• 不動産投資

不動産投資のパートナーには倒産リスクの低い会社を選ぼう

  • Facebookでシェアする
  • Tweetする
  • はてなブックマークで共有する
  • LINEで友達に送る

不動産投資は長期的な投資なので、困ったときにすぐに相談ができるパートナーの存在が不可欠です。実際、物件購入後の入居者管理や設備のメンテナンスなどを、すべて自分で行っているという投資家もいないわけではありませんが、よほど時間に余裕があり、豊富なノウハウを持っている場合を除いてはあまり効率的とは言えません。

そこで頼りになるのが、物件管理などを一任できる不動産投資のプロフェッショナルです。一方で、不動産という大事な資産を任せる相手ですから、本当に信頼できる相手でなければ不安でしょう。万が一、その不動産会社が倒産してしまったら大変です。今回は不動産投資のパートナー選びで注意しなくてはならないポイントについて詳しく見ていきましょう。

賃貸管理会社を慎重に選ばなければならないワケ

不動産投資における一大リスクは、ローンを借り入れてまで購入した物件の空室状態が続き、家賃収入が得られなくなってしまうことです。そのため多くの不動産投資家にとって、賃貸管理会社による「一括借り上げ」や「家賃保証」というサービスは非常に魅力的に感じられることでしょう。

もちろん、専門的な知識を持った賃貸管理会社がきちんと運用管理をしてくれて、オーナー自身は何もせずに一定の家賃収入が得られるという仕組みがずっと続いていくのなら何の問題もありません。しかし裏を返せば、すべてを第三者に任せっきりであるという状態でもあるため、契約していた業者が倒産したりするようなことがあれば、順風満帆だった不動産投資ライフは一気に崩壊してしまいます。

たとえば、FX(為替取引)投資の場合、FXを仲介する業者は、自社の事業資金と顧客から預かっている預託資金は別勘定にしています。金融機関に金銭信託を行うといった仕組みが法律でも決められています。

しかし賃貸管理会社の場合は、入居者から預かった賃料や保証料を自らの事業資金として一元的に管理するのが一般的です。つまり、その会社が破綻したり倒産したりといった事態に追い込まれたときには、オーナーには一切お金が戻ってこない可能性があります。入居者がしっかり支払っていても、オーナーのもとにはそのお金が行き届かないということも起こり得るのです。

「集金代行」と「家賃保証」の違いを理解しよう

賃貸管理会社の役割には、大別して「集金代行」と「家賃保証(サブリース)」という2つの種類が存在します。まずはこの違いについて、しっかり理解しておかなくてはなりません。

「集金代行」とは、オーナーに代わって業者が家賃回収を代行するという業務委託型の契約です。入居者からの家賃回収をはじめ、遅延があった場合に督促を行ったり、入居者からのクレームに対処したりしてくれます。
あくまで入居者がいる場合の業務を代行する形なので、空室時に家賃を保証してくれるということはありません。したがって、万が一、この業者が倒産などの危機に瀕したとしたら、業務委託を解除してオーナー自ら家賃を回収すればよいでしょう。一時的な負担はあるものの、大きな損失を受けるわけではありません。

一方、長期にわたる「家賃保証(サブリース)」とは、単に管理業務の代行ではなく、オーナーと賃貸管理会社の賃借契約が前提となっています。契約上の借主は賃貸管理会社ということになり、入居者がいない期間も家賃収入が得られるという仕組みです。
つまり数十年にわたる長期的な保証契約を結んでいても、当の会社が倒産してしまったら、その後は保証を受けることができなくなります。

余談になりますが、家賃保証(サブリース)は、将来的に家賃の値下げが行われる可能性もあります。家賃保証と言っても、最初に設定された家賃水準をずっと維持したままで保証してもらえるわけではありませんので、よく覚えておきましょう。

契約する賃貸管理会社の財務状況を把握しておこう

ここまでの説明で、不動産投資のパートナーには将来的に倒産リスクが低く、信頼できる会社を選ぶことの重要性をお分かりいただけたと思います。実際、賃貸管理会社との契約にあたっては、その会社の財務状況がどうなっているのかを調査しておく必要があります。

上場企業であれば業績は有価証券報告書などで開示していますし、非上場の会社でも大手信用調査会社である帝国データバンクや東京商工リサーチの情報などを収集することは可能です。また、会社の信用性という意味では、過去に入居者や不動産オーナーとのトラブルを起こしていないかを調査しておくこともおすすめします。

まとめ

冒頭でもお伝えした通り、不動産投資は長く続いていくものです。そのため、先を見据えて信頼関係を築いていけるパートナーを見つけることが重要なのです。さまざまな企業情報や実績から信頼できる会社だと判断できたら、最終的には自分の感覚を信じるのが一番でしょう。

  • Facebookでシェアする
  • Tweetする
  • はてなブックマークで共有する
  • LINEで友達に送る
資料ダウンロード セミナー詳細 無料相談サービス PAGETOP