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【第2回】将来に備えた不動産投資の種類は

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2021年新たな年が始まりました。新年を迎え早々に昨年に続き緊急事態宣言が発令される事になりました。新型コロナの脅威は日ごとに増し、全国にも影響が及んでいます。このような先行き不透明な時代の中で自分自身の健康管理はもとより経済的な確立に注力する方も急速に増えています。つまり老後の生活設計の不安に伴い、いわゆる長期的な先行投資をする方が増えている訳です。
株式市場においては「NISA」の口座開設する方も増えている一方、不動産投資に興味関心を示す方も増えています。
先日も私の学生時代の同級生から連絡があり、彼のお子さんが不動産投資に関心があるので相談に乗ってくれないか、という内容でした。
まだ30代前半の方ですが、話を聞くと彼の会社の同僚の方の中にも老後を見据えて不動産投資に関心を持つ方が多くいらっしゃるという事でした。
それでは今回は不動産投資の種類やそれぞれの特徴について検証してみましょう。

様々なジャンルのある不動産投資

一口に不動産投資と言ってもその種類は多種多様です。
規模の大きい投資では商業ビルや一棟収益物件であるアパート投資などがあります。
これらは億単位の借り入れや大きなお金が動く投資となります。さらに店舗投資、駐車場の投資など多岐に渡ります。このような中で一般のサラリーマンの方が行う投資アパート、マンションなどの住宅系が主流となってきています。
ではアパート投資とマンション投資について見てみましょう。

歴史の古いアパート投資

そもそもマンションという建物がこの世の中に定着し始めたのは、昭和40年代位からで、それまでは収益物件というとその大半がアパートでした。昔のフォークソングの歌詞のフレーズにもよく「4畳半のアパート」がありました。

日本における住宅の歴史の中で、江戸時代には「長屋」と呼ばれる賃貸住宅が江戸に多くあり、庶民の住まいとなっていました。また地方から上京した方はまずは東京のアパートなどで暮らすことも多かったので、長屋やアパートなどの賃貸住宅は歴史的に非常に馴染みの深いものであった訳です。つまり歴史から見ると長屋の発展形がアパートで、アパートの発展形がワンルームマンションとも言えます。

アパート投資の種類は2種類

アパートは大きく分けて2種類に分かれます。一つはおじいさん、おばあさん、親から譲り受けた「相続」などの土地に建設会社に依頼してアパートを建設するというものです。これは俗に言う土地の「有効活用」というものです。

但しこの土地活用方式のアパート経営は注意も必要です。

不動産投資の第一歩は土地の「選定」に極めて大切なポイントがある訳です。その地域の人口動態から推計される長期的な入居率を考える必要がありますが、すでに土地をお持ちの場合は立地が決まっていますので、それが将来人口の増加が見込まれない立地にある場合もあるからです。そこに土地があるのでアパートを建設するというのは、そもそも土地の選択がない訳です。ただ土地があるからと言ってマーケットの分析が甘く、最寄り駅の利用客が年々減少し駅前がシャッター通りとなり周辺が急速に高齢化し人口減となるようなエリアは不動産投資にはふさわしくないと言えます。
安易にアパートを建設し、中々入居者が集まらなく賃貸経営に悩んでいるアパート経営者は数多くいらっしゃいます。

もう一つの場合は、分譲型のアパートです。これは大手ハウスメーカーなどが土地の選定をし、そこにアパートを建設して一棟まるごと分譲するという形態の投資です。魅力がある半面分散投資型には向かず、一つの物件に大きな借入れが必要となります。

マンション投資の種類は

マンション投資と言っても階数が20階以上の超高層マンションから面積が30~50㎡程度のコンパクトマンション、さらに面積が30㎡以下のワンルームマンションなど様々に分類されます。この中で比較的一般のサラリーマンの方が投資しやすいのは、いわゆるワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資の特色は一部屋から購入でき、少ない自己資金で所有でき、さらに賃貸管理などの手間がかからない事です。
さらに場所も分散できますので投資リスクも回避しやすくなります。

新築と中古の違いは

新築のワンルームマンションは不動産会社から購入しますが、中古の場合は2種類あります。一つは不動産会社から購入する場合と、もう一つは不動産会社が仲介をして個人から購入する場合です。特に注意しなければならないのは、個人から個人の売買です。売主が不動産会社の場合と個人との場合では設備の保証制度や家賃保証などで差異が出る場合があります。

新築の場合はある程度クオリティの安定した住戸が一定数発売されるのに対して、中古の場合は築年数や建物の管理などによりそのクオリティは大きく異なります。また中古のワンルームマンションの場合は既に入居者がいる場合が大半です。これはオーナーチェンジといって最初から賃料が入ってきますが、室内を見る事はできません。

新築投資用マンションのメリット

新築の投資用マンションでしたら、最新のトレンドから立地、設備、仕様など投資商品としてその時流にあったものとなっており、賃貸入居率も高くなっています。賃貸住宅でもやはり新築物件は人気があります。当然の事ながら室内の設備等も新品であり、耐久性も高くなっています。新築ワンルームマンションは最新のスペックと魅力を持った投資商品なので、初めての方でも安心してマンション経営ができる事が特長です。さらに購入時のローンや賃貸管理システムも備わっている、いわば「パッケージ商品」とも言えます。

優良中古ワンルームはなぜ出現率が低いのか

もちろん中古マンションの場合でも管理が良く、スペックが充実したマンションもありますが極めて優良な中古ワンルームマンションは市場に出現する割合はそれ程高いとは言えません。なぜなら例えばお父さんが生前投資用ワンルームマンションを3戸所有していたとします。それを子供が相続で所有した場合、Aマンション:駅5分、Bマンション:駅7分、Cマンション:駅10分とした場合、一部屋を除いて二部屋を売却したいと考えた時に多くの方はBマンションとCマンションを売却する訳です。つまり本当の意味での優良な中古マンションは親から子供に引き継がれ、市場に出現する割合が低い事を意味します。

投資利回りに惑わされない事も大切

中古ワンルームマンションの特徴として利回りが高い事があげられます。平均的に新築ワンルームマンションより高く、中には10%とか20%という物件も見られます。投資商品として見た場合は当然の事ながら利回りが大きい方がいいですが、不動産投資ではここに大きな「落とし穴」があります。
新築のワンルームマンションで価格が3,000万円、賃料収入が月10万円とすると、年間で120万円なので表面利回りは4%となります。これがマンション価格が2割下がって2,400万円となった場合は、賃料が同じなら8.75%に上昇します。
つまり賃料が変わらないので利回りが上がるという事は、マンション価格が下落した事を意味します。

価格が下落する理由として、

  • 築年数が経過した
  • 空室率が高い
  • 建物の劣化が進んだ
  • 周辺環境が悪化した

など様々な理由が考えらえます。
逆に利回りが低いという事はある程度マンションの資産価値が高いという事で、好条件であると考えられます。
つまり新築ワンルームマンションは中古に比べて多少利回りが低くても、収益の安定性が高いと言えます。

将来も見据えた長期投資には新築も選択肢に

このように不動産投資には様々なバリエーションがある事が分かります。購入するお客様の年齢資産内容、所得、また目的などにより多くの選択肢があります。
例えば退職金で現金で即年金代わりにしたい方は中古のワンルームマンションを現金買いするのも一つの選択肢ですし、また現金はなくても長期のローンが組みやすい20代、30代の若い方であれば比較的新しいマンション(新築など)を長期の運用の視点で購入するのも有効な選択肢と言えます。

ここで大切な事は全ての新築マンションは必ず中古のマンションとなる事です。
新築がいいとか、中古がいいとかという事はもちろんありますが、あくまでも「優良」なワンルームマンションを選ぶ事が大切です。ここでいう「優良」なマンションとは長期の視点で資産価値が維持しやすく、ある程度の賃料水準がキープでき再開発や街の変化の恩恵を受けられるマンションです。

このような情報の中で自分に合ったマンション投資を考えて頂ければと思います。

著者紹介

野中 清志(のなか きよし)
株式会社オフィス野中 代表取締役 住宅コンサルタント
マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

最近の主な著書・連載等

「売れる」「貸せる」マンション購入法 週刊住宅新聞社
「ワンルームマンション投資法」 週刊住宅新聞社
「お金」見直し応援隊 日経BPセーフティジャパン(Web) 他多数

テレビ出演等

TOKYO MX TV他「ビジネス最前線 不動産による資産活用の今 」(2016年3月)
BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資 成功へのセオリー」(2014年12月)
「海外投資家も注目する東京の不動産」(2013年11月)
他ACT ON TV等 多数

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