これからの不動産投資は「高齢者」と「ワンルーム」がキーワード

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日本は世界に先駆けて超高齢社会が訪れ、さまざまな場面で影響が現れ始めています。
これからの日本では、どういった分野であっても“超高齢社会”を意識した対策を求められることは、避けて通れない課題です。今回は、超高齢社会が不動産投資にどんな影響を与えるのか、そして今後取るべき対策について考えます。少し難しいテーマですが、ぜひお付き合いください。

人口減社会の不動産投資

日本は、2008年に人口のピークを迎え、それ以降の人口は減少の一途をたどっています。そして、2048年には人口1億人を割ると見込まれています。合計特殊出生率(一人の女性が一生で産む子どもの平均数)も上昇の兆しは見えず、これからは人口が増えることを期待することはできません。
不動産投資では、人口だけではなく世帯数を考えることも大切ですが、2019年をピークに世帯数も減少を始めると言われています。

しかし、人口が減少していくなかで、高齢者が占める割合は増加し続けています。総人口に対する高齢者の割合は、2010年に23パーセントであったものが、2060年には40パーセント近くまで上昇すると予測されています。

また、世帯数は減っていっても、単身の高齢者、高齢夫婦のみの世帯は増え続け、2035年には約70パーセント近くにもなると言われています。つまり、これからの不動産投資には、高齢者のニーズに合わせていくことが求められるのです。

高齢者ニーズを狙おう!

高齢者のニーズを満たす物件のカギとなるのが、都心からのアクセスとワンルームです。働き盛りの世代にターゲットを絞りがちなこの2つの組み合わせですが、高齢者においても同様の条件が希望されると推察できます。

子供や子供世代が独立し、親にすぐ会いに行けるかどうか。また逆もしかりです。勤務先の近くに一人暮らしをするとなれば、都心部に住むようになるでしょう。そこで、もし何かあればすぐに駆け付けられる状況という安心感が得られる立地が重要になるのです。

また、先に説明したように、単身の高齢者、高齢夫婦のみの世帯にターゲットを絞れば、広すぎる間取りは必要とされません。年金を主とした収入源とする高齢者のふところ事情を考えると、家賃もおさえられるワンルーム程度のニーズが高まるでしょう。

ワンルームマンションは学生や社会人など、高齢者以外のニーズも拾いやすいので、リスク回避にも優れています。とくに、主要な駅へのアクセスが便利なエリアや、駅から近い物件などはニーズがなくなることは考えにくいので検討すべきです。

東京のワンルーム需要は高まる!?

これからの不動産投資では、ニーズが増える高齢者向けの物件をおさえることが大切とお伝えしました。では、東京のワンルームマンションの需要が高まる理由についてご説明します。

実は、少子高齢化社会において、東京都内の人口は2017年現在よりも増加するとされています。その理由のひとつとして、都心回帰の動きによるものです。郊外では若者の獲得が難しくなり、都内にキャンパスを移転する大学は以前からメディアなどでも取り上げられています。
例えば、青山学院大学や中央大学。青山学院大学の相模原キャンパスの文系学部1,2年生を青山キャンパスに集約。1972年に当時の郊外移転の象徴と言われた中央大学多摩キャンパスは、法学部を2022年までに後楽園キャンパスに移転する予定です。
今後も大学の都心回帰は、少子化が進むにつれて増加すると予想されています。

また、アベノミクスなどの景気回復基調に合わせて本社を移転するケースが増え、2016年の1年間で東京圏に転入した企業は310社。逆に、地方転出した企業は217社で、2014年の268社、2015年の231社に続いての前年比減となりました。

また、「国連世界都市化予測」によると、2030年に世界の人口の多い都市ランキングでは、東京、神奈川、千葉を合わせた東京圏の人口が第一位で、3720万人という試算が公表されています。
少子高齢化が進むにつれ、東京への一極集中が加速することがこの数字からも見て取れます。こうした背景からも、東京都内のマンションニーズは増加傾向にあると言えるでしょう。

近年の生涯ライフスタイルから需要を予測する

近年、単身世帯の増加が顕著な理由にライフスタイルの変化があります。生涯のライフスタイルをステージごとに分類すると以下のようになります。

・第1ステージ「結婚するまでの一人暮らし」
・第2ステージ「結婚して子供が生まれるまで」
・第3ステージ「子供が生まれ、独立するまで」
・第4ステージ「子供が独立し、定年するまで」
・第5ステージ「定年後」

第1~第2ステージの間、東京都内に在住するケースは多いでしょう。第3~第4ステージでは家族向け住宅に転居します。

この第4ステージ後、東京の住宅事情を考えると、子供の独立に合わせて住環境を見直すことが想定されます。家族向けの広さは必要なくなり、より環境のいい住まいへ引っ越すのです。

共働きのためにアクセス良好なマンション需要が高まり持ち家志向が低下、そして晩婚化が進む現代では、子供が独立する頃には定年も近づきます。
こうした人には、よりコンパクトな住居の需要が高まっています。子供世帯と3世代で生活することは、東京の住宅事情では難しいこと、子供と生活するために勤務先へのアクセスなどを多少犠牲にした結果、年齢とともにそうした住環境の負担を軽減したいと考えるためです。
そして老後単身世帯となった場合に、ワンルームマンションの需要が出てくるのです。

ここで見落としてはいけないのが、東京で生まれ育った子供です。現在、地方から上京した人だけでなく東京育ちの若者が一人暮らしをするケースが増えています。この若者もワンルームのターゲットになるので、東京の人口減少時期においてもある程度の需要は確保できるでしょう。

このため、ワンルームマンションの需要は生涯ライフスタイルのステージでいうと、第1ステージと第4ステージ(独立した子供)、そして第5ステージの3ステージ。
これまで、結婚し子供ができた核家族は、郊外への移住や持ち家志向から東京から離れてしまうと考えられ、第3ステージ時点でワンルームマンションのターゲットではなくなっていました。
ですが、定年前後ではまだまだ健康な高齢者も多く、単身で無駄な専有面積をもつよりも、コンパクトに生活したいと考える高齢者が増加していることで、新たなワンルームマンションのターゲットとして注目されています。

まとめ

人口減少、超高齢化などというとネガティブな話題ばかりが聞こえてきますが、増える高齢者という点に着目するとビジネスチャンスが見えてきます。
これからの不動産投資を考えるにあたっては、今後の日本人のニーズを満たす「高齢者」と「ワンルーム」というキーワードを外さないようにすることが重要です。

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