購入した投資物件に欠陥が!?瑕疵担保責任はどんな制度?

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吟味して購入した投資物件に欠陥が……!想像したくない事態ですが、不動産を購入するからにはあらゆるリスクを想定しておく必要があります。

購入した物件に欠陥があった時、買い主を救ってくれるのが「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」という保証制度です。今回はこの制度について見ていきましょう。

瑕疵担保責任とはどんな制度?

瑕疵とは簡単に言ってしまえば「キズ」です。その物件で通常の生活を送るために支障が出るような欠陥のことを指すと考えるとよいでしょう。
瑕疵担保責任とはモノを売り買いした時点では明らかになっていなかった欠陥について、売り主が買い主に責任を負うことです。具体的には契約解除や損害賠償などが対応として考えられます。

瑕疵担保責任はいつまで適用される?

買い主が売り主に瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法では買い主が瑕疵を発見してから1年間と決められています。
一方、宅建資格を持つ不動産業者が売り主になっている場合は、消費者保護の観点から最低でも「引き渡し後2年間」となっています。

とは言っても、柱など建物の構造に関わる部分の欠陥は2年ではなかなか見つけられないものです。
そのため新築住宅の購入者を保護することを目的に、平成12年4月に「住宅の品質確保の促進に関する法律(通称:品確法)」が制定され、「新築住宅の売り主は、基本構造部分については引き渡し時から10年間瑕疵担保責任を負わなければならない」と定められました。
つまり2017年に購入した新築の投資物件の場合、2027年までは保証が受けられることになります。

瑕疵担保責任の適用期間は契約書で決められる

ただし、この瑕疵担保責任を追う期間は、民法で定められた基本期間のほかに、売り主と買い主の合意のもと自由に定めることができます。
「瑕疵を発見してから1年間」では、売り主は半永久的に対応しなければならなくなるので、中古住宅の場合は3カ月間などと売買契約書上で取り決めることが多いようです。

もちろん、売却時に「責任を負わない」という取り決めをすることも可能ですが、そうなると買い手側に「何か欠陥があるのではないか」という不信感を植え付けることにもつながりかねません。
特に大きな欠陥がない場合は、通例に従っておくのが最良と言えるでしょう。

まとめ

新築物件の場合は、売り主が倒産したり資金が不足していたりする場合でも、加入保険や供託金から修繕費用が支払われます。
一方、中古住宅の場合は売り主に資金がなければ買い主側の負担になってしまいます。売り主に保険に入ってもらうこともできますが義務ではないので、古い中古住宅を購入するときはよく注意すべきです。
安心の保障制度を求めるのであれば、新築の投資物件の購入を検討することをおすすめします。

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