではありません。毎月の利益は、ローン金利・借入金額・投資物件の利益率に左右されます。場合によっては、手元に現金がまったく残らないような状態やマイナスの赤字になる場合もありえます。

これは借り入れ金額が多すぎたり、見込み予想が甘かったりして、無理のある返済計画を立てていることに原因があります。不動産投資の経験がほとんどない方にありがちなケースですが、こうした事態は事前に避けることができます。

先ほども説明したように、レバレッジ効果を活用する場合、支点がぶれるとリスクが生じてしまいます。支点にあたるのは、「本人の決断力」「パートナーの信頼性」「計画性」などです。中でも極めて重要なのが、「パートナーの信頼性」でしょう。
パートナーとは専門性を持った不動産会社のこと。不動産会社は豊富な知識と経験から、投資家の希望に沿った最適な計画を提案します。これが確固とした支点となり、大きなレバレッジ効果を発揮するようになるのです。

現実味のない返済計画で失敗しないよう、レバレッジ効果で効率よく利益を得るためには、確かなノウハウを持った信頼のおけるパートナーを選定することが大切です。

まとめ

老後の安定した生活を目指すために、今後どのように資産形成をしていけばいいのか頭を悩ませている現役世代は多いと思います。
給与水準もなかなか上がらず、潤沢な資金があるわけではない方でも、レバレッジ効果を利用できる不動産投資は地道にコツコツと資産形成をすることができます。自己資金の少ない方ほど、資産形成の手段として効率的で堅実な不動産投資をおすすめします。

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