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不動産投資ローンの銀行審査基準とは?~通る人と通らない人の違い~

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不動産投資で必要不可欠となるのが銀行などの金融機関からの融資です。金融機関から融資を受けるためには「審査」を受ける必要があります。
不動産投資用の住宅ローンは住居を購入する際に利用する住宅ローンよりも、審査条件が厳しくなるのが通常です。融資を通りやすくするためにできることはあるのかどうか見ていきましょう。

個人属性ってなに? どんな項目があるの?

銀行からの融資を受けるための審査では個人属性が重要視されます。

個人属性とは、金融機関に融資を申し込む際に必要となり、融資をする人物が経済的、社会的背景から信用にあたる人物かどうかを確認するための判断材料で、その個人の年齢、職業、会社の規模、勤続年数、そして年収等のことを指します。

属性は何を見て判断するの?

金融機関はローン返済能力があるかどうかを審査しています。したがって、年収が高ければ高いほど審査は有利となります。

しかし、年収だけが高ければ良いというわけでもありません

例えば、

  • 雇用する側か雇用される側か
  • 正社員か非正社員か
  • 会社の規模はどのくらいか

等で大きく変わってきます。

審査で主に見られるのは、

  • 収入は安定しているか
  • 勤続年数は長いか
  • 会社の経営状況は安定しているか

という項目です。
勤続年数が短い場合や、営業職でよくあるインセンティブ(営業成績による歩合制)で収入が毎月一定でない場合は、年収が高いとしても投資用のローンは審査が通りにくい傾向にあります。非正社員の場合も、毎月の収入が安定しないので、審査は厳しいものになります。

逆に、上場企業公務員など勤務先が安定し大手であるほど、年収も安定していて、会社の業績に合わせて給与も上がり、収入が増加することが想定されるため、返済の安定性が見込まれ、審査が通りやすいと言えます。

さらに自己資金が多くあれば大きな強みとなってきます。会社の規模や、借り入れの状況(借り入れと返済額の比率)によっては、自己資金の有無(預貯金額等のエビデンス)の提出を求められる場合があります。頭金を入れるか入れないかは個人の自由となる場合が多いですが、頭金が多いほど金融機関としては安心なため、融資してもらいやすくなります。

また、金融機関によっては頭金を1割〜3割程度入れることが条件と定めている場合もあります。

今までに金融事故を起こしているか否かも重要なポイントとなってきます。これまでの借り入れで、長期的な延滞債務整理自己破産などの金融事故を起こしていた場合、返済能力が低く、信用できないとみなされるため、融資が通らないことがよくあります。そして、本人の健康状態によっても融資条件が変わってくることもあります。

ただし、こういった金融事故はある程度時間が経つと程度によっては問題が解消され、審査に通ることもあるので一度相談してみるとよいでしょう。

職業別で融資の受けやすさ、受けづらさはあるの?

サラリーマン、自営業、経営者等で属性の違いはあります。

ローンの支払いが滞ってしまわないよう、支払い能力の有無をしっかりと審査するので、収入が安定している方が融資を受けやすいです。
そのため、収入が不安定だとみなされる自営業や経営者よりも、収入が安定しているとみなされやすいサラリーマンやOLなど会社に属している方が、ローン返済を安定して行うことができると判断され融資を受けやすい傾向にあります。

ただし、資本金が少ない企業や経営状況が良くない企業に勤めている場合も融資が受けづらくなります。

不動産投資に有利な属性は?

サラリーマンやOLなど会社に属している方や、国家資格などを保有する職種に就かれている方は審査に有利と言えます。
例えば、病院の開業医の先生や、個人営業の薬局の薬剤師は自営業、経営者に属しますが、国家資格を持っており、財務内容にもよりますが、基本的に収入が安定していると判断されるため融資が受けやすいです。

他にも弁護士公認会計士税理士などは定年がなく、その気になればずっと働けることや、一般的に所得が高いと言われている業種であるため、評価が高く融資が受けやすくなっています。

こういった信用力が高いほど金利が低くなったり、少ない自己資金で融資を受けることができたりと、不動産投資を行うにあたってとても有利と言えるでしょう。

属性が低い人が融資を受けるために属性の改善は出来ないのか?

融資を受けるために必要な個人の属性で主に見られるのが、会社の規模、年収、勤続年数です。
ローンの審査時に会社の規模、年収の証明として、源泉徴収票や、公的証明(課税証明や納税証明)を提出しなければなりません。
そのため、勤務先や年収を偽ることはできないようになっています。

年齢や勤続年数、貯金などは年数が経てば解決することが多いため、自分自身で解決出来る属性となります。
将来、不動産投資を考えているのであれば、それを見越して貯金をしたり、年収が上がる見込みのあるような企業に就くなどの対策をするのもひとつです。

また、住宅用のローン審査との大きな違いとなるのが、投資用のローンの審査では物件の収益性も重要視されることです。
したがって、しっかりとした担保評価が付いているような物件を選ぶことも重要な点となってきます。

不動産投資用のローンを組む時は、物件そのものが担保とされるので、しっかりとした収益が見込めるようなエリア、立地に建っている物件を見極めることが必要となります。
ローンの支払いが出来なくなった時には、その物件でローンの残債分が回収できるかどうかを金融機関が審査します。
物件の収益性や担保評価の基準は、金融機関によって異なるため、物件ごとに利用できる金融機関が違ってくる場合もあります。

地方のアパートなど、入居人が退去した後、次の入居人が見つかるまでの期間が長く続きそうな物件では、どの金融機関でも収益性、担保評価が低いとみなされることが多いです。

アパートよりも駅から近く、家賃下落のスピードが緩やかで、耐用年数が長期であるマンションを選ぶことが融資を受けやすくすることにつながります。

まとめ

自分の属性に不安がある方でも、収益性のある資産性の高い物件を選ぶことや、頭金を用意することによって、融資を通りやすくすることもできます。
また、融資先の銀行は自分で探すよりも、物件を販売している会社が提携している銀行の方が条件の相談に乗ってもらいやすいと言えます。
まずは、自分はいくらローンが組めるのか相談してみてはいかがでしょうか。

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