不動産投資の仕組みや基礎知識について。初心者にもわかりやすく徹底解説いたします。

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不動産投資とは、不動産(土地や建物)に対する投資のことです。
不動産を購入し、それを他人に貸し出して家賃収入を得て、販売することで利益を得ることを指します。最近では「老後の年金対策」や、「生命保険の代わり」などを目的に不動産投資を始める方が増えてきています。

不動産投資を検討している初心者の皆様の中には、

「不動産投資は、どのような仕組みで収益を得られるの?」
「利益が出る物件選び、もしくは購入した物件から利益が出るようにするためにはどうしたらいいの?」

という疑問をお持ちの方もいらっしゃるかと思います。

そこで今回は、不動産投資の仕組みやメリット・デメリット、利回りについてなど、始めるにあたっての基礎知識をご紹介していきます。

不動産投資における収益の仕組み

インカムゲイン

インカムゲインとは、資産の保有中に得られる利益のことで、購入した不動産を他人に貸すことで収益を得ることを指します。

不動産投資で得られる収益のほとんどは家賃収入です。毎月エレベーターや共用灯、駐車場などの維持費として、家賃の一部で徴収する共益費や、更新料なども収益となります。また、賃貸借契約を交わした際に初期費用として入居者から支払われる謝礼金である礼金は、入居者に返還する必要はありません。

インカムゲインを得るにあたって、重要になってくるのが月々のキャッシュフローです。
家賃収入に対して、どれだけの経費(管理費や修繕費)とローンの返済額があるかで、月々の収支が赤字か黒字かが決まります。
ですが、不動産投資に関しては「赤字だからダメ」というわけではありません
ローンの返済が完了後には、赤字はなくなり、毎月安定した家賃収入が継続的に得られるようになります。

現役でお仕事をしている間に、多少の負担になる可能性があったとしても、定年退職後の年金代わりとなるため、ローン返済中の多少の赤字・黒字は過度に気にする必要はないかもしれません。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産などの資産を売却することによって得られる売買差益のことです。
不動産売買におけるキャピタルゲインは次の計算式で算出します。(説明を単純化するために、諸費用や経費は考慮しないで計算してみます。)

キャピタルゲインの額 = 売却価格 - 購入価格

 例えば、3,000万円で購入した不動産を、3,500万円で売却できた場合、キャピタルゲインは500万円となります。

不動産価格が上り調子の時代・エリアであれば、キャピタルゲインを期待しやすい投資でしたが、バブル崩壊後は不動産の価格が大きく下落し、購入時より高価で売却することが一般的に難しいと言われています。リスクの大きさから、多くの不動産投資家がインカムゲイン狙いへと方向転換していると言われています。現在でも、都心の地価上昇地域などを対象としたキャピタルゲイン狙いの投資も行われていますが、物件の見極めなど難易度はバブルの頃に比べて高いと言われています。

不動産投資物件の種類と方法

不動産投資には、いくつかの種類が存在します。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、分譲マンションなどの1室のみを購入して、第三者に貸出すことで収益をあげる方法のことをいいます。
区分マンション投資は一棟投資に比べると投資資金は少額で済むため、不動産投資初心者でも手を出しやすい不動産投資と言われています。

一棟マンション・一棟アパート投資

マンションやアパートを一棟丸ごと所有し投資を行う方法です。
区分マンション投資に比べるとリターンは大きいですが、購入価格が高く、初期費用とともにランニングコストも多くかかり分散投資ができないため、万が一震災などの災害の被害にあったときは、大きな痛手を受ける可能性があります。
投資資金も大きくなるので、不動産投資に慣れてからのチャレンジをおすすめします。

不動産投資初心者の方であれば、区分マンション投資から始めてみると、不動産投資の勉強もでき、次のステップへ進みやすくなるのではないでしょうか。

不動産投資と他の投資方法との違い

不動産投資を考える方の多くは、株式投資やFXなども考えている方が多いのではないでしょうか。

株式やFXなどのマネー系投資(ペーパーアセット)は、これから価値が上昇する可能性のある銘柄を見つけ、その銘柄が安い時に買い、高い時に売ることを繰り返し、その差益で資産を形成する投資方法です。現在では、パソコンなどがあればすぐに始めることができるようになりました。

「株式やFX」と「不動産投資」の違いは、株やFXが「金融資産」であるのに対し、不動産は「実物資産」という点です。

株式会社が倒産したり解散したりすると何も残らない株式や、FXのように、通貨価値の暴落で、投資したお金が泡となって消えてしまうということはなく、大災害などの万が一の事態が起こらない限り不動産は残ります。不動産は購入した物件がある限り、資産が全く0になることはないでしょう。

また、不動産はパソコンやスマートフォンの画面上で売り買いをすれば良いのではなく、対人のコミュニケーションにより進める場合がほとんどです。

不動産投資は数ある投資の種類の中でも比較的事業性の高い投資と言われています。物件価格上昇を待って売却益を狙う(キャピタルゲイン)と、家賃収入(インカムゲイン)を目的とした不動産投資のバランスを取りながら運用するとよいかもしれません。

家賃収入(インカムゲイン)においては、入居者管理・建物管理をおこなう場合は、入退去時などの手続き、トラブルが起こった際の対応、物件の手直しなど、経営者・管理者としての能力が重要になってきます。

実物資産は、他にも金や時計などの宝飾品があります。どちらの購入も売却益であるキャピタルゲインを見込んで始めるものですが、不動産は所有し続けながら収益を得られるインカムゲインも見込めるのが特徴と言えます。

不動産投資のメリット

不動産投資を始めるにあたって、どのようなメリットやデメリットがあるのかをしっかり理解しておくようにしましょう。

多額の自己資金の必要がない

不動産投資は、居住用の住宅ローンと同じで不動産投資ローンを組むことができます。
そのため、多額の自己資金は必要なく、金融機関にもよりますが、自己資金10万円ほどから不動産投資を始められます。多額の費用をかけずに資産形成ができる点はメリットと言えるでしょう。

ローンを組んで家賃で返済し、資産にできる

また、不動産投資は第三者に貸し出し家賃収入を得ながらローン返済を行います。
ローンの支払いが終わった後は、不動産が自身の資産となります。ローンの支払いが終わった不動産は、引き続き貸し出すだけではなく、売却し利益を得るという選択肢もあるというのもメリットと言えます。

生命保険の代わりになる

不動産投資でローンを組む時はほとんどの金融機関で「団体信用生命保険」に加入する事になります。
団体信用生命保険(以下、「団信」)は契約者に万が一のことがあった場合、団信に入っていれば、何かあったときに残債を保険金で弁済することが可能となり、家族には無借金の不動産を残すことができるというメリットがあります。

私的年金代わりになる

ローン返済後、家賃収入が年金の代わりになります。
公的年金の受給開始年齢が遅くなり、定年後も働いている高齢者が多い中で、働かずとも得られる家賃収入により充実したセカンドライフを送ることができるというのはメリットと言えます。

相続税の節税効果

同額の現金を相続した場合に比べ、相続税の節税につながる場合があります。
不動産は相続の際に「相続税評価額」という時価の7~8割の価額で評価され、税金が算出されます。さらに、賃貸住宅は「小規模宅地の特例」というものがあり、さらに評価額が下がり、相続税の価額を圧縮できるため、相続税対策として有効な手段となります。
不動産が税制面で優遇されている理由は、個人のみならず国の財産として価値があり守られているからです。
相続税対策のためにアパート・マンションを購入するオーナーも少なくありません。

インフレへのリスクヘッジができる

実物資産であるマンションの価値は、もしインフレで現金の価値が下がった場合でも、物価価格とともにスライドするため目減りしにくいという特徴があります。
物価変動に比較的強い資産としての特徴があるのはメリットと言えるでしょう。

不動産投資のリスクとデメリット

空室リスク

不動産投資では、立地やエリアなどをしっかり選定しないと、空室となり収益が見込めない場合があります。
空室になりにくい人気の立地を選ぶこと、立地に合わせた家賃相場を把握しておくことは、不動産投資において重要なポイントになると言えます。

不動産投資で最も気を付けたい「空室リスク」を詳しく学ぼう!

流動性が低く現金化が難しい

不動産は、長期に渡って運用する投資であるため、他の投資商品に比べ流動性が高くないことや、また、売りたい時にすぐに売れるものではないため、現金が必要な際にすぐには換金しづらいという特徴があります。

災害リスク

地震や津波、豪雨、火災、台風など、災害リスクは、どれだけ注意しても対策しにくいものです。

例えば、地震の対策として、耐震基準に着目をしてみましょう。
地震大国と言われる日本では大きな災害をもたらす地震が発生する毎に法改正がなされてきました。
1981年(和56年)に制定された耐震基準では、「震度5程度の地震に耐えうる住宅」、次に2000年(平成12年)に建築基準法が改正され、その際に制定された耐震基準は「震度6強以下の地震に耐えうる住宅」、その後、2007年に建築基準法が大幅改正され、制定された耐震基準は「震度7以下の地震で倒れない住宅(耐震等級1)」となっています。(※1)(※2)

日本にある以上、いつどこで大きな地震に遭遇するかは誰にも予想することが出来ません。よって、現在最も地震に強いとされる「2007年12月以降に建築確認が降りた物件」を購入するといいでしょう。
近年では台風やゲリラ豪雨による水害も多く発生するため、物件を販売する不動産会社は物件購入者に対して、ハザードマップの説明が義務化されています。購入時はしっかり話を聞いて不明点は確認をするようにしましょう。また、災害リスクに備えて、災害に強い物件を選ぶ必要があるでしょう。

(※1)国土交通省 住宅・建築物の耐震化について
(※2)国土交通省 持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会 第1回資料 「既存共同住宅の性能(耐震性)に関する課題/①ストックの現状

不動産投資の利回りと費用

不動産投資の利回りの計算方法

メリット・デメリットを知った上で、気になるのは一体どれくらい収益が得られるのかという点かと思います。
1つの指標として使われる「利回り」で計算してみます。

不動産投資の利回りとは、投資した金額における収益の割合を1年単位で表した数字です。
利回りには「想定利回り」、「表面利回り」、「実質利回り」の3種類があります。

まず、「想定利回り」は、1年間を通して満室だったと想定した家賃収入で、空室やランニングコストを考えずに計算します。

想定利回り = 1年間の満室状態での家賃収入 ÷ 不動産の購入価格 × 100

次に、「表面利回り」とは、空室やランニングコストを含めて算出する方法です。空室や費用を考慮した年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ります。
物件の利益率を参考程度に知るには有効です。

表面利回り = 1年間の家賃収入 ÷ 不動産の購入価格 × 100

物件の利益率を参考程度の数字ではなく、さらに現実的な数字で確認したい場合は、「実質利回り」での確認をするのが良いでしょう。
不動産投資で得られる最終的な収益は、家賃収入から維持管理費など諸経費を差し引いて求めます。

実質利回り = (1年間の家賃収入 - 1年間の維持管理経費) ÷ (不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費) × 100

「想定利回り」、「表面利回り」、「実質利回り」の中で着目すべきは「実質利回り」です。

「実質利回り」はコストも含めて考える利回りとなるため、「想定利回り」や「表面利回り」がどれほどよかったとしても、リフォーム代などの維持管理費の支払いが多くなれば、「想定利回り」や「表面利回り」と「実質利回り」の数字は大きくかけ離れてしまいます。

このことから、コストも含めた「実質利回り」を重要視して物件を選ぶことが大切です。

不動産投資を始めるために必要な費用

不動産投資を始める際には、例えば以下のような費用がかかってきます。

不動産投資を始めるために必要な費用

  • 投資物件の購入費
  • 火災保険料など保険料
  • 固定資産税など税金
  • 各種手数料など

    (※物件により異なります。)

購入の際には、投資物件の購入費だけでなく、運用を行うにあたっての費用が発生しますので、それらも考慮した計算をしましょう。
投資の種類によって変わってきますが、必要な諸費用は新築の場合、物件価格の4%〜5%位あればよいとされています。(※株式会社東京日商エステムの場合)

不動産投資のランニングコスト

ランニングコストとは、不動産投資をしていく上で継続してかかってくる費用のことを言います。ランニングコストとしてかかってくる費用は以下のようなものがあります。

不動産投資のランニングコスト

  • ローン返済費
  • 固定資産税など税金
  • 火災保険料など保険料
  • 維持管理費・修繕積立金
  • 管理委託費
  • 賃貸募集の広告費用

不動産投資で期待したい利回り相場

実際に、すでに不動産投資を始めている投資家がどれくらいの利回りを求めて不動産投資を行っているかは気になるところでしょう。
一般財団法人 日本不動産研究所の第43回「不動産投資家調査」(2020 年10月)の調査によると、東京および政令指定都市において下記のような調査結果が出ています。

  • ワンルームタイプ:4.2〜5.7%前後
  • オフィスビル:3.5〜5.7%前後
  • 商業店舗:3.4〜6.5%前後
  • 物流施設・倉庫:4.5〜5.1%前後
  • 宿泊特化型ホテル:4.5〜5.7%前後

購入する地域やタイプによっても違いはありますが、投資家が参考にしている数字を見てみるのも良いでしょう。

不動産投資の節税の仕組み

不動産投資は、事業を行っていることになります。
事業を行うと経費が生まれるため確定申告をします。確定申告出経費は、所得から差し引くことが出来るので、所得額が下がり、結果的にそれが節税となります。
不動産投資の、節税効果について理解するためには、税金のことを知っておく必要があります。

所得税の節税効果

所得税はその名のとおり、所得に課せられる税金です。
所得の計算方法は以下のようになります。

所得 = 収入 - 経費

つまり、収入がいくら多くなっても、経費が大きいと、所得は少なくなります。所得が少なくなれば、その分所得税も減らすことが出来ます。住民税についても所得から算出されるため、所得税が少なくなれば住民税の節税にも繋がります。

不動産投資における経費と所得の関係性

個人事業主の場合、様々な経費を収入からそのまま差し引くことができるため、その分所得が少なくなり、所得税を減らすことができます。
一方で、会社員などの給与所得者は、給与に対して原則経費を計上することはできません。代わりに、実際の経費ではなく給与年収に応じて一定額を給与所得から差し引くことが出来る給与所得控除をという仕組みがあります。会社員の経費の代わりのようなものです。

給与所得=給与収入-給与所得控除」となり、給与所得は減りますが、給与所得控除があってもなお、経費による節税効果では、個人事業主にかなわない場合が多いです。
他にも、仕事で必要なスーツ等の衣服費や贈答・接待の費用などの支出が一定額を超えた場合は、特定支出控除を受けることが出来ます。しかし、支出額に対して節税効果はあまり高くありません。

不動産投資などの事業を行えば、普段会社勤めをし、給与所得をもらっていても、経費による節税効果の恩恵を受けることができます。
不動産投資をしている場合には、確定申告をすれば、所得は次のように計算されます。

不動産投資をしている会社員の給与所得=「会社の給料-給与所得控除」+「不動産投資の収入-減価償却費-固定資産税-管理費-修繕積立金-借入金利子など」

このように、経費が大きくなるほど、給与所得は小さくなり、所得税が減る計算となります。(損益通算
これが不動産投資による節税効果です。

不動産投資における経費

経費にできるものには、下記のような例があります。

不動産投資で経費にできるもの

  • 仲介手数料
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 固定資産税や都市計画税
  • 火災保険料など保険料
  • 維持管理費・修繕費
  • 管理委託費
  • ローン手数料
  • 司法書士の手数料など
  • 賃貸募集の広告費用
  • 修繕積立金
  • 借入金利子

不動産投資の勉強方法

ここまで、不動産投資の仕組みが理解できたら、さらに具体的な勉強をしてみましょう。
勉強の方法には下記のような方法があります。

  • インターネットで学ぶ
  • 不動産投資の本で学ぶ
  • セミナーに参加して勉強する
  • 物件見学をして学ぶ
  • 不動産関連の資格取得をする

不動産投資の始め方

不動産投資始めるにあたっては、下記のようなステップを踏む必要があります。

  • 事前準備
  • 物件探し
  • 購入手続き
  • 管理・運用

しっかりと始め方を事前に理解できていれば、不動産投資で利益を得ることができる可能性があります。

\始める前に!/不動産投資の事前準備から購入後の流れまで教えます!

まとめ

不動産投資にはいくつか方法や、様々な物件の種類があります。
まずは、メリット・デメリットや「利回り」について考え、区分マンションの1室や戸建て住宅など少額で開始できる不動産投資からチャレンジすると始めやすいかもしれません。
要領をつかみ慣れてきてから、物件数を増やしたりアパートやマンションなど1棟買いをしたり、ステップアップして行くのがおすすめです。

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