【はじめての不動産投資】失敗しないために初心者が買うべき物件と不動産投資の基本

不動産投資の概要を理解しよう

不動産投資とは、不動産を対象とした投資であり、具体的には「投資用物件を購入し、自分が所有する物件を貸し出し、その家賃を受け取るインカムゲインと、投資用物件を購入した金額以上での売却によるキャピタルゲインで利益をだす」という投資方法です。物件を購入して借り手が見つかれば不労所得を得ることができるほか、不動産投資は事業としてみなされるため、確定申告をすることができ、節税効果を得ることも可能となります。

不動産投資の良い点は、所有する物件の賃貸管理も建物管理も、管理会社に委託することができるため「ほったらかし投資」と言われるほど、運用に関して手間がかからないことです。

そして、不動産会社によっては、物件購入時の窓口となる営業担当が、物件購入後の運用に必要な手続き等の対応をサポートしてくれるので、困ったことがあっても誰に相談をすればよいかが明確なため安心です。

不動産投資の種類を理解しよう

不動産投資の中にも種類があります。順を追って解説します。

一棟所有と区分所有

一棟所有とは、アパートやマンションを一棟丸ごと所有することです。

この場合、所有する部屋の数が多くなり、家賃収入で大きな利益を得ることができます。

また所有している物件内の一部に空室が発生し、その部屋からの家賃収入が得られないとしても、他の部屋が埋まっていれば補うことができるため、空室リスクに強いと言われます。

所有する物件をきれいに保つことで、賃借人から選ばれやすくなり、入居率を上げることが出来ます。ですが、建物は月日とともに老朽化してしまうため、いずれは大規模修繕を行う必要があります。この時、一棟所有では、賃借人から生活をする上で必要な修繕の依頼の場合などを除き、オーナー自身が修繕を行うか行わないかを状況により決めることが出来ます。

ただし、アパートやマンションなどの一棟購入は、多額の資金が必要となることや、金融機関から借り入れをする（ローンを組む）際の審査が容易ではないため、最初から資金力のある方でなければ難しい投資です。そしてもし、賃貸需要が少なくなり、賃借人がつかなくなった場合、物件の購入額が大きく売却も容易ではないため、損失も大きくなってしまいます。

このことからも、アパートやマンションの一棟所有は、初心者が手を出すものではないことが分かります。

次に、区分所有とは、一部屋単位で所有することを言います。アパートは一部屋単位で販売されることがなく、区分所有という選択肢がありません。そのため区分所有はマンションだけができる所有方法です。

区分所有の場合、一棟所有に比べて物件の購入金額が安価になります。そのため、金融機関から借り入れをする際の審査は一棟所有よりも通過しやすく、購入金額のほとんどを金融機関から借り入れできる場合もあるため、一般のサラリーマン程度の年収の方でも購入が可能になります。また金融機関から借り入れをする際に、団体信用生命保険に加入することができるので、現在加入している生命保険の見直しをするついでに、不動産投資を始めるという方がいるほど手軽に始められるのが区分所有です。

建物は、建物管理会社と区分所有者で構成される管理組合で管理されます。また大規模修繕のタイミングで、「多額の費用が突然必要になるのでは？」と心配されるかもしれませんが、毎月修繕積立金を支払い、管理組合が積み立てているため心配ありません。

しかし、区分所有は空室リスクの影響を受けやすいという特徴があります。
例えば、区分所有で1部屋しか所有していない場合、その1部屋が空室になったとき、家賃収入は完全に途絶えてしまいます。一棟所有のように他で補うということはできません。

ですが、この空室リスクは事前にリスクヘッジすることができます。人に住み続けてもらいやすい物件を購入することで、空室になることを防ぐことができます。さらに、区分所有で1部屋だけでなく2～3部屋ほど所有をすることで、所有する物件のうち、いずれかが空室になったとしても家賃収入が0円になることはありません。

また、もし賃借人がつかなくても、所有している部屋数だけの損失になるため、多額の損益となるということは考えにくいです。

なので、区分所有は初心者の方でも取り組むことができる投資と言えます。

新築マンションと中古マンション

初心者には「マンションの区分所有」が向いていることが分かりました。では次に、新築マンションと中古マンションについて解説します。

中古マンションは、物件価格と運用益の良さに魅力があると言われます。建物は老朽化するため、新築時と同等価格では物件は売れません。そのため物件価格は安価になります。

ですが、物件価格や運用益だけに捉われて中古マンションを購入すると思わぬ落とし穴に落ちることがあります。

中古マンションは、建物が古い分、修繕積立金等の維持費が新築に比べて高くなります。さらに、賃貸に出す前にキッチン等の水回りの設備・エアコン・給湯器など経年劣化により取り換えが必要なことや、セキュリティの設備が古く犯罪に弱いため、リフォームの実施をすることもあります。よって購入してから賃貸に出すまでに高額な費用が発生する可能性があります。

また、建設当初の建築基準法で立てられているため、建物の強度が劣り、自然災害時などに大きな損傷を受けることも考えておかなければいけません。
セキュリティに関する設備や、自然災害への強度は入居率にも影響しかねません。賃借人がつかず、想定していた運用益を得られない可能性も大いにあることを理解しておく必要があります。

中古マンションへの投資は、初心者にはハードルが高いと言われるポイントが他にもあります。区分所有の中古マンションの場合、管理組合に途中参加となるため、建物の管理状況については自分で確認をする必要があることや、修繕積立金が積み立てられておらず、大規模修繕時に多額の費用が発生する事例も少なくありません。マンション投資の知識がない状態で、中古マンションを購入すると思いもよらない失敗をすることがあるため、中古マンションへの投資は、不動産投資の経験が豊富な玄人向けと言えるでしょう。

比べて新築マンションは、最新の建築基準法で建設されるため強度が高く自然災害に強いことや、IoT・インターネット（Wifi）の導入、その他共用部分・住戸内も、入居者にとって利便性高く、暮らしやすい最新の設備が備わっています。他にも、マンション入り口のオートロックはもちろんのこと、マンション共有部分では、24時間監視や防犯カメラの設置、各住戸のカギなどに最新のセキュリティシステムを導入するなど、セキュリティに強いのも新築マンションの特徴です。

これらは入居率に大きく貢献します。新築マンションは入居者にとって魅力的であり、選ばれやすく空室になりにくい物件です。

新築マンションが懸念される理由の1つに物件価格があります。

もちろん中古マンションに比べると、新築マンションの物件価格は高くなります。ですが、新築マンション購入時は、物件価格と諸費用のみで購入できることや、新築のため当面の間は維持費も多くはかかりません。

さらに、新築マンションの場合は、竣工（工事が完了し建物が出来上がること）までに長期修繕計画が作られ、竣工時には管理組合が発足し、管理が始まります。このように管理体制が整った状態で投資をスタートすることができます。

また、金融機関から借り入れをする際、金融機関では物件の評価も加味し、融資の可否を決定します。この際に、新築マンションは有利となり、融資を受けやすくなることや、30年・35年といった長期での返済が可能となります。

これらを踏まえ、不動産投資が初心者の方に向いている不動産投資の種類は、「区分所有の新築マンション」と言えるのではないでしょうか。

不動産投資を失敗しないように物件の選び方を理解しよう

区分所有の新築マンションならどの物件でもいいというわけではありません。
不動産投資の成功・失敗は物件の選び方で決まります。
失敗しない物件の選び方を3つご紹介します。

エリアの選定

最初に抑えるべきポイントは「エリアの選定」です。

ビル群が立ち並ぶようなオフィス街や、都心部・もしくはその付近で商業施設があり、人の動きが激しい場所、そして人口の多い場所にある物件は価格が高いと感じるでしょう。

逆に、都心から電車で1時間以上かかるような郊外で、人口が少ない場所にある物件は、価格は下がります。物件価格は安い方がいいと考え、郊外に物件を購入する人も少なくありませんが、実はこれが、不動産投資で失敗をしてしまうパターンの1つです。

おさらいですが、不動産投資は「自分が所有する物件を貸し出し、その家賃を受け取ること（家賃収入）で利益を出す」ことです。人口が少ないエリアに物件を購入した場合、賃借人を見つけることが困難となり、空室になってしまう可能性が高くなります。どんなに安価な物件でも、家賃収入を生み出さない物件では投資が成り立ちません。

日本で人口が集中するエリアは、首都圏・中京圏・近畿圏の三大都市圏です。三大都市圏には、企業が数多く存在し、商業が盛んに行われているため、地方から三大都市圏に移住し働く人が存在します。そのため、1人暮らしをする方も多く、賃貸需要が大きいエリアとなります。

物件の価格に惑わされず、人口が集中し、賃貸需要のあるエリアで物件を購入しましょう。

物件の立地に着目

物件の立地とは、駅からの徒歩分数や、どんな場所に物件が建っているのかを指します。
賃借人が家を借りるときの駅から徒歩による希望分数を331名に調査した結果を表したものがあります。

参考：「※20～30代の男女331名に調査。（2016年8月11日CHINTAI調べ）」を参考に作成https://www.chintai.net/news/2016/12/13/6792/

この結果で約7割の人が駅から自宅まで10分以内を希望していることが分かります。通勤・通学をする人にとっては特に駅からの徒歩分数を重要視する傾向があるため、駅から近ければ賃借人の目に留まりやすい物件となります。

さらに、駅から自宅までの道のりが坂道になっているよりも、平坦な道が良いというのは誰しもが思うことです。そのため駅から自宅まで坂道のないフラットアプローチであると、尚良い物件と言えます。

その他、生活するために必要な施設が物件の付近にあるか、通勤・通学の際に不便がないか、近隣が騒がしくないか、安心して住むことができるかなど、住む人の立場になって立地を確認するといいでしょう。

不動産投資の利回りとキャッシュフローを見る

不動産投資物件を見極めるうえでエリア以外に参考にしたいのが、 「利回り」 についてです。
利回りは、不動産投資の利益率のことを指しますので、正しく理解をしておく必要があります。不動産投資に挑戦する前に、ぜひ勉強しておきましょう。

表面利回り

不動産の価格は、どれも一定ではありません。エリアや条件、広さや築年数など、さまざまな条件が絡み合って、売却価格が決定されています。

また、同じマンションでも所有する部屋によって、1年で得られる利益額に違いがあります。その理由は、家賃が部屋の条件によって変わってくるからです。

このように、不動産投資には「比較検討が難しい」という特徴があります。そこで、どの物件の投資効率が優れているのかを調べるために表示されているのが、「表面利回り」です。

表面利回りは、次の計算式で求められます。

たとえば、1,000万円の物件を購入し、1年の利益額が100万円であれば、表面利回りは“10%”ということになります。

実質利回り

不動産投資を始めるときには、表面利回りを参考にして投資物件を決める方も多くいます。
とはいえ、表面利回りは「あくまでも想定の情報だということ」を頭に入れておかなければいけません。

物件を購入するときには、さまざまな諸経費が必要となります。また、購入後には物件の維持・管理費や、固定資産税を支払わなければいけません。実際の利回りは、これらの費用も考慮して検討しなければならないのです。ここで参考になるのが「実質利回り」です。

実質利回りは、次の計算で求められます。

実質利回りを知ることで、不動産投資で得られる利益の実態がより一層つかみやすくなります。ですが、1年間の支出額を、事前に確定させることは難しく、またローンの状況など、個人によって項目が異なるケースも少なくありません。

そのため実質利回りの数字も、実際の利益額からずれてしまう可能性が高いので、あくまでも参考にするつもりで見るようにしましょう。

不動産価格や地価は、経済や景気の動向により大きく変動することがあります。しかし、住居の賃料はそれほど大きく変わることはありません。インフレなどで物価が大きく上昇している場合は、賃料の値上げなども検討されますが、それほど大きく値上げすることは難しくなっています。また逆に、景気が悪くなっても家賃は下がりづらい傾向にあります。さらに立地条件が良くて入居率が高いマンションほど、家賃が下がる可能性は低いと言えます。

参考：総務省統計局　日本の住宅・土地－平成20年・平成25年・平成30年住宅・土地統計調査の解説より作成

マンションの賃料は安定していますが、地価・建築費の上昇などでマンション価格が上昇すると、相対的に利回りが低下することになります。しかし、マンションの資産価値を考えてみると、利回りが低くても売れるマンションというのは、収益の安定性が高いことを表し、マンションの価格が上昇している=その分不動産の需要が高くなっていることを意味します。逆に郊外のアパートで高い利回りで計算されている物件などは、需要が少ない場合があり、一旦賃借人が退去してしまえば、その後は当面の間、賃借人が決まらないケースも見られます。賃借人がつかなければ、いくら利回りが高くても利益を得ることはできません。

このことからも、不動産投資は利回りだけを見て始めるものではないことが分かります。

キャッシュフロー

不動産投資で成功を収めるためには、きちんとした「現金の流れ」をつかむことで、より安定した不動産投資を行うことが可能になります。この現金の流れのことを“キャッシュフロー”と言います。

キャッシュフローは、次の計算式で求められます。

実際に計算をしてみると、手元の現金とは異なる数字が出てくるケースがほとんどですが、減価償却費（建物や設備を毎年使用し、物理的にも経済的にも価値が減少した分を、耐用年数の期間を通じて毎年一定の割合で必要費用に計上すること）を足し、元金返済分を引くと、帳簿の数字と手元の現金の額が合うはずです。

手元に現金がなければ、たとえ帳簿上は黒字でも、税金の支払いなどでマイナスになってしまう可能性もあるため、厳しい目線でチェックしておく必要があるでしょう。

不動産投資において絶対に気を付けるべきポイントを理解しよう

不動産投資が初めての方は、分からないことがたくさんあり、不動産投資の正しいことと間違えていることの判断ができず、大きな失敗をしてしまうことがあります。
ここでは絶対に気を付けるべきポイントをいくつかご紹介します。

不正融資

不動産投資を始める際、区分所有のマンションを購入するとはいえ、購入価格は数千万円となります。そのため、ほとんどの方は金融機関から融資を受けて、毎月少しずつ返済を行っていきます。

金融機関から融資を受ける際には、融資額を返済する能力があるかなどの確認をするため、必ず金融機関で「審査」が行われます。審査時には現在の収入額が分かるものや、身分証明書などの書類を、不動産会社を通じて金融機関へ提出する場合があります。昨今、話題になったように、不動産会社の中には会社の利益だけを考え、なんとしても物件の購入をさせたいがため、金融機関の審査が通りやすくなるように改ざんする行為を物件購入者に促すといった事件がありました。これは不正融資の誘いであり、絶対に行ってはいけない行為です。

不正融資の疑いを少しでも感じたら、その不動産会社とはすぐに付き合いを止めることをお勧めします。

過多な情報収集

何も知らずにとりあえず不動産投資を始めてしまうと、利回りだけ良く、賃借人のつかない物件を購入してしまったり、自分の収入に見合わないローンを組んでしまったりと失敗をする可能性もあります。

そのため、不動産投資が初めての方は、不動産投資に関する書籍を読んだり、不動産会社が主催するセミナーに参加したりしながら不動産投資について勉強をする方もいます。

ここで気を付けたいのが、情報収集をしすぎてしまうことです。

例えば、不動産会社を何十社も回って相談をした結果、各会社から得られる情報が異なってしまったため、頭の中が整理できなくなってしまうという方がいます。

不動産会社は、自分の会社の商品に自信を持っており、悪気はなくともよく見せようとしてしまうのは事実です。この場合、自社の特徴はもちろん、他社の特徴もしっかり把握している営業担当であれば、その営業担当から話を聞きだすというのも一つの手です。

過多な情報収集は正しい判断の妨げになることもあるため、ほどよく行うようにすると良いでしょう。

不動産会社選び

自分の大切な資産を運用するために不動産投資を行うので、パートナーとなる不動産投資会社選びは重要なポイントです。
この会社なら信用できると思える会社を選ぶ必要がありますが、「信用できる不動産会社」とはどのような会社なのかを考えてみましょう。

会社の実績

不動産投資は長期的に運用をすることを目的として行う投資です。不動産会社とは長い付き合いとなり、安定した会社をパートナーにすることで安心を得られます。そのため、創業が古い会社で不動産投資をスタートすることをお勧めします。
創業が新しい会社は、実績も少なく、倒産のリスクがあります。未来の資産を守るための不動産投資は安心できる会社で行うべきです。

物件を購入した会社で建物管理・賃貸管理を行っている

不動産投資は長期的な資産運用のため、建物管理や賃貸管理など物件購入後の管理をしっかり行っていかなくてはいけません。不動産会社の中には、物件の販売だけを行っており、管理は行っていないことがあります。この場合、賃貸管理会社・建物管理会社が別々になってしまうため、自分が所有する物件について何かトラブルが起きたときや、相談をしたいときにどこに連絡をすればいいのかが不明瞭になってしまいます。

また、販売した物件の運用については責任を持たないため、売りっぱなしになる販売会社がほとんどです。物件の販売だけではなく、購入後の物件とともに責任を持って建物管理・賃貸管理まで長い付き合いをしてくれる会社を選ぶべきです。さらには不動産投資において出口戦略と言われる売却の面まで、全てをトータルサポートで行っている不動産会社とお付き合いすることをお勧めします。

この場合、不動産投資に関することについては、購入時に担当する営業担当が、運用についても相談を受け付けているため、資産形成の強い味方になってくれます。

物件品質へのこだわり

物件の品質は、賃借人に選ばれるか選ばれないかが決まる大切なポイントです。

自分が「この家に住みたい」と思えるかという入居者目線で見るとよいでしょう。

不動産会社によって取り扱っている物件は異なります。中には、投資用ワンルームマンションのみの開発を行っており、簡素な設備の物件を販売している場合もあります。また、自社開発ではなく、他社が建設した物件のみを扱っており、物件によって良し悪しの差が激しく、初心者には見極めが困難なこともあります。

では、品質が優れている物件を取り扱っている不動産会社とは、どのような会社なのでしょうか。

それは、自社ブランドのマンションを開発しており、且つ投資用マンションだけではなく、マイホーム用のマンションの開発も行っている会社です。
マイホーム用の物件は、住居者が快適に暮らせる物件を試行錯誤し開発されます。その物件の要素を投資用マンションにも活かし建設されるため、賃借人から選ばれやすい物件となります。

さらに、国土交通大臣に認定された第三者評価機関が評価を行う「住宅性能評価」（設計性能評価書・建設住宅性能評価書）を取得している物件は、高品質な物件の証となります。
第三者機関の評価員が、公正な評価を行い、性能や等級が数値で確認できるため、万一のトラブルの際にも専門機関による対応が受けられ、売却時の価値も高くなる等、利点もたくさんあります。

厳格なローン審査

不動産会社の中には、不正融資は行っていなくても、物件を売ることだけを優先し、購入後のお客様の生活が苦しくなるようなローンを組ませるところもあります。

基本的には、金融機関の審査を通過すれば融資が実行されるため、物件の購入が可能となります。ですが、この審査はあくまでも、金融機関側で返済が可能かどうかを審査したもので、お客様の生活面までを見て審査をしたものではありません。

そのため、不動産会社は金融機関の審査が通った方に対して、すぐに物件の購入を促すことができます。

ですが、ローンの返済は何十年も続きます。資産運用をするために購入した物件の残債で生活が圧迫されてしまっては本末転倒です。

そこで、金融機関の審査だけではなく、社内で独自の審査を行い、お客様が将来、返済が厳しくなるような購入にならないか確認する専門部署を持つ不動産会社があります。

不動産投資の初心者にとって、将来のキャッシュフローは考えづらく、キャッシュフローを立てることさえもどうすればよいか分からないものです。
物件を売ることだけを考えず、その先の未来までを見据えて提案をしてくれる不動産会社であれば安心です。

出口戦略（売却）の備えは必要

不動産投資は実物資産を所有しますので、区分所有も一棟所有も、保有し続けることもできれば売却をすることも可能です。

例えば、不動産を運用している途中でインフレになり、土地や物件の価格が上昇し、今売れば購入時よりも大幅に高く売ることができるため、売却益を得るために物件を売却するという資産がプラスになる出口戦略もあります。

しかし、賃貸需要の少ないエリアに物件を購入してしまい、長期間賃借人がつかず空室のため、キャッシュフローがマイナスの場合や、地震や水害などの自然災害により大幅なリフォーム費が発生する場合など、これ以上持ち続けても運用できず、やむを得ず売却（損切り）を検討することもあります。

いずれの場合も、売却を検討する時に注意すべきポイントは、ローンの残債の有無です。

売却をする物件のローンが完済しておらず、売却費用が残債よりも多い場合は、売却費用でローンを完済できるためさほど大きな問題はありません。

ですが、売却費用が残債よりも少ない場合、売却費用で賄えない分を自己資金で支払って売却をしなくてはいけません。

自己資金を出すことができない場合、当然ですが残債を支払うことができません。したがって物件を売却することができず、キャッシュフローがマイナスの物件を持ち続ける状況に陥ってしまいます。キャッシュフローがマイナスの物件を持ち続けると、金融機関からの信用も低下し、新しく不動産を購入する際、審査を通過しづらくなる可能性があります。

区分所有のマンションでフルローンを使って購入しているからといって、自己資金を全く用意しなくてよいというわけではなく、売却時のことを考え日頃から備えは必要ということも忘れてはいけません。

不動産投資のリスクを理解しよう

不動産投資は運用するものであり、そこには必ず「リスク」が伴います。不動産投資で起こりうるリスクとして下記の4つがあります。

1.空室リスク

空室リスクの原因として、「人口の減少により賃貸住宅の需要減少」と「賃貸住宅の供給過剰」が挙げられます。

人口が減少、または今後、人口増加の可能性がないエリアの投資用物件を購入しても、賃貸需要は見込めません。また、人口に対して建設されているマンション数が多すぎると、賃借人が付きづらくなります。
その他にも、住みづらい間取り、駅から遠い物件など、空室になる要因は多々あります。

物件が空室になると、家賃収入が得られなくなるため、不動産投資では最も気を付けたいリスクの1つです。

2.金利上昇リスク

多くの方がローンを組んで物件を購入しますので、毎月ローンの返済と利息の支払いを行います。もし、ローンの完済までに金利が上がった場合、利息が増え、想定していた返済額よりも大幅に支払うことになるのかと不安に思う方もいるはずです。

そうならないために、不動産購入時のローンには、返済者を守る2つのルールが存在します。

5年ルールと125％ルール

金利が上昇したとしても、ローンの返済を始めてから5年間は、返済額が変わらない「5年ルール」と、金利が上昇しても6年目以降のローン返済額は125％より上がらない「125％ルール」が存在します。この2つのルールにより、金利が上昇しても、返済額が急激に跳ね上がるということはありませんが、「総返済額が変わる」というものではないことを理解しておく必要があります。

金利が上昇し、5年ルール・125％ルールが適応されたとき未返済分が生じ、ローンの完済間近でまとめて請求されることがあります。

ルールで守られているからと安心せず、金利の動向には目を向けておく必要があります。

3.災害リスク

昨今では、異常気象と言われる想像もつかないような被害を及ぼす災害も発生しています。
所有する物件が、このような災害の被害に合う可能性があることも想定しておかなければいけません。

とりわけ注意が必要な災害は地震です。過去30年以内に震度7以上の地震は3度も発生しており、2021年2月にも東日本大震災の余震と言われる震度6強の地震が起こっています。日本においては、大地震がいつ起きてもおかしくないという状況にあります。

不動産投資は長期で運用するものだからこそ、こうした災害に耐えられる物件を購入する必要があります。

その指標の1つに耐震基準があります。日本では過去に発生している大震災の度に建築基準法の改正を行い、耐震基準の見直しが行われています。新しく建物を建設する際にはその時点での建築基準法で建てられるため、最新の耐震基準が適応されます。2007年12月以降に建築確認が降りたマンションは、耐震等級1（震度７以下の地震で倒れない住宅）が適応され、地震における最大震度の７でも耐えられるようになっています。
中古物件は旧耐震基準（震度5程度の地震に耐えうる住宅）しかクリアしていないため、地震に弱い可能性があります。

このことから、災害リスクに対しては、新築物件の方が有利と言えます。

4.倒産リスク

投資用マンションを購入した会社が倒産した場合、所有している物件がどうなるのか不安に感じると思います。まず1つ安心していただきたいのは、購入した不動産の所有権に影響はないので、物件を手放すことにはなりません。ですが、賃貸管理や建物管理などを任せていた場合には、それらの再選択が必要となることや、家賃保証の契約（万が一空室になったとしても不動産会社が家賃を保証してくれる契約）をしている場合、保証家賃の減額となる場合があります。

こうならないために、不動産会社を選ぶ際に財務の健全な会社を選んでおいたほうがいいと言えます。

まとめ

不動産投資を成功させるために重要なのは、きちんとした知識を身に付けることと、信頼できるパートナー（不動産会社）を探すことです。
初心者の方は、何もかも自分で行おうとしなくても大丈夫です。まずは本記事を参考に、不動産投資を始めてみましょう！