実例から読み解く！不動産投資における滞納リスクの原因と対策方法

はじめに不動産投資（マンション経営）の基本サイクルを知ろう

はじめに不動産投資の基本サイクルを理解しておきましょう。

これが基本のサイクルです。

家賃収入が得られなくなるだけではない。家賃の滞納は想像以上の大問題

前述した不動産投資の基本サイクルからわかるように、入居者が家賃を滞納すると家賃収入が得られなくなり、毎月支払わなければいけないローンの返済をオーナー自身の財布から出さなくてはいけなくなります。
それだけではなく、会計上、入居者と賃貸借契約を交わしたときから売り上げが立つことになるため、もし入居者が家賃を滞納した場合は未収金として計上されることになります。
会計上の未収金は、商品またはサービスを提供しているが、それに対する対価の支払いを受けていないことを言います。そのため、売り上げそのものは立っていると捉えられるため、家賃をもらっていない場合でも帳簿上は利益となってしまいます。
利益を得ているということはもちろんその金額に対して税金が発生することになり、ローンの残債があるオーナーは、ローンの支払いと税金の支払いを全部オーナー自身で行うことになってしまい、非常にリスクとなります。

実例から読み解く！入居者が家賃を滞納するケースとは

なんとしてでも避けたい入居者の家賃滞納ですが、どんな場合に入居者が家賃を滞納するのか、その原因について実例を用いて考えてみましょう。

CASE１：何らかの事情により給与が得られなくなってしまった

昨今話題の新型コロナウィルスで仕事を失った人も多くいるというニュースは耳にしたことがあると思います。またこれだけではなく、会社からの急なリストラなどにより、本来得られるはずだった給与が得られなくなってしまったというケースです。

次の就職先を探すもすぐに見つけることができず、家賃の支払いに影響してしまう入居者もいます。また、そもそも派遣やアルバイトなどの仕事が比較的不安定な人も急に給与所得が途絶えてしまう可能性が高く、家賃を滞納するケースがあります。

CASE２：病気やケガなどにより家賃の支払いが困難に

病気やケガにより長期入院等になってしまった場合や、それにより仕事を辞めなくてはいけなくなってしまったなどの時は、家賃の支払いが困難になることが多いです。
この場合、ご両親が健在で関係性が良好な場合や頼れる親族がいるときには一時的に家賃の支払いを助けてもらっている人もいます。ですが、単身世帯の場合、家庭上の都合などが原因であえて1人暮らしをしている人も中にはいます。

今回のケースでは、本人に代わって支払いをしてくれる人がいましたが、頼れる親・兄弟がいない場合には家賃が支払えず滞納するというケースにつながることも少なくありません。

CASE3：そもそも家賃を支払う気がないなど悪質な入居者

前述したような失業や病気などの事情があるわけではなく、「そもそも支払う気がない」、「何度催促をしても応じない」、「支払えないことを当たり前のように主張する」などといった悪質なケースも中にはあります。

そもそも家賃に見合った収入を得ていない人や、定職についていない人、近隣トラブルを起こすような「人柄に問題がある人」に見られるケースです。このような入居者が自分の投資マンションに入居した場合、オーナーは非常に労力と時間を使って家賃を督促するか、それとも退去してもらうことになるため、非常に大変です。

家賃滞納をされた場合、法律上はどうなる？

家賃を滞納されて困っているのはオーナーですが、「家賃を滞納している入居者を明日にでも追い出す」ということは法律上できません。
借家人や借地人を保護するために作られている借地借家法という法律が日本には存在します。そのため実務上で入居者に立ち退きを要請するには3か月以上の滞納実績が必要となり、そこから訴訟を起こし強制執行となった場合でも立ち退き完了となるまでに滞納開始から約10か月間はかかると言われています。
さらにその10か月間は家賃収入も得られないうえ、訴訟費用や強制執行代がそれぞれ約30～40万円ほどかかってきます。そして前述したように会計上では利益が出ているとみなされ税金もかかってくるなど、膨大な費用と時間を費やすという結果になります。

家賃の滞納リスクを回避するための方法

非常にリスクの大きい家賃の滞納ですが、未然にこのような事態を防ぐにはどうすればいいのか、その方法を考えてみましょう。

a:入居審査基準と入居者の人柄をしっかり見る

入居時の審査基準の項目は下記のようなものがあります。

また、入居審査時に下記にある書類の提出を入居希望者に依頼することもあります。
※契約時に提出する場合もあり、必ずしも入居審査時とは限りません※

入居審査を行う際は大きく3つのポイントがあります。

この3ポイントのうち、入居審査で最も重要視されるのは③入居者の属性・住む動機です。
入居者が家賃を滞納するケースでも記述した「そもそも家賃を支払う気のない悪質なケース」を防ぐには、入居者の属性・住む動機をチェックすることは欠かせません。
審査基準にある収入面や職業が安定していることを確認されたとしても、住む動機や人柄がよくない人であればわざと家賃を支払わないことも十分考えられ、後々の大きなトラブルにつながりかねません。

ｂ:信販系の家賃保証会社を通して入居審査を行う

そもそも家賃保証会社とは、借主の連帯保証人を代行する会社のことで、借主が家賃を滞納した場合に、貸主に代わって借主に家賃の支払いを行います。信販系の家賃保証会社は、クレジットカードを作るときと同様の審査があります。この審査に通らなければ信販系の家賃保証会社を利用することはできません。
ここで行われる審査は「家賃を毎月支払う能力があるか」という部分で、個人信用情報センターで照合されるため、過去に家賃の滞納があったり、クレジットカードや携帯電話料金の支払いが滞っていたりなど過去に支払いトラブルがあると審査に通りません。審判系の家賃保証会社を通しておくことで家賃が支払われないというトラブルを防ぐことができます。

ｃ：入居審査がしっかりしている賃貸管理会社を選ぶ

自分の投資用マンションを賃貸に出すとき、ほとんどの方が賃貸管理会社で入居者付けを依頼しています。入居審査を行うも賃貸管理会社になるため、優良な入居者を付けてくれる会社を選ぶ必要があります。
入居審査が厳しい賃貸管理会社は2つステップを踏んで審査をしているところもあります。

Step１：家賃保証会社の審査を必須

この審査を通過した人のみ次のステップへすすむ

Step2：社内審査

過去に管理している物件で家賃滞納の有無、近隣トラブルの有無、住む動機が適正か、入居するにあたり相応しい人物かを確認

このように支払い能力と人柄をしっかりと確認している賃貸管理会社を選ぶと安心して不動産投資を進めることができます。

さいごに

入居者からの家賃の滞納は不動産投資において非常に大きなリスクとなります。
家賃収入が得られなくなるだけではなく、ローンの支払い、税金の支払い、入居者に立ち退いてもらうためにも多額の費用が必要となります。滞納リスクを未然に防ぐには賃貸管理会社がどれだけしっかりしているかが重要なカギになります。
家賃の滞納リスクを回避し、安心して不動産投資をできるよう対策をしましょう。