不動産投資用ローンの銀行審査基準とは？～通る人と通らない人の違い～

個人属性ってなに？　どんな項目があるの？

銀行からの融資を受けるための審査では個人属性が重要視されます。

個人属性とは、金融機関に融資を申し込む人の勤務先や年収などの経済的、社会的背景から信用にあたる人物かどうかを確認するための判断材料のことです。

たとえばこのような個人属性が審査の対象となります。

【個人属性の審査項目例】
・個人の年齢
・職業
・会社の規模
・勤続年数
・年収
・貯蓄金額
・借入金額　など

属性は何を見て判断するの？

金融機関は不動産投資用ローンの返済能力があるかどうかを審査しています。したがって、年収が高ければ高いほど審査は有利となりますが、年収だけが高ければ良いというわけでもありません

たとえば、下記のような条件等によって大きく変わってきます。

審査で主に見られるのは、下記項目です。

勤続年数が短い場合や、営業職でよくあるインセンティブ（営業成績による歩合制）で収入が毎月一定でない場合は、年収が高くても不動産投資用ローンは審査が通りにくい傾向にあります。非正社員の場合も、毎月の収入が安定しないので、審査は厳しいものになるのが一般的です。

逆に、勤務先が上場企業のような大手であれば、年収も高く、会社の業績に合わせて給与も上がり、収入が増加することが想定されるため、返済の安定性が見込まれ、非上場企業の会社員よりも審査が通りやすいといえます。

また、職種が公務員であれば、雇用や年収が安定していると想定されるため、こちらも非上場企業の会社員に比べて審査が通りやすいといえます。

さらに、自己資金が多い場合は大きな強みとなってきます。会社の規模や、借り入れの状況によっては、預貯金額等のエビデンス（自己資金の証明書）の提出を求められる場合があります。頭金を入れるか入れないかは個人の自由となる場合が多いですが、頭金が多いほど金融機関としては安心なため、融資してもらいやすくなります。

金融機関によっては頭金を１割〜３割程度入れることが条件と定めている場合もあるようです。

また、今までに金融事故を起こしているか否かも重要なポイントとなってきます。これまでの借り入れで、長期的な延滞や債務整理、自己破産などの金融事故を起こしていた場合、返済能力が低く、信用できないとみなされるため、融資が通らないことがよくあります。そして、本人の健康状態によっても融資条件が変わってくることもあります。

ただし、こういった金融事故はある程度時間が経つと程度によっては問題が解消され、審査に通ることもあるので一度相談してみるとよいでしょう。

職業別で融資の受けやすさ、受けづらさはあるの？

サラリーマン、自営業、経営者等の属性の違いによって、融資の受けやすさも変わってくる場合があります。

不動産投資用ローンの支払いが滞ってしまわないよう支払い能力の有無をしっかりと審査するので、収入が安定している方が融資を受けやすいといえます。

そのため、収入が不安定だとみなされやすい自営業や経営者よりも、収入が安定しているとみなされやすいサラリーマンやOLなど会社に属している方が、不動産投資用ローンの返済が安定していると判断されるのが一般的なため、融資を受けやすい傾向にあります。

ただし、資本金が少ない企業や経営状況が良くない企業に勤めている場合は、融資が受けづらくなります。

不動産投資に有利な属性は？

サラリーマンやOLなど会社に属している方や、国家資格などを保有する職種に就かれている方は審査に有利と言えます。

たとえば、病院の開業医の先生や、個人営業の薬局の薬剤師は自営業、経営者に属しますが、国家資格を持っており、基本的に収入が安定していると判断されるため融資が受けやすいといえるでしょう。ただし、個人の財務内容によっては、融資してもらえないこともあります。

他にも弁護士や公認会計士、税理士などは定年がなく、その気になればずっと働けることや一般的に所得が高いと言われている業種であるため、評価が高く融資が受けやすくなっています。

こういった信用力が高い人ほど、金利が低くなったり、少ない自己資金で融資を受けることができたりするため、不動産投資を行うにあたってとても有利と言えるでしょう。

属性が低い人が融資を受けるために属性の改善は出来ないのか？

融資を受けるために必要な個人の属性で主に見られるのが、会社の規模、年収、勤続年数です。
不動産投資用ローンの審査時に会社の規模、年収の証明として、源泉徴収票や、公的証明（課税証明や納税証明）を提出しなければなりません。
そのため、勤務先や年収を偽ることはできないようになっています。

改善できる属性についてはいくつかあります。たとえば勤続年数です。時間はかかってしまいますが、年数が経てば審査に有利な状態に改善することできます。

同様に貯蓄額も年月が経てば、審査に有利な金額にすることも可能です。

さらに、年収が上がる見込みのあるような企業に就くのも改善策のひとつです。

審査において重要なのは、個人の属性だけはありません。住宅用ローンの審査との大きな違いは、不動産投資用ローンの審査では物件の収益性も重要視されるということです。

したがって、しっかりとした担保評価が付いているような物件を選ぶことも重要な点となってきます。

不動産投資用ローンを組む時は、物件そのものが担保とされるので、しっかりとした収益が見込めるようなエリア、立地に建っている物件を見極めることが必要となります。

不動産投資用ローンの支払いが出来なくなった時には、残債分をその物件で回収できるかどうか金融機関が審査します。
物件の収益性や担保評価の基準は、金融機関によって異なるため、物件ごとに利用できる金融機関が違ってくる場合もあります。

このような情報が、物件収益性の主な審査項目としてあげられるようです。

【物件収益性の審査項目例】

・物件のエリア
・築年数
・耐用年数
・家賃設定
・空室リスク
・実質利回り など

たとえば、地方で駅から遠いアパートなどの場合、入居者が退去した後に次の入居者が見つかるまでの期間が長く続きそうな物件だと、どの金融機関でも収益性や担保評価が低いとみなされることが多いのではないでしょうか。

そういった物件よりも、都心の駅から近く、家賃下落のスピードが緩やかで、耐用年数が長期であるマンションを選ぶことが融資を受けやすくなるという考え方もあります。

まとめ

自分の属性に不安がある方でも、収益性の高い物件を選ぶことや頭金の用意などによって、審査に通りやすくなるかもしれません。
また、融資先の銀行は自分で探すよりも、物件の販売会社が提携している銀行の方が条件の相談に乗ってもらいやすいと言えます。
まずは、ご自身が「不動産投資用ローンをいくら組めるのか」相談してみてはいかがでしょうか。