不動産投資会社やマンション賃貸管理会社が倒産!?倒産リスク回避と対応策は?

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不動産投資は、まず投資用マンションを購入すること、そして、購入したマンションを賃貸に出し、入居者を付けることから始まります。
もし、投資用マンションを購入した際の不動産投資会社や、マンション賃貸管理会社が倒産をしてしまったら一体どうなってしまうのでしょうか。
今回は倒産した場合の影響、そして倒産リスクの回避・対策について実例を交えながら考えてみましょう。

投資初心者のAさん(28歳・男性)の例

Aさんは、ネットニュースや世間で話題となっている、将来もらえる年金が少なくなるかもしれないという問題について、不安に感じていました。この先、家庭を持った時に家族が安心して暮らしていけるようにしたいと思い、投資を始めることを決意します。
ですが、投資は初心者のため、自分1人ではうまくやっていけないと思い、プロと一緒に進められる、また仕事をしながら投資を運用するため基本的に“ほったらかし投資”が可能な不動産投資を始めることにしました。まずはとにかく話を聞いてみようと思い、Aさんの勤務先の近くにあった不動産会社に相談することにしました。とても小さな会社ではありましたが、なんでも親身になって話を聞いてくれる不動産の営業マンだったので安心し、投資用マンションを購入し、不動産投資を始めました。するとある日突然「会社が倒産する」というお知らせが・・・。

Aさんは、担当営業マンに連絡をすると、「物件の所有権はAさんのものなので、これからも不動産投資は継続可能です。ですが、会社は倒産しますので、私もAさんの担当ではなくなることと、今後Aさんの相談を受け付けることができなくなります。」と言われてしまいます。

会社の倒産後は、Aさん自身で不動産投資について調べ、勉強し、不動産投資を運用していかなければいけないため、不安もあり、さらにはほったらかしにできなくなってしまったため負担を感じています。

Aさんは振り返ると、とても小さい会社で、ネットで検索をしてもなかなか出てこないような会社だったことや、不動産投資会社の財務状況など一切気にせずに投資用マンションを購入していたため、不動産投資会社の規模感や知名度には気を付けた方がよかったと感じています。

物件を購入した会社が倒産した場合の影響

物件を購入した不動産投資会社が倒産した場合ですが、実例のAさんのように物件の引き渡しが終わっていれば、マンション経営自体に直接的な影響が出ることはほとんどありません。購入したお部屋の所有権はオーナー様に移っていますので、物件を購入した会社が倒産してもマンション経営は続けていくことが出来ます。

ただし、本来であれば購入後、不動産投資に関する情報や、どうやって投資を進めていくのかなど担当営業マンからアドバイスをもらいながら進めていくはずが、不動産会社が倒産し、自身の担当がいなくなってしまうことでマンション経営自体に不安を感じることになるかもしれません。そうならないために経営状態が良好な不動産会社を選ぶこと、不動産業界の中でも長年経営している実績のある不動産会社を選ぶことが大切です。

投資初心者のBさん(32歳・男性)の例

Bさんは、投資に興味関心が非常に強く、日ごろから自身でも投資について調べていました。ですが、投資は初心者のため、最初から多額の準備金が必要なものや、リスクがあまりに大きすぎるようなものはしたくないと思い、まずは初心者でも始めやすく、リスクの少ない不動産投資を始めることにしました。
広告などでもよく見かける有名な不動産投資会社で投資用マンションを購入し、「賃貸管理も任せられるので楽ですよ」と言われたBさんですが、自分で調べたところ管理手数料が安い会社を見つけました。そのため購入した会社ではなく、別の会社で賃貸管理をお願いすることにしました。

ところが、Bさんが自分で見つけた賃貸管理会社が倒産してしまいます。
倒産しただけでなく、倒産直前に入居者から管理会社に支払われている家賃など、本来オーナーであるBさんに支払われるはずのお金が行方不明になってしまいました。倒産した管理会社とはもう連絡がつかないため、また新しく管理会社を探しましたが、見つかるまでの数か月間は家賃収入を得ることもできず大きな損をすることになってしまいました。また賃貸管理会社が変わったことにより、管理手数料が高くなってしまい、物件購入時に何のために自分で賃貸管理会社を選択したのか意味がなくなってしまったと感じています。
投資用マンションを購入した会社にそのまま賃貸管理も委託をしておけば、今のような大きな損失はなかっただとうと後悔をしています。

賃貸管理をしている会社が倒産してしまった場合

賃貸管理会社が倒産した場合、次の賃貸管理会社をすぐに見つけることができれば問題なくマンション経営を続けていくことはできるでしょう。ただし、当然ながら次の賃貸管理会社を見つけるまで労力と時間を費やすことだけでなく、お部屋の管理手数料も賃貸管理会社によって変わってくることもあります。場合によっては入居者から預かった家賃や敷金が賃貸管理会社の倒産に伴い、オーナーや入居者の元に戻ってこない、あるいは家賃がオーナー振り込まれない、敷金が戻ってこないといったトラブルになる可能性も考えられます。このような状態になってしまった場合、マンション経営をしていく上で影響は決して小さくはないはずです。
このことからも、物件を購入した不動産販売会社の倒産よりも、購入後の賃貸管理会社の倒産が不動産投資には大きく影響してくることが分かります。

賃貸管理会社の倒産リスクを回避するためには?

賃貸管理会社が倒産をすると様々な影響があることをお伝えしましたが、賃貸管理会社が倒産する確率はそこまで高いものではありません。
基本的に管理会社の主な収入源となる、オーナー様から依頼されたお部屋を管理する管理手数料は、景気に左右されにくく、毎月安定して入る収入となります。人が生きる上で家は必ず必要になるため、需要と供給のバランスが大幅に崩れない限り、管理している物件戸数が突然大幅に減るということは考えづらくなります。
では、賃貸管理会社が倒産してしまうケースとは、どのようなものがあるのか、考えてみましょう。

  • ①販売会社の中の一つの部署として賃貸管理部門が設けられている場合
  • ②賃貸管理業務以外の事業を賃貸管理会社が行っている場合 (住宅建設事業または販売事業、飲食店経営、レジャー事業etc)

①の販売会社の中に部署として賃貸管理部門が設けられている場合ですが、メインである販売事業が上手くいかなくなり、販売会社が倒産した場合、当然ではありますが管理部門も無くなってしまうケースです。

②は賃貸管理会社が本業である賃貸管理業務以外の事業をしている場合です。
本業である事業とは別の事業で資金繰りが苦しくなり、結果として賃貸管理業務で生まれた収益を別事業に使い込み、倒産に至ってしまうケースが考えられます。また補足にはなりますが、近頃非常に安価な管理手数料で賃貸管理業務を行っている会社があります。このような会社に賃貸管理業務を任せた場合、実際に行われている賃貸管理が疎かでトラブルに発展するケースや賃貸管理業務で収益があげられず倒産に至るケースもあるので相場から大幅に外れた管理手数料を設定している賃貸管理会社は要注意です。

すでにマンション経営をされている方も、これからマンション経営を考えている方も賃貸管理を任せている、もしくは任せようとしている賃貸管理会社が上記のような場合は注意が必要かもしれません。また、賃貸管理会社は突然倒産してしまうリスクが少ない分、賃貸管理会社の経営状態が悪化しているかもしれないシグナルが見えづらいというデメリットがあります。家賃の振り込みが遅れたり、担当者がすぐに入れ替わったり、賃貸管理会社の事務所縮小や移転、従業員の減少などは賃貸管理会社の経営状態悪化のシグナルです。こういった兆候が出てきたら要注意なので、安心してマンション経営が出来なくなってしまう前に早めに賃貸管理会社を変更した方が良いかもしれません。

まとめ

マンション経営は株やFXのような運用と異なり中長期のスパンで行う資産運用になります。その中で安心してマンション経営をしていくためにも倒産しない販売会社、賃貸管理会社を選ぶことは重要なポイントになると思います。販売会社、賃貸管理会社に関しても経営状態が良好な会社を選ぶようにしましょう。

特に賃貸管理会社に関しては、独立した賃貸管理会社で物件の管理戸数が多くしっかりと賃貸管理業務で収益を出していて、賃貸管理業務に専念している会社を選びましょう。

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