不動産投資家の年収は?属性を上げて融資額を増やす方法も解説

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「不動産投資は、経営者や医師など年収の高い職業の方が行うもので、自分には縁のないものだ。」
「多額の費用がかかるため、簡単に素人が手を出していいものではない。」
などと思い込んでいる方も多いのではないでしょうか?
先にお伝えすると、不動産投資は金融機関から融資を受けて始められる投資なので、サラリーマン(給与所得者)などの一般的な職業、年収の方でも融資を受けることで不動産投資をすることができます。
今回は「不動産投資を始めるにあたり、年収はどの程度必要なのか?」審査の際に金融機関はどのような部分が審査対象になるのかについて解説いたします。

不動産投資家の平均年収とは

株式会社MFSの調査によると、不動産投資家の平均年収は約1,064万円という結果が出ています。
ボリュームゾーンは700〜800万円程度で、全体の約13%、2,000万円以上は全体の約6%で、最低年収の500万円以下は全体の9%となっています。

つまり、不動産投資を行っているのは、年収2,000万円以上の方より、500万円以下の方がより多いということがこの結果から読み解くことが出来ます。(※1)

また、国税庁の調査によると、年収2,000万円以上の給与所得者の割合は、全体の約0.45%ほどとなり、給与所得者全体の1%にも満たないほどの人数です。
同調査で結果が出ている給与所得者全体の平均年収は436万円となり、多くの方がこの平均値前後の年収であることが分かります。(※2)

既に多くの借り入れをしていたり、極端に高い物件を購入しようとしない限り、年収が500~700万円程度あれば、金融機関から融資を受けられる可能性は十分にあります。
不動産投資は「年収の高い職業の人だけに限られたもの」というわけではないことがお分かりいただけるのではないでしょうか。

(※1)オンライン不動産投資サービス「INVASE(インベース)」 
(※2)国税庁 令和元年分民間給与実態統計調査

不動産投資ローンで審査される属性の種類

属性とは?

「属性」とは、金融業界における「属性」とは、融資申込者の信用情報などのことを指します。一般的には勤務先や年収・資産状況などの社会的・経済的背景で語られることが多く、信用情報などのことに大きく影響すると言われています。

職業や雇用状態

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」の調査によると、不動産投資家の職業は、会社員が54.8%と半数以上を占め、不動産経営者が13.3%、会社役員が10.8%、自営業者が7.6%という結果が出ています。(※3)

不動産投資ローンの審査は、申請時の年収だけではなく、「安定した収入を得ているか」「今後、収入が増減する可能性はあるか」といった部分もチェックされます。さらに、勤務先の情報や勤続年数も不動産投資ローンの審査基準の対象です。
そのため、収入の安定しにくい業種や職業の場合は、不動産投資ローンが通りづらい可能性があると言えるかもしれません。

(※3)不動産投資と収益物件の情報サイト健美家 「第13回不動産投資に関する意識調査 結果報告」

家族構成

ローン審査時には、ローン申込者の家族構成もチェックされます。
「単身者」、「夫婦2人暮らし」、「子どもがいる家庭」など、家族構成が変われば生活費・教育費も大きく異なり、ローンの返済が現実的かの判断材料の一つなります。

ローンは家族構成以外にも、いろんな項目を加味して審査をするため、「絶対にこれだ!」という回答は難しいものです。例えば、マイホーム購入をする時に組む住宅ローンの場合、夫婦で共働きの場合は夫と妻の年収を合算して審査してもらうことが可能な場合があります。(収入合算
夫婦1人だけの年収では審査に通るか心配でも、夫婦2人とも正社員で、勤務し安定した収入の確保が出来ている場合は、収入合算で審査をし、融資を受けやすくなることもあります。

あくまで一例となり、投資の場合、単身者の方でも、子どもがいる方でもローンを組んで不動産投資を始める方は多くいらっしゃいますので、家族構成についても審査されていることを頭に入れておく程度で十分でしょう。

資産の有無

自己資産がどの程度あるかも審査のポイントになります。銀行に預けている預貯金の他、土地や有価証券も資産の一部です。
現金に換えられる資産が多ければ多いほど、万が一、ローンの返済が出来なくなった時の担保にできるものが多くなるため、融資がより多く受けられる可能性が高くなります。
また、物件価格の30%以上の自己資金があれば、年収が低くても審査に通る可能性もあります。

属性を上げるためにできること

収入を増やす・安定させる

やはり、年収が高ければ高いほど属性が良いと判断されますが、
年収だけではなく「安定した収入があるかどうか」も審査される重要な項目です。

個人で行う副業などは、安定収入とは見なされにくく、金額の規模が大きくない限りは、属性の向上にはつながらない可能性があります。
副業の収入が増えたからといって個人事業主になってしまうと、逆に属性が下がってしまう場合もありますので注意が必要です。

収入面での属性を上げるためには、同じ会社での勤続年数を長くすることや、キャリアアップをするなど仕事面での努力が必要となるでしょう。
ですが、概ね年収500万円程度あれば、収入面での属性には問題ないと考えてよいでしょう。

クレジットカードのキャッシング限度額を下げる

クレジットカードの利用状況は、クレジットヒストリーとして記録されています。
住宅ローンは別ですが、クレジットカードローンやキャッシングの残債があると融資の審査には不利になります。
これまで利用した金額だけでなく、滞納した経験の有無まで確認され、ローンの審査にも影響します。
さらに注意したいのは、クレジットカードを作成したあと、そのカードを 利用しておらず、信用情報に問題がなくても、キャッシング枠が設定されていることにより「他社からの借入額」とみなされてしまうケースがある点です。

複数のカード会社でクレジットカードを作成している場合、使用頻度の低いクレジットカードを解約することも属性を上げる有効な手段のひとつと考えられるでしょう。

不動産投資会社に相談してみるのも一つの方法

不動産投資会社は金融機関と提携しており、ローンの相談も数多く受けているので、不動産投資を検討している方は、まずは自身が融資を受けることが出来るのかどうかを確認し、自分自身の信用力がどの程度なのかを理解してみるのも一つの方法となります。

不動産投資会社には専門知識を持ったプロが在籍しているため、相談することによってローン契約までスムーズに進められることもあります。また、不動産投資に特化したアドバイスを受けられる点もプラスのポイントです。
いきなり相談に行くのは不安という方は、不動産投資会社のセミナーなどに足を運んで、少しずつ知識をつけていというのもおすすめです。

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