不動産投資ローン、やっぱり早く返済するのが“ベスト”な選択?

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「ローンはなるべく早く返済したほうがいい」と考える方は多いはず。

たしかに、借入期間が長ければそれだけ利息がつくので、早期返済は悪いことではありません。でも、不動産投資の場合はちょっと事情が違うようです。

そこで今回は、不動産投資ローンの早期返済の是非について説明します。

住宅ローンは早く返したほうが得策だけど、不動産投資ローンは……

「キャッシュアウト」という言葉を聞いたことはありませんか?

これは金融業界の専門用語で、「手元からお金が流出すること」を意味しています。ローンの返済をこの考えに当てはめてみると、「ローンを返済することは、手元からお金が流出していくこと」を意味します。

つまり、ローンを返済していくにつれて、自分の持っているお金はどんどん減っていくわけです。

もちろん、ローンは「借りたお金」なので返さないといけません。たとえば自宅用に住宅ローンを組んでいるケースでは、利息がかさむので早く返済したほうが得策です。

なかには、ボーナスで繰り上げ返済する方もいます。もちろん、不動産投資でもローンには利息が発生するので、早く返済するのがいいと思いがちです。

でも、不動産投資では手元に資金を残しておくことも大切です。それはなぜでしょうか?

不動産投資では、手元に資金を残すことがさらなる投資を生み出す

ここで「キャッシュフロー」という言葉がポイントとなります。キャッシュフローは「お金の流れ」を意味する言葉で、不動産投資の場合は資金があれば、それを元手にしてさらに借り入れて投資規模を拡大できる可能性があります。

キャッシュフローの計算式は以下となります。

  • (1)家賃収入-(固都税※+管理費・委託費+諸経費(清掃費・エレベーターのメンテナンス費・空室分の家賃など)+銀行に返済する利子)-減価償却費-税金=税引き後利益
    ※固定資産税・都市計画税
  • (2)税引き後利益+減価償却費-返済元本=キャッシュフロー

今後さらなる投資を検討しているなら、「家賃収入が年間●●万円ある」といっても、上記の計算式で税金や物件の維持費、銀行から借り入れている融資の利子などを差し引いた金額から、資金を確保する必要があります。

「ローンは借金だから、早く返さなくちゃ……」と焦ってしまうことで、手元にお金を残せずにさらなる投資のチャンスを逃してしまう、そんなもったいない事態は避けたいものです。

まとめ

【この記事のポイント】

  • 「キャッシュアウト」とは、手元からお金が流出することを意味する
  • 不動産投資ローンの利用では、キャッシュフローを把握することが重要
  • 不動産投資では、さらなる投資のチャンスを逃さないために、手元に資金を残しておくことも大切

一般に、ローンは一刻も早く返済してしまいたいと考えがち。しかし、不動産投資ローンの場合は、早期に返済することでさらなる投資ができなくなる恐れもあります。

自身の投資計画と照らし合わせたうえで、早く返済することがベストなのかをじっくり検討してみましょう。

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