不動産投資が生命保険の代わりに!? 団体信用生命保険のメリットと一般的な生命保険の違い

不動産投資が生命保険代わりになる理由

不動産投資が生命保険の代わりになるといわれている理由は、不動産投資用ローンを組む時に加入する「団体信用生命保険」にあります。

生命保険は、死亡など契約者に万一のことがあった場合、ご家族などの「受取人」に保険金を残すことができます。実は、団体信用生命保険にも、生命保険のような「残されたご家族のために役立つ仕組み」があるのです。

不動産投資用ローンを組んで不動産を購入する不動産投資では、多くの金融機関で団体信用生命保険の加入が義務付けられており、金融機関からすると不動産投資用ローン残債の回収にもなるため重要な保険といえます。詳しい内容については、下記で解説します。

死亡などの万一の時、団体信用生命保険の保険金により不動産投資用ローンが完済される

団体信用生命保険とは、不動産オーナー（不動産投資用ローン契約者）が死亡・高度障害状態となった場合（※1）などに、当該保険が適用され、不動産投資用ローン残債が全額弁済される保険制度です。

つまり不動産オーナー（不動産投資用ローン契約者）が亡くなったとしても、ご家族には返済負担のない不動産を残せます。この仕組みが、「不動産投資は生命保険の保険金の代わりになるといわれている理由です。

また、特約を付帯すると保障範囲が広がり、死亡・高度障害状態だけでなく、がん・急性心筋梗塞・脳卒中などに罹患した場合にも、団体信用生命保険の保障を受けることができます。（※1）
（※1）金融機関・保険会社により、保障内容などは異なります。

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団体信用生命保険のメリット

団体信用生命保険が適用され、「不動産投資用ローン残債が無くなった不動産をご家族に残すことができる」という点が、団体信用生命保険の大きなメリットです。下記で詳細を解説します。

“不動産投資用ローン残債の無い不動産”で家賃収入を得られる

団体信用生命保険が適用されれば、保険金で不動産投資用ローンが完済されるため、ご家族には不動産投資用ローン残債の無い不動産を残すことができます。

入居者がいる状態なら、入居者もそのまま引き継がれるため、そのまま家賃収入を得ることができます。さらに、入居者がいる限り継続して家賃収入を得ることも可能となります。

“不動産投資用ローン残債のない状態”で不動産を売却できる

前述のように、そのまま賃貸物件として貸し出すことも可能ですが、売却することでまとまった資金をつくることもできます。

受け継いだ不動産で「家賃収入を得るのか」あるいは、「物件を売却してまとまった資金を得るのか」、ご家族の状況に応じて選択することもできます。

がんや高度障害状態など働けなくなったときも効力を発揮

3大疾病特約や8大疾病特約などを付帯することで、がんや脳卒中、心筋梗塞、さらに高血圧症・糖尿病・肝硬変などに罹患した場合も、保障を受けることができます。

たとえば上記のような疾病が原因で、入院や治療により働けなくなり、収入が減ってしまったり、退職せざるを得なかったりした場合にも、団体信用生命保険は頼りになります。（※1）

団体信用生命保険が適用され、返済負担のない不動産を運用することで、働けなくなった状態でも仕事の収入の代わりに、家賃収入を手に入れることができます。

仮に、団体信用生命保険が適用されたあとで、なおかつ保険期間中に完治した場合でも、保障が取り消されず、受け取ることができます。

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団体信用生命保険の「支払事由」と「生命保険との違い」

死亡・高度障害状態となったときだけでなく、特約を付帯することで、保障の範囲を広げることができます。団体信用生命保険の主な支払事由や生命保険との違いについて、下記で詳しく解説します。

団体信用生命保険の主な支払事由

団体信用生命保険の主な支払事由には下記があげられます。

（※2）リビング・ニーズ特約の付帯が必要です。リビング・ニーズ特約とは、被保険者の余命が6か月以内と医師により判断されたとき、死亡保険金の全部または一部を特定状態保険金として受け取ることができる特約です。

特約を付帯することで、保険期間中、3大疾病・8大疾病に罹患し所定の状態に該当したとき（※3）　も支払事由になります。

一般的に、3大疾病とは、がん（悪性新生物）・急性心筋梗塞・脳卒中の3つを指します。8大疾病とは、3大疾病に加えて5つの重度慢性疾患（高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎）が含まれるとされています。（※1）

（※3）3大疾病特約や8大疾病特約の付帯が必要です。

団体信用生命保険と生命保険の違い

団体信用生命保険と生命保険との違いについて、下記で詳しく解説します。

①申込のタイミング

団体信用生命保険と生命保険では、申込のタイミングが異なります。

• 団体信用生命保険：不動産投資用ローンの契約時のみ加入できる　※加入には一定の条件があります。
• 生命保険：原則、任意のタイミングで加入できる　※加入には一定の条件があります。

また、生命保険では、加入者と保険会社が直接契約を結びますが、団体信用生命保険は、金融機関が保険会社と契約します。

②保険金の用途

保険金の用途にも違いがあります。

• 団体信用生命保険：不動産投資用ローンの弁済に充てられる
• 生命保険：使い道を自由に選択できる場合がほとんど

生命保険の保険金は、「ご家族へ残す」「葬儀の費用に充てる」など、用途を選べます。団体信用生命保険は、不動産投資用ローンの残債の支払いのみに用途限定されているため、使い道は選べません。

③保険料の支払い方法

保険料の支払い方法にも違いがあります。

• 団体信用生命保険：不動産投資用ローン金利に保険料が含まれている
• 生命保険：銀行振込や口座振替などで保険料を支払う
  
  

団体信用生命保険の保険料は、一般的には不動産投資用ローンの金利に含まれており、不動産投資用ローンと一緒に保険料を支払っています。そのため、加入していることを実感しにくいかもしれません。

特約を付帯する場合は、保険会社などによって異なりますが年0.1％～0.3％程度上乗せされることが一般的です。（※1）

④保険料の変動

加入者の年齢によって支払額が変動するかどうかも異なる点です。

• 団体信用生命保険：保険料は加入者の年齢などで変動しない
• 生命保険：加入者の年齢や性別で保険料が高くなる
  
  

生命保険では、加入者の年齢・性別によって保険料が変動することがあります。なぜなら、年齢によって死亡や病気のリスクが異なるためです。加入時の年齢が若ければ若いほど、保険料の支払額は比較的低くなる傾向にあります。

団体信用生命保険の保険料は、先述のとおり不動産投資用ローンの金利に含まれているため、年齢で保険料が変わることはありません。

団体信用生命保険の注意点

メリットが大きい団体信用生命保険ですが、加入できない場合や保険金が支払われない場合があります。不動産投資をはじめる前に、確認しておくべき注意点がありますので、下記で詳しくみていきましょう。

健康状態が良くないと団体信用生命保険に加入できない場合がある

団体信用生命保険も加入時に審査があります。健康状態が良くないと、そもそも団体信用保険に加入できない場合があります。

もしも、健康上の理由で団体信用生命保険に加入できなかった場合でも、通常よりも加入条件が緩和されているワイド団信であれば、下記のような持病のある方でも加入できる場合があります。（※1）

《ワイド団信で加入できる可能性のある主な症例》
　高血圧症・糖尿病・肝機能障害　などの持病（※1）

　ただし、必ず加入できるわけではありませんので、注意してください。
　支払事由については、通常の団体信用生命保険と同様です。

《ワイド団信の主な支払事由》（※1）

団体信用生命保険で保険金が支払われない場合

たとえば下記のような場合、不動産オーナー（不動産投資用ローン契約者）に万が一何かあっても、保険金が支払われない可能性がありますので、事前に確認しておきましょう。

• 告知義務に反している
• 支払事由に相当する状態と認定されない
  ・被保険者の故意による高度障害
  ・責任開始日前の疾病や不慮の事故を原因とする死亡または高度障害
• 被保険者の自殺　など（※1）

まとめ

団体信用生命保険に加入していれば、不動産オーナー（不動産投資用ローン契約者）が死亡・高度障害状態となった場合（※1）などに、当該保険が適用され、不動産投資用ローンの残債をなくすことができます。

そのうえで家賃収入を得続けるのか、売却することでまとまった資金をつくるのかを選択することができます。これが、団体信用生命保険の大きなメリットです。

健康状態により、団体信用生命保険に加入できない場合は、ワイド団信を検討してみましょう。

団体信用生命保険は、メリットや注意点を把握し、加入できれば、不動産投資の強い味方になってくれます。

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