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年金問題から見る資産運用の必要性 ~あなたはREIT?それともマンション経営?~

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近年、年金問題は深刻化されて避けては通れません。特に2019年に金融庁から発表された年金2000万円問題や財政検証、2020年に入ると年金法改正もあり、老後不安に拍車がかかりました。
国からはiDeCoやNISAなど、個人の資産運用・資産形成を後押しする制度が導入されていますが、やはり何かしらの対策を自分でとっていく必要があります。ただ、資産運用・資産形成と一括りでいってもとても種類が多く、株式や投資信託やFX等様々ですが、それ以外にも不動産を投資対象とした資産運用があります。今回は不動産投資の中でも比較的始めやすいと言われる、REITと区分マンション投資について見ていきたいと思います。

不動産投資とは

まず、REITも区分マンション経営も不動産投資の一種になります。。
不動産投資というとやはり莫大なお金が必要そうなイメージや、ハイリスクハイリターンといったイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
実際アパート経営は都心部駅近の好立地な場所で持とうとすると億に近い莫大なお金が必要ですし、だからといって逆に立地の悪いところでアパート経営をしてしまうと、入居者が付きません。
都心部に比べると価格こそ安いですが、そもそも入居者がつかない事には元も子もないので、安いからという理由だけで地方でアパートを持つことは非常にリスクがあります。
今、日本の金利は非常に安く超低金利の時代と言われています。
そのため、銀行にお金を預けていてもほとんどお金は増えませんが、住宅ローンを利用することが多い不動産投資にとってはとても追い風です。
時代的にみても、今住宅ローンを使った不動産投資を始めることは賢い運用方法といえるでしょう。
その中でも、アパートより金額が安く、安定的に家賃の入ってくる都心部の単身者をターゲットとした「ワンルームの新築区分マンション」を年金対策として始める事は、数ある投資商品の中で見ても非常に堅い老後対策といえます。
もう1つ、住宅ローンを使わない比較的気軽に始めることができる投資として近年人気を集めているのが「J-REIT」です。

REITとは

REITとは、簡単に言うと不動産投資信託の事です。
アメリカで生まれ、Real Estate Investment Trustの頭文字をとってREITと言い、日本では頭にJAPANのJをつけてJ-REITと呼ばれています。
不動産の小口化商品で、一口大家さんとも言われます。不動産投資法人がたくさんの投資家からお金を集め、そのお金を使ってオフィスビルやホテル、マンションや倉庫など複数の不動産へ投資を行い、投資家はそこから得られる賃料収入や売却益を配当金としてもらうことができます。
銘柄にもよりますが、数万円から100万円程度での小額投資が可能です。

REITのメリット

マンション経営と比べると少ない資金で投資を行うことができます。
銘柄にもよりますが、1万円程から始めることも可能です。
不動産投資でありながら、現物資産ではない事から不動産取得税の登記費用もかかりません。
また実際に自分の名義で住宅ローンを組むわけではないため、金融機関からの融資を受ける為の審査等もありません。
つまり、誰でも始める事ができます。購入不動産の選定や維持管理、賃貸募集などをプロが行う為、運用の手間も省けます。
そして実際には投資証券を持つことになるため、売り買いがしやすく、いざというときは直ぐに現金化する事が出来るので非常に流動性が良い商品と言えます。

REITのデメリット

景気に左右されてしまうことです。
今回の新型コロナウイルスの影響で株価の暴落やオフィスビルの空室、ホテルの稼働率の低下が目立ち、REITは大きな影響を受けてしまいました。
年金対策として考える方にとって景気の影響をもろに受けてしまう運用商品は、大きな問題点と言えます。
実際に将来の事は誰も分かりませんが、こういった景気に左右されるかも知れないリスクがあることを知った上で始めないと、気付いた時には後の祭りです。
またREITは実物資産ではなく投資証券です。
住宅ローンを使わない事から、レバレッジを使った投資ができないため、借入比率を高くできる点では現物不動産の方が優れていると言えます。
投資法人が倒産もしくは上場廃止した場合、基準価格が下がったり売却ができなくなるというリスクもあります。

マンション経営(区分)とは

非常にシンプルで、マンションを購入して家賃収入を得ることです。
今はマイナス金利の影響もあり、多くの人があえて住宅ローンを活用して購入しています。
月々の住宅ローンの返済の大半は家賃を使って支払う事ができます。
例えば35年で住宅ローンを組む場合、住宅ローンの支払いの終わる35年後からは家賃収入をそのまま受け取ることができます。
つまり、公的年金とは別口のプライベート年金として、生活に負担をかけることなく行える年金対策になります。
また、マンションに掛かる費用を確定申告の際に経費計上するができるため、年に1回、税金の還付を受けることができます。
そして住宅ローンには団体信用生命保険がついてきます。
金融機関によってはガンに対応した団体信用生命保険に入ることも可能です。

マンション経営(区分)のメリット

家賃は景気にほぼ左右されないという点です。
基本的に家賃は家賃相場で決まるため、立地選びと管理がしっかり出来ていれば、家賃が半分になることや、入居者が何ヶ月も入らないといったことはありません。
また住宅ローンを使うことによって、レバレッジ効果で大きなお金を運用することが出来ます。
大きなお金を運用しますが、基本的に家賃収入で住宅ローンの返済をしていくため、マンション経営を始めるにあたり、まとまった資金が必要な訳でもありません。
保険としても非常に優秀で、団体信用生命保険を使って生命保険や就業不能保険、がん保険のような役割も併せ持ちます。

マンション経営(区分)のデメリット

1棟マンションの経営やアパート経営と比べると1室だけのため購入価格は比較的安いですが、REITと比べるとやはり運用資金は大きいです。
価格に高さから現金で購入する方は少なく、ほとんどのマンションオーナーは金融機関からの融資を受けて購入します。
居住用の住宅ローンと比べ、投資用の住宅ローンの借り入れは、そもそも始められる人が限られてしまいます。
会社の規模や勤続年数、年収、借入、本人の年齢などが審査対象となります。

それぞれどんな人に向いているの?

REITに向いている人

まずは小額の投資から始めたいと思っている人や、住宅ローンの融資が受けられない人におすすめです。
また、REITは証券市場で取引されているので売却も簡単にすることができます。
いざというときに直ぐに現金化したい人にも向いています。

マンション経営(区分)に向いている人

老後の年金対策として安定的に家賃収入を得たい人
自分自身の為、家族の為に万が一の事態に備えたい人におすすめです。
保険代わりになること、マンションが資産として残ることで相続することも可能です。
また、勤め先や自分の信用力を使って組む住宅ローンは組める方が限られていることから、融資を受けられる人は早めに始めることをおすすめします。
区分マンションはほとんど管理の手間がかからない点でも、仕事の忙しいサラリーマンにもうってつけです。

まとめ

このように不動産投資においてREITとマンション経営(区分)はとても魅力的な商品と言えます。
それぞれの特徴や自分にあった運用方法を見極めることが重要です。
プロに診断をしてもらうことでより良い運用プランを見つけることができますので、ぜひ一度ご相談ください。

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