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新築の区分マンション投資におけるローンとは?

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マンション投資の中でも1棟をまるごと購入するものと1戸単位(1部屋単位)で購入するものがあります。
今回は1戸単位で購入する「区分所有マンション」について金融機関からの融資を受けるために知っておくと良いポイントを紹介します。

お住いの住宅ローンと投資向けの融資は別物

まず前提として、お住いの住宅ローンとしての融資と不動産投資向けの融資は全くの別物です。
お住いの住宅ローンは本人や家族が住む家のためのローンとなり、ローン返済はご自身の給料から毎月支払うものです。お住いの住宅ローンでは返済能力、返済意思、勤続年数や年収など個人の信用を元に審査されます。
不動産投資向けの融資は物件を貸し、その賃料から主に支払いを行います。そのため、築年数や設備、立地などから安定的な家賃収入が期待できるかを判断することになりますので、個人の信用に加え、物件の収益力を元に審査されます。

新築の区分マンションはローン審査に有利

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前述のように不動産投資は物件の収益力が重要な融資の審査対象となるため、物件の内容次第で融資の審査状況も異なってきます。ではどのような物件がローン審査に有利なのでしょうか。

結論から言うと、新築の区分マンションが有利ということになります。
理由として、新築のマンションは金融機関からの担保評価が高く、新築ゆえに建物の寿命が長く早期入居者付けも見込めます。そしてオートロックやテレビモニター付きドアホンなどの最新設備が整っている点。これにより入居希望者を安定的に確保でき、空室リスクが軽減します。

さらに物件の評価を高める条件として、交通の利便性が高い駅近の好立地物件であるという点があります。都市部への人口集中が増加傾向にあり、学生や社会人といった単身者のニーズが絶えない都市部では、駅近の好立地物件のニーズが常に存在します。

このような理由から、都市部の駅近好立地の新築区分マンションは融資を受けやすいので自己資金を少なく抑えてスタートすることができます。評価次第では自己資金0円の100%融資も可能になります。

金融機関の選び方

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融資を得るために金融機関を選択するわけですが、融資を受ける人の年収やご勤務状況、その時の金融機関の状況等、タイミングにより、選べる金融機関がある程度決まってきます。一つの目安として年収別に見た場合、年収500万円未満か、500万円以上といったレンジに分けられます。

  • 年収500万円未満の人は公的金融機関やクレジットカード系の金融機関(信販系)、ネットバンク系などが候補として挙げられます。
  • 年収500万円以上の人は、そこに加えて地方銀行や都市銀行の一部も候補として挙げられます。

上記はあくまで目安であり、全てがこの限りではありません。融資を受ける人の審査以外にも、物件の収益性や資産価値、その将来性なども考慮されます。

どの金融機関にするかお悩みでしたら、逆に不動産投資会社に相談するのもよいでしょう。
大手の不動産投資会社であれば、独自に金融機関とのパイプラインを持っていたりするので、特別な条件で融資を通してくれるケースもあるようです。

まとめ

融資の審査には3つのポイントがあります。
「購入物件の評価」、「融資を受ける人の財産」、「融資を受ける人の属性」です。
財産、属性に関しては、その人の問題という事になりますが、物件の評価は購入する物件によって異なってきます。
新築の区分マンションは前述のとおり、金融機関からの評価も良いので、ローン審査を少しでも有利に進めたいのであれば、新築の区分マンション投資という選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。

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