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意外と知らない不動産管理業務!具体的に何をする?

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不動産投資をするオーナーは、基本的に不動産管理会社に管理を委託することになります。

この点、不動産の管理については慎重に考える必要があります。なぜなら、「マンションは管理を買え」という言葉があるくらい、不動産の資産価値を保つためには「管理」が重要だからです。

そこで今回は、不動産管理業務の2つの柱である「入居者の管理」と「建物の管理」についてご説明します。

不動産管理業務の柱(1)~入居者の管理~

不動産管理業務の入居者の管理

まず、不動産管理業務には「入居者の管理」をする業務があり、具体的には以下のような業務を指します。

1 (賃料)集金代行
2 賃料滞納への対応
3 苦情対応
4 契約更新業務
5 退去時のクリーニング・修繕

「(賃料)集金代行」とは、月々の賃料や管理費などの回収を不動産管理会社が代行してくれることです。この作業を依頼しないと、毎回振込の確認をする「手間」が生まれます。

また、「賃料滞納への対応」も管理会社は行ってくれます。管理会社の対応方法はサービス内容によって異なり、家賃滞納時の回収率を明示している会社もあるので、その点も踏まえて選ぶと良いでしょう。

入居者関係でいうと、「苦情対応」も管理会社へ依頼することでオーナーの手間は省けます。具体的には、入居者からの苦情や周辺住民とのトラブルを管理会社が代わりに行うサポートです。たとえば、24時間電話の受付をしたり、苦情に対する適切な対処をしたりなどが挙げられます。

「契約更新業務」は、借主に更新・退去の意思を確認して、更新する場合には必要な手続きや対応を行うものです。また、退去の場合には明け渡しの立会いなども代行してくれます。

最後の「退去時のクリーニング・修繕」ですが、賃借人が退去するときには、部屋のクリーニングや修繕が必要になります。

このようなクリーニング・修繕も管理会社に代行の依頼ができます。管理会社に依頼すれば、適切なクリーニング・修繕を提案し、実行してくれるので、オーナーからすると非常に楽です。

不動産管理業務の柱(2)~建物の管理~

不動産管理業務の建物の管理

不動産管理業務は入居者の管理だけでなく、以下のような「建物の管理」も行ってくれます。

建物管理は、不動産の資産価値を守るうえでは特に重要な項目になります。

1 共用部分の清掃・管理
2 長期修繕計画と管理組合の運営

建物管理は、共用部分と言われる「エントランス」「駐車場・駐輪場」「外部廊下」「ゴミ置き場」などの清掃、および管理を行ってくれます。清掃の頻度やクリーニング方法などは管理会社によって異なりますが、きちんと管理規約上のルールを監督してくれる管理会社が良いです。

たとえば、ゴミ捨ての仕方が乱雑であったり、ルールを守らない人がいたりすれば、入居者へ適切な指導を行ってくれる管理会社が理想です。

長期修繕計画は、マンションを長期に渡って維持していくための計画になります。すなわち保守、点検やマンション全体に関わる定期的な修繕を行う計画です。

この計画に基づき修繕積立金を積み立て、修繕計画を実行していくことで資産としての価値を維持できます。

最後に管理組合の運営ですが、分譲マンションを購入すると、その部屋の専有部分の所有権を有することになり、区分所有者となります。この区分所有者同士が集まり、マンションの建物や敷地の管理、共用部分や付属設備、付属施設などの運営を行うために結成されるのが管理組合です。

言うまでもなく、円滑な日々の暮らしをサポートするうえで重要な組織体であり、管理組合が上手く機能しないと、様々なトラブルが発生する要因になってしまいます。

まとめ

このように、不動産管理業務には大きく分けて「入居者の管理」と「建物の管理」の2つがあります。

どちらも不動産の資産価値を守り、適切な不動産投資をするうえでは重要なことです。「管理業務とはどのようなことをする業務か?」「どのような基準で選ぶべきか?」を学び、オーナーとして適切な不動産の管理を行いましょう。

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