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地方の中古一棟マンションに注意!都心のワンルーム物件が最適なワケ

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びる

「中古物件か新築物件か」「区部所有か一棟マンションか」「都心か地方か」というのは、不動産投資に関わる人たちの永遠のテーマ。最近では、利回りの高さに惹かれて、地方の中古一棟マンションに投資する方も多いようです。

しかし、実際ふたを開けてみるとトラブルだらけで、もともと想定していたような収益がまったく得られないということも多いなんて話も聞きます。地方の中古一棟マンションは注意すべきだと言われる理由と、初心者には都心のワンルームマンションがおすすめだとされる理由について見ていきましょう。

不動産の収益性を見るための「利回り」を知っておこう

不動産業者の営業マンや、投資物件のチラシに記載されている「利回り」についてご存じでしょうか。
利回りとは、「金利利回り」と言い、不動産の収益性を見るための指標です。「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、一般的に広告などで提示されるのは、「表面利回り」です。表面利回りの計算式は以下のようになります。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

シンプルな計算式なので、初心者にもわかりやすいです。しかし、満室時の年間家賃収入をベースに計算する、この「年間家賃収入」というものが少し厄介なのです。

集合住宅にお住まいの方なら実感できるでしょうが、一棟マンションですべての部屋が借りられていて、空室がまったくない状態など、稀ではないでしょうか。実際の物件には、入居者の入れ替えがあり、しばらく借り手がつかないこともあります。空室が発生した場合、その分の家賃収入は得られませんから、空室分の家賃相当はコストになってしまいます。この表面利回りでは、そうした実際のコストは加味されていません。

不動産経営でかかるさまざまなコストを加味した計算式は、「実質利回り」と言います。計算式は以下のようになります。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

修繕積立金や管理費、水道光熱費、火災や地震に備えるための保険料、固定資産税などの諸税、もちろん空室が発生したときの家賃分のコストも差し引くことになります。この数字の方が、不動産の収益性の実態を表していると言えるでしょう。

ただ、コストを加味する分、実質利回りは表面利回りに比べて、表面上の数字が小さくなってしまいます。従って、広告などでは表面利回りが使われているケースが多いです。

地方の相続税対策マンションは欠点が多い!?

どくしょ

では話を地方の一棟マンションに移しましょう。地方の一棟マンションは、もともとその地方の地主さんが、相続税対策に地元の建築業者や金融機関と協力して建てているケースが多いと言われます。

物件に入居者を呼ぶためには、設備に加えて立地や生活の便など、人が「住みたい」と思う物件であることが大切です。しかし、地方の一棟マンションは空いていた土地などに建てられた物件なども多く、きちんとした需要調査などがされていないケースも多々あります。

このようなケースの場合、オーナーである地主さんは、その土地の名士で代々のお金持ちであることが多く、あまり金銭的な面は細かく管理していないということが少なくないでしょう。そのため、表面利回りの高さに惹かれて購入してみたら、実際は入居者がほとんどなく空室だらけ、実質利回りは予想よりずっと低かった・・・などという事態に陥ることもあります。

相続税対策の物件の中には、入居者がいないだけでなく、給水設備やエレベーターなど、共有部のメンテナンスがずさんなことすらあります。こうした共有部の設備は維持・管理に数百万円単位の費用がかかることもめずらしくありません。メンテナンス状況も配慮しておかなければ、購入後に多額の出費を強いられることになりかねません。

長期入居後のリフォーム費用にも注意

地方の一棟マンションの多くは、ファミリー向けの間取りになっていることが多いものです。ファミリー向けの物件は一般的に、入居者の出入りが少なく、空室リスクが低いので安定的に家賃収入が得られると思われがちです。

ただ、長期的に入居しているということは、その分だけ建物の劣化が進むということでもあります。もちろん、借り主の過失による原状回復は求めることができますが、カベや床、水回りなどに相当の傷みが生じていた場合、次の借り手を見つけるためにはある程度の費用をかけて修繕・リフォームをする必要が出てきます。こうした費用や退去時のリスクについても見積もっておく必要があります。

まとめ

日本の人口動態・社会環境的には、地方部への投資は慎重になるべきだと言えます。よく言われているように、日本では世界に類をみないペースで少子高齢化が進んでいます。特に地方部の過疎化は著しく、生活に便利な都市圏への人口一極化も同じように進行しています。

このような状況でも、都市部の新築マンションの需要は増え続けています。今後も多くの需要が見込める都心部のマンションこそ、不動産投資初心者の第一歩にぴったりだと言えるでしょう。

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