「新築」「ワンルーム」「首都圏」が不動産投資成功のカギ！

不動産投資において「新築」物件にはメリットが多い

成功する不動産投資の3条件、一つ目は「新築」です。

不動産投資においては、「新築物件であること」が有利に働きます。新築と中古を比べてみると、次のような新築物件のメリットが具体的に見えてきます。

新築物件のメリット1：金融機関からの融資を受けやすい

不動産投資の醍醐味は、金融機関からの融資を利用した「レバレッジ効果」です。

テコの原理とも言いますが、要するに少額の自己資金で高額の物件を購入することができるのです。中古物件の場合、フルローン（物件価格や必要経費をすべて融資してもらえること）は難しく、ある程度まとまった頭金が必要となるため、投資効率が悪くなってしまいます。

一方の新築物件は金融機関の担保評価が高いため、場合によってはフルローンの融資も引き出せる可能性もあります。

特に経験の浅い投資家は、金融機関と交渉できるだけの材料を持ち合わせていないことも多いので、「融資を受けやすい物件を購入する」というのはとても重要です。

新築物件のメリット2：当初の維持費がほとんどかからない

物件の付帯設備は、築年数とともに劣化していきます。

たとえばエアコンや給湯器などは、おおむね15年ほどで交換時期を迎えるため、中古物件の場合、購入直後からコンスタントに設備の入れ替えが必要になる恐れがあります。

新築物件は当然すべての設備が新品の状態なので、しばらくの間は修繕費などの維持費がほとんど発生せず、予想外の支出でキャッシュフローを圧迫される心配もありません。

新築物件のメリット3：空室率が低い

新築物件の一番のメリット、それは空室率が低く、客付けがしやすいということです。

近年、不動産投資市場が活発化し、相続税対策を目的としたアパートが次々と建てられていることもあり、入居者に対して不動産の供給量が増えつつあります。そのため、老朽化の進む中古物件で空室が出ると、次の入居者が決まるまでに時間がかかることも考えられます。

新築物件は入居者からの人気が高く、初めから「新築」に限定して部屋探しをする人も多くいます。入居者が決まると、新築物件ならではの住み心地の良さや快適さから、入居期間が比較的長くなる傾向も。

また、新築時の入居者が退去すると「新築」ブランドは失うものの、築浅物件として高い需要を維持していくことが予想されるため、購入した時点で築年数が経過している中古物件に比べて、空室リスクを最低限に抑えることができます。

さらに、賃貸物件管理の豊富なノウハウを持った優良な管理会社と契約すれば、年数が経過しても空室リスクへの十分な対策がとれることでしょう。

このように、新築物件への投資は非常に大きなメリットがあります。

物件価格や表面利回りだけを比べてみると、購入価格が抑えられる中古物件のほうが一見すると初心者向きのように見えるかもしれませんが、それは誤りです。

中古物件は賃貸募集や賃貸管理、建物維持などに多くの手間や工夫をしなければならず、初心者にとってはハードルが高いと言えます。

新築物件であれば、購入直後からメンテナンスにお金や時間を費やす必要はなく、不動産投資に慣れない最初のうちでも安定的な賃貸経営ができるのです。

「ワンルーム」は最も入居者の需要が高い

成功する不動産投資の3条件、二つ目は「ワンルーム」です。

専有面積が広くなればなるほど、物件価格も高くなっていくため、どういった間取りの物件に投資するかはとても重要。

まず考えなければならないのは、間取りに対する「需要」です。

平成27年に総務省が行った国勢調査の結果によると、全国の一般世帯に対する「単独世帯」の割合は32.6％を占め、全体で最も多い家族類型となっています。この傾向は今後ますます強まると予想されているため、それにともない需要が高まると考えられるのが「単身者向けワンルーム物件」です。

広いほうが、印象が良さそうな気もするけれど……？

物件を選ぶ際、「単身者向けでもワンルームよりもちょっと広めの1DKや1LDKのほうが、需要があるのでは？」と思うかもしれません。

確かに、部屋が広いに越したことはないでしょう。ただそれは、家賃相場が変わらない場合の話です。

単身者向けの物件に暮らす層の多くは、大学生や若手の社会人、年金暮らしの高齢者など、それほど贅沢ができない世代の方たち。

1DKの家賃は、ワンルームと比較すると平均1割以上も値上がりします。そのため、「ワンルームでも十分、生活できる」と考える人は圧倒的に多いと言えます。

単に部屋の広さや快適さだけを優先するほど、借り手側の考えは甘くありません。家賃とのバランスを考えた場合、ワンルームが最も“万人ウケ”しやすく、入居者の需要が高いということなのです。

不動産投資の物件エリアは「首都圏」にこだわるべき

成功する不動産投資の3条件のなかで最も重要なのが、物件エリアの選定。そして今が買い時のエリアは、ずばり「首都圏」です。

条件のうち、他の2つの条件を満たしていたとしても、それが首都圏の物件でなければ失敗するリスクは「グッ」と高まるでしょう。では、なぜそこまで「首都圏」というエリアが重要なのでしょうか。

賃貸需要は人口で決まる

不動産投資で成功するためには、物件を購入するエリアに潤沢な賃貸需要があることが大前提。そこで重要な指標となるのが「人口」です。

前述の国政調査の結果によると、東京都及び神奈川県、埼玉県、千葉県をトータルした首都圏の人口はなんと約3,700万人にものぼり、今もなお増え続けています。

カナダの人口が3,660万人（出典：世界人口白書2017）なので、この数字にどれほどのインパクトがあるかはお分かりいただけるでしょう。

つまり、日本の人口は東京を中心とした首都圏に一極集中しているのです。このように大きな人口を抱えている都市は「メガシティ」と呼ばれ、不動産投資で成功するためには絶対に外せない地域であると考えられています。

東京オリンピックで世界が首都圏に注目

さらに首都圏にとって追い風となっているのが、2020年の東京オリンピック開催です。これが首都圏にもたらす経済効果は非常に大きく、それは不動産投資においても例外ではありません。

日本政府は2020年までに、訪日外国人旅行者数を現在の約2倍の4000万人に増加させるという目標を掲げています。これはもちろん首都圏に限定した話ではありませんが、東京がオリンピックの開催都市である以上、当然首都圏を中心に旅行客が集まると考えられます。これにより、長期滞在する外国人の賃貸需要も今後増えてくる可能性が十分に期待できます。

メリットはこれだけではありません。東京オリンピック開催決定を皮切りに、海外の投資家が首都圏の不動産に強い興味を示しています。

中国や台湾などの投資家たちが首都圏の不動産を購入した結果、不動産価格が飛躍的に上昇し、特に都心3区（中央区、港区、千代田区）については、その資産価値が非常に高まりました。

資産価値という意味でも、首都圏の不動産は所有するメリットが非常に大きいと言えるでしょう。

まとめ

不動産投資においては、「新築」「ワンルーム」「首都圏」という3つの条件が重要であることがお分かりいただけたでしょうか。

これらの基準をしっかりと頭に入れたうえで物件選びを行うことが、不動産投資での成功への近道となります。