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初めての方必見!失敗しない不動産投資会社選びの ’ 5つの法則(ルール)’

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突然ですが、不動産投資を成功させる為に最も重要なことはなんでしょうか?

多くの方が勘違いをされていますが、不動産投資成功の秘訣は、単純に利回りの良い物件を購入することではありません。

不動産投資は「信頼できる不動産投資会社であるか」が最も重要であり、成功するか失敗するかは会社選びにかかっているといっても過言ではありません。

「広告を良く見るから」「利回りがいいから」といった安易な理由だけで不動産投資会社を選んでしまうと失敗する要因となることも。

しかし、数ある不動産投資会社の中から信頼できる会社であるかどうかはなかなか判断できませんよね。そこで今回は、信頼できる不動産投資会社を選ぶ際のポイントをご紹介いたします。

【01】管理などの業務を“他社任せ”にしていないか?

世間一般では、よく『不動産は管理を買え』を言われますが、不動産投資の管理とは「建物管理」「賃貸管理」の2つがあります。

参考:不動産管理業務とは?どんな業務があるの?
https://estem-group.com/rent/211/

不動産投資は、入居者からの毎月の家賃収入がなければ始まりません。
つまり入居者がいなければ家賃収入が得られないわけですから、入居者の募集やクレーム対応などの賃貸管理が不十分であってはいけません。
また、日頃の清掃や計画的な修繕などの建物管理がなければ、貴重な資産である建物は早く劣化してしまいます。

さらに、物件の売買や仲介を自社で手がけていることも会社選びの目安となります。
仲介などを自ら手がける会社であれば、物件を売却する際もスピーディーに現金化しやすくなり、出口戦略まで一貫してサポートしてもらえます。

しかし、販売会社・建物管理・賃貸管理・仲介の会社とこれらの会社が別々の場合、それぞれとやりとりをするのは多くの時間と労力がかかりますので、働きながらだと正直難しいでしょう。更に、何か問題があったとき責任が分散されてしまうことも問題視されます。

そうならないよう、これらの業務をワンストップで行う不動産会社を選ぶことをおすすめします。
建物管理、賃貸管理、仲介などの業務は互いに関連しあっています。手入れの行き届いた物件は入居者も集まりやすく、資産価値が維持できることにより売却時もより高い価値となるからです。

これらの業務を一貫して手がけることができる会社は少ないのが現状ですので、しっかりとした会社を見極めることが重要です。

【02】投資できるエリアや物件が限られていないか?

不動産投資会社によって投資できるエリアや物件はもちろん異なります。投資できるエリアが違えば収益性や融資条件にも大きな差があります。
提案いただける物件が東京だけ、関西だけなど、立地選びの選択肢が最初から狭く限られてしまうと、自分の希望条件に合う物件がない、という壁に直面しまうことも。

不動産投資は中長期的に無理なく行えるのがメリットのひとつです。
無理な条件で物件に投資をしてしまうと、自らを苦しめる要因になるので、投資できるエリアや物件の選択肢を限定してはいけません。
全国的に事業展開をし、ご自身のライフプランに合った広い視野で提案ができるパートナーを見つけましょう。

投資である以上、リスクヘッジの考え方が必要となりますので、資金に余裕のある方は複数の物件を異なるエリアで投資することをオススメします。
いわゆる『分散投資』という言葉を聞いたことがある方も多いと思いますが、不動産投資においても分散投資は非常に大切です。

ただし、東京、横浜、名古屋、大阪、京都、神戸など異なるエリアで事業を展開している会社は多くありません。
賃貸需要の高い大都市圏に複数の物件を持つことで、より安定したマンション経営を実現可能です。

【03】利回りだけでなく物件価格と物件品質が考えられているか?

不動産投資で物件を購入する際は、利回りを参考に検討されている方も多くいらっしゃいます。新築物件であれば比較的物件価格は高くなるので利回りは低くなりがちです。ただし、目先の利回りに気をとられしまうことはとても危険です。

物件価格が低く利回りが高くても、エリアと物件品質が悪ければ、入居者が付かず資産価値が低くなり、家賃を下げるしかありません。そうなってしまっては元も子もないですよね。
利回りの低い物件だとしても空室率が低くエリアも良ければ、資産価値は高く長期的に保有した際のリターンは大きくなります。

始めて不動産投資を始める方が物件品質の見極めをするのは正直難しいです。そこで注目していただきたいのが『住宅性能評価書』です。
住宅性能評価書は「住宅性能表示制度」に基づいて発行されるものです。安心・安全・永住に相応しい品質を第三者がしっかりと検証・認定することにより、専門家でなくても比較検討がしやすくなりました。

住宅性能評価書には『設計住宅性能評価書』『建設住宅性能評価書』の2種類があります。

性能評価書の取得するには、物件の安全性や耐久性、省エネ、高齢者への配慮などいくつもの項目の基準をクリアする必要があり、基準を満たしているかどうかで建築費にも大きな差があります。
その為、コスト削減の目的から性能評価書を取得している会社、物件が少ないのが現状です。

不動産投資は実物資産として中長期的に保有し、ローン完済後はインカムゲイン(家賃収入)を得ることができます。従って、不動産投資会社を選ぶ際は、物件価格と物件品質のバランスが重要です。

【04】変化する市場に対応してきた実績があるか?

アベノミクスの大胆な金融政策は、日本経済に円安、低金利をもたらし、不動産市場は活性化しました。それは、バブル崩壊後の不動産市場と比べても大きな違いがあることが分かるかと思います。

このように世界経済、日本経済すべてにおいて不動産市場の変化に影響を与えています。
日々変化していく不動産市場にしっかりと対応し、会社を成長させ長期的な経営実績があるかどうかは、信頼性の判断基準となります。
その理由は、会社が事業を継続している年数は、それだけ多くの市場の声に対応し、様々な課題を解決してきた年数だからです。

また、居住用ファミリー向け分譲マンションの販売実績があるかどうかも判断基準となります。
『真に、お客様に選ばれ続ける投資マンションは、快適な住環境を備えた賃貸マンション』と言われる通り、快適な住環境に関するノウハウが賃貸需要に関係してくるのも事実。

快適な住環境を整えれば必然的に入居率も高い水準を維持できますので、よりいっそう安心して不動産投資を行うことができます。
従って、創業年数や販売実績、入居率の実績など様々なデータを元に検討する必要があります。

【05】有用な資格や知識を持った人材が揃っているか?

あまりご存じない方も多いかと思いますが、不動産投資を始めてマンションオーナーになるということは「個人事業主」になるということです。その為、必ず『確定申告』を行わなくてはなりません。

参考:不動産投資家は避けて通れない確定申告のハナシ
https://estem-group.com/investment/1776/

確定申告を利用することで様々な節税対策を行うことができます。

参考:不動産投資で節税!計上できる経費は…?
https://estem-group.com/saving/187/

しかし、今までの収入が会社からの給与のみ、といった方には確定申告は無縁だったかもしれません。「確定申告ってどうやるの?」「申告用紙の書き方がわからない」など、壁にぶつかってしまう方も多く、自分で申告するとなるとかなりの時間と労力がかかります。

確定申告のようなオーナーにとって面倒な作業に対して「親身に対応いただけるのか」「相談できる頼れるパートナーであるのか」が重要です。営業担当が確定申告や相続時の対応など、あらゆる相談の窓口となることで、オーナーは負担を軽減することができます。

資格取得のための講習や勉強会などを通して、お客様一人ひとりに最適なライフプランまでしっかりと提案、サポートできる人材がいる会社や、顧問税理士や顧問弁護士の意見をふまえた助言を得らる会社であればさらに安心できまので、ひとつの判断基準にしてみてはいかがでしょうか。

会社としての信頼+営業担当を信頼できるか?

会社としての実績が信頼できることはとても重要ですが、最後は人(あなた)と人(営業担当)のやり取りとなりますので、営業担当が信頼できるパートナーであることも大切です。

従って、本当に失敗しない不動産投資会社を選ぶには、会社資料、Webに掲載されている情報だけでに目を通すのではなく、営業担当と実際に合って話を聞いてみることをオススメします。

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