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不動産投資って「年収400万円」あれば始められる?

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不動産投資には、数千万単位の自己資金が必要だと誤解している方が多いようです。

しかし、実際にマンション経営で成果を上げている方のなかには、一般企業に勤めるサラリーマンやOLも少なくありません。

もちろん、皆さんが特別に高収入というわけではなく、むしろ年収400万円ほどという平均的な方も多くいます。

そこで今回は、年収400万円で不動産投資を始めるには、そして成果を上げるにはどうすべきかについてお話しします。

ワンルームマンションなら、自己資金ゼロからでも始められる

年収400万円で不動産投資1

ここでいう不動産投資とはマンション経営のこと。つまり、マンションを購入し、他人に貸して家賃収入を得ることにほかなりません。

しかし、それにはまず、投資用物件を購入する必要があります。問題は自己資金をどうするか。

全額一括で支払えれば悩む必要もありませんが、そこまで恵まれている人はごく一部でしょう。たいていの場合はローンを組んで購入することになります。

でも、尻込みする必要はありません。なぜなら、若くしてマンションオーナーになった方の多くは、自己資金100万円以下で始めているからです。なかには自己資金ゼロというケースも少なくありません。では、なぜそれが可能なのでしょう。

たとえば、東京日商エステムがご案内している投資用物件の多くは都心の新築ワンルームマンションです。価格は2,000~3,000万円程度といったところで、郊外の土地付き一戸建てを買うよりむしろ安いくらい。

この程度の物件であれば、自己資金が100万円程度でも十分借り入れができ、条件が揃えばフルローンも可能です。

もちろん、ファミリータイプ・3LDK以上の物件を都心で入手するとなると、とてもこの予算では無理があります。ですが、マンション経営を始めるなら、むしろファミリータイプよりワンルームのほうがだんぜん有利なのです。

なぜなら、都心部は単身世帯が多く、ワンルーム需要が高いから。もし、退去が発生しても、ワンルームなら次の入居者が決まりやすく、その点も安心です。ファミリータイプではこうはいかないため、初心者の不動産投資には向いていません。

不動産投資で中古物件に飛びついてはいけない理由

そうなると、気になるのはローンの返済ですが、これも心配はいりません。なぜなら、数千万円程度の借り入れなら、家賃収入を月々の返済に充てることができるからです。

つまり、自宅のローンがある方でも続けることができるのです。しかも、若い頃からマンション経営を始めていれば、会社を定年退職するずっと手前で、ローンを完済することも可能です。

もちろん、その後、家賃収入はすべて自分のものに。そのまま手を付けずにおけば、私的年金としてプールすることもできます。老後の生活において、この私的年金の存在が大きくものをいうでしょう。

冒頭でも述べたように、マンション経営のハードルがそう高くないという理由はわかっていただけたのではないでしょうか。

ただ、ここでひとつ、気を付けていただきたい点があります。それは、安いからという理由だけで中古物件に手を出してはいけないということ。なぜなら、安い理由は物件としての資産価値が低下しているから。

もしも、その資産価値の低下だけでなく、建物や設備の欠陥、老朽化といった場合は致命的です。そうなると、どれだけ安く購入できたとしても、修繕やリフォームにコストがかかり、結局、高い買い物になる可能性があります。

しかも、修繕やリフォームをせずに転売して元を取ろうと思っても、現状が現状だけに買い叩かれる可能性は大いにあります。

なかには、中古物件に投資して成果を上げているオーナーの方もいるでしょう。しかし、そうした皆さんは長い経験から、それが優良な中古物件なのか、ダメ物件なのか見極める目を持っています。でも、そうでない初心者は、まずは新築物件から始めるのが無難です。

都心部であれば、人気が高いので空室リスクが低く、家賃の維持もしやすく、後に転売しても資産価値の低下が少ない分、高く売れるというメリットがあるからです。

中古物件に投資するのは、新築物件で安定したキャッシュフローを形成し、経験を積んでからでも遅くはないでしょう。

実績をつくり、複数物件に投資すればリスク減&リターン大

年収400万円で不動産投資2

マンション経営の醍醐味は育てる楽しみにあるといえます。最初はワンルームマンション1室から始めて、余裕が出てきたらもう1室、さらに1室と管理物件を増やしていけば、家賃収入もそれだけ充実していきます。

もちろん、それには相応の資金が必要で、場合によっては借り入れを増やさなくてはならないでしょう。しかし、少しずつ実績をつくっていけば、金融機関からの融資も下りやすくなり、有利な条件で借り入れができるようになります。

また、複数の物件に投資するメリットも見逃せません。たとえば、仮に空室が発生した場合、1室だけではそこで家賃収入が途絶えますが、複数所有ならそうしたリスクを回避できます。

もし、何らかの事情で収益の確保が難しくなった場合でも、物件をひとつ売りに出せばそれを穴埋めすることもできるでしょう。

それなら、いっそのことマンション1棟に投資したほうがよいのでは?──と考えている人は、そのリスクについて理解しておきましょう。

もし、その地域に致命的な災害が発生して、マンション全体が損壊するようなことがあったり、周辺地域が避難対象区域になったりすれば、経営続行が難しくなりかねないからです。

もちろんこれは極端な例ですが、企業や大学の移転などで、そのマンションの居住者が一斉に退去するようなことは十分に考えられます。そうなれば、空室の解消は容易ではなくなるでしょう。

やはり、マンション経営の基本は区分所有(1室単位で所有すること)に徹すること。同じ都心部でも、異なるエリアに分散して投資することが、リスクヘッジにつながります。

まとめ

年収400万円で不動産投資3

年収400万円でも不動産投資を始められる理由は、おわかりいただけたでしょうか。

ただし、リスクを上手に避けながら着実に成果を出すには、安いからといって中古物件に飛びつかず、資産価値や家賃の維持がしやすい新築マンションに投資することが大切です。

あとは、信頼できる不動産投資のプロとパートナーシップを結ぶことができれば、なお理想的。

東京日商エステムなら、豊富な経験とノウハウを基に、皆様のオーナーライフを末永くサポートさせていただきます。

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