“築古物件”は危険!? 将来損をしない投資物件の選び方

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不動産投資にはさまざまな手法がありますが、不動産投資の初心者には築古物件よりも新築物件が向いていると言われています。ほとんどの方は短期的に売買を繰り返して利益を得るような投資スタイルではなく、中長期的に物件を保有して家賃収入を得ていくという投資スタイルを考えていると思います。

このスタイルでは、購入時点での物件の状態だけではなく、数十年後までを見据えた戦略が必要です。今回は、将来損をしない投資物件の選び方について詳しく見ていきましょう。

新築物件が初心者におすすめと言われる理由

初心者には新築マンションが向いているのは、主に融資面でのメリットが大きい理由があるからです。新築マンションは取得額が高くなるので、購入の際に金額を見て二の足を踏んでしまうかもしれません。
しかし実際のところは、物件の購入に現金一括で購入するという方はほとんどいません。ほとんどの方が、金融機関でローンを組み融資を受けます。

居住用物件の住宅ローンの場合、銀行は借り主の属性を重視します。たとえば、借り主(物件オーナー)の職業や勤務年数、年収、勤め先、家族構成などです。
要するに、「この人は貸したお金をきちんと返してくれそうか?」ということをチェックしています。

不動産投資用のローンは「収益性」を重視する

一方で、不動産投資用のローン(アパートローンと呼ばれます)の場合は、借り主の属性とともに、「きちんと収益が上げられる物件なのか?」ということを審査します。
あくまでも投資目的での不動産購入となるので、物件の収益性や資産価値、事業計画、ローンの返済計画などが厳しく審査されます。

仮に立地など物件の基礎的な条件に加えて、建物の手入れの具合などを加味し、「入居者が集まりやすい物件か?」という点で見たとします。
そうすると築古の物件よりも、現代的な住宅設備を備えた新築物件の方で住みたいと考える人がほとんどだと思います。融資の審査で、中古物件よりも新築物件の方が高い評価となるのはこのような理由があるのです。

有利な条件でローンが組めるということは、物件の購入時に用意すべき手元資金が少なくて済むということです。手元の資金に余裕がない不動産投資の初心者にとって、新築物件の方がおすすめとされる理由はここにあります。

投資で成功したけりゃ空室リスクを抑えるべし!

不動産投資をするときにもっとも恐れるべきは空室リスクです。投資を考える際の指標として、「利回り」というものがあります。不動産経営にはさまざまなコストがかかるので、収益からコストを引いた「実質利回り」という考え方があり、計算式で表した場合は以下となります。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

この実質利回りで差し引くコストには、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税といった諸税の他に、空室時の家賃相当額も含まれます。空室が発生することで、当初想定していた通りの利回りが得られなくなってしまいます。

中長期的に物件を購入して家賃収入での収益を目指す場合、賃貸経営は最終的に「人と人」のビジネスになります。特に住居というのは、ダイレクトに人の生活に直結するもの。
現代人のライフスタイルに合った物件の方が、入居者に対するメリットが多く空室リスクも減らせます。

人気のある住宅設備としては、宅配ボックスや防犯カメラ、オートロック、インターフォンなどのセキュリティ機器、シャワー付きトイレ、備え付けのエアコン、インターネットの無料利用など。新築物件であれば、こうした設備を備えていることも多く、入居者がつきやすいでしょう。
物件を購入するときは、「投資家目線」だけでなく、実際この物件に住んでみたいかという目線も大切なのです。

築古物件がマイナス物件になってしまう理由

購入額や額面上の利回りの高さに惹かれて築古物件を購入したとします。
しかし、ローンを完済した頃にはより一層の老朽化が進んでいる可能性は高いでしょう。傷みの激しい物件に入居者はつかず、空室が長引くと投資当初に想定していた通りの家賃収入が得られなくなってしまいますし、ローンの支払いにも影響を及ぼします。

さらに入居者がいなくても修繕や管理費は発生するので、コストばかりかさんで利益が得られないマイナス物件になってしまいます。特に古い物件ほど、こうした修繕コストがかさむのです。古い物件は耐震対策も不十分な可能性があるので、地震などの災害リスクも高くなります。

まとめ

「ちょっと傷みが気になるけど、これくらいなら大丈夫でしょ!」と思う中古物件に出会った時は、その物件の将来を思い浮かべてみましょう。「やっとローンを返済し終わったのに、今度は老朽化対策で出費がかさんじゃう…」という事態が起こりかねません。

投資物件は目先の購入金額だけで判断するのではなく、長く保有することを前提に物件を選んだ方が結果的にリスクを減らすことができます。物件選びでは常に「将来」を意識しましょう。

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