どんな魅力があるの?不動産投資のメリット、デメリットをご紹介します。

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若いうちから貯蓄に励み、老後に備えようとする方が増えてきていると言われています。その理由は、年金制度だけでは老後の生活が不安だと思うからです。そんな将来への不安を解消してくれる一つの方法が不動産投資です。

“不動産投資”と聞くと、「お金持ちの人がやるものでしょ? 平凡なサラリーマンの自分には関係ないよ!」と思う方がほとんどかもしれません。しかし、ごくごく普通のサラリーマンの方こそ、不動産投資はおすすめです。

そこで今回は、資産運用初心者におすすめの“不動産投資の魅力”について解説していきます。

不動産投資とは

不動産投資とは、利益を得ることを目的として不動産、土地および土地に定着している建物、マンション、アパートなどを購入して投資することです。
具体的には、購入した物件の入居者から家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却することで、その差額で利益(売却益)を得ることを指します。

最近では、売却益よりも家賃収入(運用利益)を期待して投資する不動産投資が主流となっていると言われています。

不動産投資のメリット

家賃収入による安定した収入の維持

不動産投資には、毎月安定した家賃収入が得られるという魅力があります。

同じ投資でも、株式投資や投資信託などで収入を安定させることは容易ではありません。不動産投資は、所有するマンションが入居者で埋まってさえいれば、ほとんど何もしなくても決まった金額の家賃収入が毎月得られます。この安定性こそが、不動産投資の大きな魅力と言えるでしょう。サラリーマンとして安定した収入にプラスして、さらにもう一つ安定した収入源があれば“鬼に金棒”です。

また、不動産収入は、不労所得のため、もし怪我や病気、家族の介護などの理由で、突然働けなくなったとしても、安定して家賃収入を得ることができます。毎月入ってくるお金がいくらかがとてもわかりやすく、その後の投資計画なども手を広げていきやすいという魅力があります。

生命保険の代わりになる

不動産投資には安定性だけではなく、生命保険の代わりにもなってくれる魅力もあります。

不動産投資を始める際にはローンを組んで物件を購入しますが、同時に“団体信用生命保険(通称、団信)”に加入するのが一般的です。これにより、ローンの残債があるうちに、ローンの契約者が亡くなったり、生活に大きな支障が出る高度障害状態になったりした場合にも残債の支払いが免除されます。残された家族はローンのない不動産を相続でき、なおかつ家賃収入も得られるので経済的に困ることはありません。もし、いざという時にまとまったお金が必要な場合は、売却して金銭に変えればよいのです。

このように、不動産投資は、投資物件が遺族にとって経済的な助けになる可能性も高く、万が一のことが起きた場合の生命保険代わりとなります。

年金対策になる

昨今では、少子高齢化が急激に進み、働き手は減る一方で、年金を受け取る人口はどんどん増えていくため、年金の原資の不足が予想されています。そんな、今後の年金に対して不安がある日本ですが、不動産投資によって安定した収入を老後の私的年金として活用することが可能です。
不動産投資は物件が空室になっていない限りは家賃収入が入ってきます。人気の高い物件を購入しておくことで、長期的で安定的な収入が期待できます。年金受給に不安のある、若い世代にとって特にメリットがあると言えます。

少ない元手で始められる

「これだけ魅力の多い不動産投資だから、まとまった元手がないと始められないでしょ!?」と思いがちですが、その答えは“ノー”です。不動産投資を始めるにあたり、そこまでまとまった元手は必要ありません。自己資金が少なくても不動産投資は始められます。ローンを組んで物件を購入するからです。
物件を購入するためにローンを組むときは、購入する不動産を担保にするのが一般的。つまり高額な借入れが可能になる確率が高くなるのです。購入後は、毎月得られる家賃収入の一部をローンの返済に充てていきます。
住宅ローンの場合にも土地や建物を担保にして融資を受けますが、給与水準などが審査結果に大きく影響します。不動産投資ローンの場合、住宅ローンと同様に個人属性が重視され、さらに購入する投資用不動産の収益力も審査項目の1つになります。
ごくごく普通のサラリーマンの方でも、大きな収益の見込める不動産を購入するとなれば融資を受けられやすくなります。「不動産投資=お金持ちや高所得者だけのもの」ではないのです。

所得税の控除を受けることができる

不動産投資を行うことで、所得税の控除が受けられるのも魅力のひとつです。
不動産投資は、確定申告を行って不動産所得として申告しなければなりません。この際に“減価償却費”を計上することができます。減価償却費では、実際にお金を支払っていなくても経費として計上でき、手元に残るお金はあっても赤字として扱われることがあります。
サラリーマンが不動産投資をした場合、給与所得と合算した金額に対して税金が課せられる仕組みです。そのため不動産所得分が赤字となれば、支払う所得税は給与所得だけの場合と比べて安く済みます。

相続税の節税になる

不動産投資が相続税対策としての魅力も発揮してくれます。
不動産投資を始めると、保有する資産のうち不動産が一定の割合を占めてきます。
そこで気になるのが“相続”です。相続における不動産の評価額は時価を下回るので、賃貸物件として利用している土地や建物に関しては、住居用として使っている場合よりもさらに評価額を低く計算することが可能となります。
財産を現金ではなく不動産として保有した場合、相続税評価額を約3分の1から4分の1程度まで圧縮することができるので節税につながります。現金は額面金額そのまま相続税の評価額の計算されますが、不動産投資の場合は土地と建物を時価では評価せず、割り引いて評価額を計算するため、結果として相続税が低くなります。

不動産投資のデメリット・リスク回避をするためには

空室のリスクがある

入居者の出入りがある不動産において、空室のリスクは常に避けられないリスクです。
一方で、一戸のみの保有の場合、空室時に収入がなくなる場合もありますので、極力人気のある物件を購入するなど、空室のリスクについても考える必要があります。

すぐには売れない可能性がある

不動産投資には、すぐには売れないかもしれないというリスクがあります。
不動産は金額が大きいため、売買には時間がかかる場合もあります。
タイミング次第ですが、理想の金額で売れないこともあります。焦らずに計画性を持って売却することをお勧めします。

事故と自然災害の危険性

事故と自然災害時の保障も、考慮すべきリスクのひとつです。事故や自然災害はいつ起こるか予測できません。
台風などによる、大雨で部屋が浸水してしまった、強風でマンションに物が倒れてきたり、ぶつかったりしてしまい建物が大きなダメージを受けてしまうなど、事故と自然災害のリスクが不動産投資にはあります。

このような予想外の出来事に遭う可能性を考慮し、火災保険や地震保険などには加入しておくことが必要です。

デフレと金利の上昇

デフレと金利の上昇にも注意が必要です。物の値段が下がる経済状況をデフレといいますが、不動産は現物資産のためデフレが起きた場合には大きなダメージを受けます。
さらに、不動産をローンで購入し、変動金利を選択していた場合には、金利が上昇することでローンの返済額も上がりますので、収益がマイナスになります。変動金利ではなく、固定金利を選んでおくなど、事前にリスクを考えた対策をしておく必要があります。

価格変動のリスク

最近の不動産投資においては、運用益を目的として所有される場合が多いのですが、売却益についてのリスクも知っておくと良いでしょう。
もし、運用益を目的に不動産投資を購入したとしても、投資のリタイアや、他に良い投資物件が見つかったタイミングで、不動産を売却するときが来る可能性もあります。
そのような場合に、もし物件の価格が購入時より大幅に低下していると、トータルで見た時に収益があまり得られない結果に終わるかもしれません。

一般的に不動産投資で価格が下がりやすい物件は、老朽化が進んだり利便性が損なわれたりして空室率が高くなっている物件だといわれています。

  • 計画性を持ってメンテナンスを定期的に行う
  • 将来的な都市計画を見極め立地などにもこだわっておく

などして、少しでも価格変動リスクを軽減できるよう気を配るようにしましょう。

まとめ

不動産物件を所有する不動産投資は、ハードルが高いと感じてしまいがちです。
しかし、ローンを利用することで少ない元手でも始められて、将来の資産形成にも役立ち、資産を現金や預金で資産を保有している場合と比べ、税制上のメリットがあるなどのメリットが多くあります。

一方でリスクもあることは事実ですので、リスクを回避するためにはどのようなことを考えなければいけないかも覚えておきましょう。
不動産投資を始めるにあたって、もっと様々なことを知りたいという方は、ネットで調べてみたり、セミナーに行ってみたりなど、ご自身で勉強を進めてみてもいいでしょう。

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