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大学の都心回帰が加速!?郊外の学生街で不動産経営を始めるってどうなの?

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かつて東京の郊外にキャンパスを置く大学が増加している時期がありましたが、近年それらのキャンパスが再び都心に戻りつつあることはご存知でしょうか。

大学のあるエリアは学生の需要が必ずあるので、不動産経営においては、このような地域を狙うことで空室リスクを抑えることができると考えられてきました。加えて、郊外であれば初期投資を低く抑えられるというメリットも。

しかし入居の需要を周辺の大学に通う学生だけに依存していると、もしキャンパスが移転してしまえば一気に状況が変わってしまいます。今回は、学生の多い郊外エリアで不動産経営を始めるメリットとデメリットについて考えてみましょう。

大学キャンパスの都心移転が増加中!

かつて工業(場)等制限法という法律により都心に大規模な建物を建てることができない時期があったため、大勢の学生を収容できる規模のキャンパスは必然的に郊外に建てられてきました。

しかし少子化の煽りを受け、大学全入時代と言われるようになった昨今、各大学は生き残りをかけて学生の確保に注力しています。
そんな中、大学にとって「アクセスがよく、便利な都心にキャンパスがある」ということは、受験生から見たブランド力を高めるために重要な条件と考えられているのです。

すでに40前後の私立大学が郊外から都心へとキャンパスを移転しており、その流れは今後ますます加速していくことが予測されます。

大学近くで不動産経営をするメリット・デメリット

「不動産経営」という観点からみると、この流れにはどういった意味があるでしょうか。

大学があるエリアというのは、常に入居者の需要があります。毎年一定数の新入生がそのエリアに流入してくるため、空室リスクが低いと言えるでしょう。
また、学生は家賃をはじめとした生活費用の多くを家族から支援を受けたり、奨学金を受給したりしている人も多いので、家賃の滞納が起こりにくいと言えます。このような点も、周辺大学の学生をターゲットにした不動産経営のメリットと考えられてきました。

しかし、「大学が移転する」という事実を前にするとどうでしょうか。移転してしまえば、学生需要が必ずある、という前提自体が崩れてしまいます。
周辺には学生需要を見込んだ同じような物件が数多くあり、学生人口が減った地域で入居者を確保するには相当の困難が伴うでしょう。

大学以外でも大手企業の工場などがある地域の場合、必ず一定数は賃貸住宅の需要が見込めるため、不動産経営を始めやすいという考え方は確かにあります。
しかし、大手企業であっても工場の移転や縮小という可能性はありますし、実際に大学のキャンパスの移転は現在進行形で起こっているのです。

学生の多い郊外エリアで不動産経営を始めることのデメリットをまとめると、一つの大学に入居需要を依存せざるをえないといえるのではないでしょうか。
どんなに学生数の多い大学であったとしても、たった一つの大学に頼りきった状態では、キャンパスが移転してしまえば同時に入居者もいなくなってしまうということなのです。

都心のワンルームマンションがおすすめの理由

一方で、大学進学をきっかけに上京する学生は必ずいて、学生向け賃貸物件の需要は確実にあると言えるため、うまくいけば手堅い不動産経営が可能であることは変わりないでしょう。問題はエリアの選び方にあるのです。

郊外の場合、需要見込みを一つの大学だけに依存してしまうことに問題があります。この問題をクリアするには、複数の大学や企業などによる入居需要が見込める物件を選べばよいのです。

ご存知の通り、都心には多くの大学がキャンパスを構えています。都心部は交通網も整備されているため、物件から複数の大学にアクセス可能です。
そもそも都心部は入居需要が高いため、学生以外の社会人や高齢者をターゲットとすることもできます。

日本全体で見れば人口は減少を続けていますが、東京は転出よりも転入が多いイレギュラーな都市です。その中でも単独世帯は顕著に増加しており、2035年には単独世帯が総世帯数の半数を超えるという分析もあるほどです。
つまり、都心のワンルームマンションは学生だけに需要があるのではなく、今後においては一人暮らしのあらゆる世帯に需要が見込めるのです。

まとめ

今回は、学生の多いエリアで不動産経営をすることについて考えてきました。
一つの大学に依存せざるを得ない郊外ではリスクが大きく、多くの大学が集まっている都心であれば不動産経営を始める価値がある、ということがお分かりいただけたでしょうか。

学生に人気のワンルームマンションは、これから単独世帯が増加する東京では、ますますニーズが高まっていくことが予想されます。
不動産経営には目先のメリットだけでなく、長い目で地域の動向を見定めることが必要です。このような視点を忘れずに、最適な物件を選びたいですね。

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