不動産投資用ローンで審査落ち！？投資用物件を購入する際、審査で気を付けたい6つのポイントを伝授

不動産投資用ローン審査で気を付けておきたい「6つ」のポイント

まずは、融資を受ける本人に返済能力があるかどうかを金融機関が審査します。

不動産投資用ローンの審査で気を付けたいポイントは以下の6つで、居住用の住宅ローンと審査ポイントがよく似ています。

①勤務先・勤続年数

不動産投資用ローンは30年や35年など長期間で少しずつ返済をしていくのが一般的です。
審査をする上で重要となるのは「収入の安定性」です。勤務先の規模や業種、業績などを確認し、安定した会社に勤めているかを審査します。

また、勤続年数も安定性を計る上で重要な項目です。勤続年数が短い場合、退職の可能性を考慮されてしまう場合があります。逆に、勤続年数が長ければ収入が安定していると判断され審査に通りやすくなるのが一般的です。

勤続年数は、最低でも3年以上必要という金融機関が多いようです。

ただし例外もあり、同業種へキャリアアップのために転職した場合などは、勤続年数に関わらず不動産投資用ローンの審査に有利に働くこともあります。

②年収

年収については「高ければ良い」というわけではなく、勤務先・勤続年数と同様に「収入の安定性」に加え、「継続性」が重要視されます。そのため正社員の方が、契約期間がある派遣社員や契約社員に比べて、審査に通りやすいといえます。

金融機関により異なりますが、正社員の場合、年収500万円以上あれば不動産投資用ローンが通りやすくなります。そのため、一般サラリーマンや公務員でも、不動産投資を始める方が増えています。

③自己資金

不動産投資用ローンの審査は「不動産投資用ローンを組む人がどういう人なのか」という個人の属性もしっかりと審査されます。その中でもお金にまつわる部分は重要視されます。

投資用物件の購入時に不動産投資用ローンを組む人の中には、頭金は必要ないと考える方もいらっしゃるかもしれません。

ですが、頭金を入れ不動産投資用ローンの融資額を下げることができれば、毎月の返済額も低くなり、家賃収入が手元に残る金額が多くなります。

金融機関側としては、「頭金を入れられる人は信用力が高い」と判断され、融資が通りやすくなる可能性があります。
また、金融機関によって異なりますが一定額頭金を入れることで優遇金利を受けられるケースもあります。

他にも、専業主婦やパート・アルバイトの方で購入金額の半分以上を頭金として入れることができる場合は、自己資金をしっかり用意できると判断され、審査を優位に進めることができ、不動産投資用ローンを組める可能性が高くなります。

しかし、不動産投資用ローンの審査時に頭金となる自己資金がほぼない、自己資金に代わる資産もないとなると、金融機関にとってはリスクのある融資となるため以下のことが想定されます。

自己資金がない場合、有利な不動産投資用ローン計画を立てることが難しくなり、本来、資産を増やすために始めるはずの投資が、生活を苦しめるだけの結果になることもあります。自分にとって有利な不動産投資用ローンを組むためにも、日頃の備えが重要と言えるでしょう。

④信用情報

「信用情報」も大事な審査基準です。融資を受けるときには、「保証会社」が保証人の代わりをすることが多く、その保証会社が、ローン契約者の過去の信用情報を検索します。

この信用情報には「クレジットカードの申込履歴」や「支払い状況や滞納履歴」などが登録されています。過去に複数回滞納した履歴があり、滞納分の完済から5年が経過していない場合は、基本的に審査落ちすると考えてよいでしょう。

また、完済時期との関係で年齢も重要な要素として見られます。多くの金融機関では完済年齢を80歳未満としているので、年齢が高い人ほど完済までの期間を短く設定しなくてはなりません。

返済期間が短くなる分、月々の返済額が大きくなるため返済能力を厳しく見られることになります。

クレジットカードなどを計画的に利用し支払いができている人、もしくは借り入れがあったとしても返済期日に支払いをしている人であれば、問題はないでしょう。

⑤団体信用生命保険加入のための健康状態

団体信用生命保険とは、不動産オーナー（不動産投資用ローン契約者）が死亡・高度障害状態となった場合などに、当該保険が適用され、不動産投資用ローン残債が全額弁済される保険制度です。※金融機関・保険会社により、保障内容などは異なります。

金融機関によって団体信用生命保険の内容は一部異なる場合もありますが、不動産投資用ローンを組む際は団体信用生命保険に加入する人がほとんどです。

団体信用生命保険の申し込みの際には、過去3年間の病気や手術の治療内容や経過について告知する必要があり、たとえば高血圧症や糖尿病などを患っている場合など、健康状態によっては加入することができない場合があります。

もしも、健康上の理由で団体信用生命保険に加入できなかった場合でも、通常よりも加入条件が緩和されているワイド団信であれば持病のある方でも加入できる場合があります。保障内容は金融機関・保険会社によって異なりますので、しっかりと確認しておきましょう。

⑥購入する物件の評価

融資を受ける際、個人の属性以外に重要な審査基準として「購入する物件の評価」があります。

金融機関が融資をする際、ローン契約者が返済できなくなった場合に備えて、貸付金を回収できるように不動産を担保に取るのが一般的です。
金融機関は「担保評価」によって、不動産が融資額に見合う価値があるか判断します。

担保評価は、その物件が安定的な収益を回収できるかという資産性も含めて判断します。例えば、その担保物件の立地が「交通の利便性が高い都市部」であれば、人口が集中しており学生や社会人といった単身者の賃貸需要も高く、安定した収益が見込める立地だと判断され、資産性が評価されます。

資産価値の低い物件や中古の物件となれば、金融機関ごとに掛け目が入ることがあります。

逆に個人の属性に少々不安があった場合でも、価値の高い物件であれば融資を受けやすくなる事も考えられます。
不動産投資は経営の視点で、長期的な計画を立てることが重要と言えるでしょう。

不動産投資用ローンを「組めなかった人」の実例

不動産投資用ローンを組むことができなかった人の実例を紹介します。

例）3年以上勤続していても、給与体系が原因で審査落ち・・・

Aさんの現在の年収だけを見ると、非常に属性の良い方だと判断できます。しかし、前年度の年収が実は540万円であり、本年度と比べて年収に落差が大きかったことにより、直近3か年分の収入証明書の提出を求められました。すると、3年前は420万円で、3年だけ見ても年収の浮き沈みが大きいことが分かったのです。

その理由は、職業が生命保険の営業マンで給与はすべてフルコミッション（完全成果主義）だったからです。この点を金融機関は「継続性のない収入源」と判断したことにより、頭金2割（440万円）が必要な1,760万円までの融資しか通してもらえませんでした。

現状の自己資金を考えると、440万円の頭金は出せないということで、Aさんは不動産投資用ローンを組むことをあきらめることにしました。

このように、いくら年収が高くても金融機関の審査内容によっては、不動産投資用ローンを組めない場合があります。

さらに中古物件の場合、物件の評価が低くなることがあります。Aさんの場合、中古物件ではなく都心・駅近でさらに設備も新しい新築物件の購入を検討していれば、不動産投資用ローンを組むことができたかもしれません。

審査内容は金融機関によって異なります。そのため、1社落ちたからとあきらめずに、不動産会社と相談しながら、他の金融機関を検討してみるのも選択肢の1つです。

【超重要】不動産会社に相談をして自分に合った不動産投資用ローンを組むこと

不動産投資用ローンについて分からないことがあれば、不動産投資会社に相談してみるといいでしょう。

大手の不動産投資会社であれば、誰もが聞いたことのある銀行、信販系金融機関と提携していることが多く、独自に金融機関とのパイプラインが構築されていて、特別な条件で融資を通してくれたりする場合があります。

まとめ

不動産投資には金融機関からの融資が不可欠。そして、返済額などが自分に合ってなおかつ有利な条件で融資を受けることが、不動産投資の成功に大きく影響するといっても過言ではありません。

多くの情報が集まる不動産投資会社など、プロに相談しながら不動産投資用ローンについて考えていくとよいでしょう。