不動産投資のやり方〜事前準備から購入後の流れまでについて解説します

不動産投資のやり方（事前準備編）

不動産投資は大なり小なりお金を動かすことになりますので、始めるにあたっては事前の準備が必要です。

不動産投資の勉強をする

不動産投資やマンション経営のやり方を学ぶためには、様々な方法があります。

などが代表的な勉強方法です。まずは自分にあった方法で、基礎的な知識を身につけましょう。

投資目標をたてる

まず、不動産投資を始めるにあたっては、投資の目的を決め、目標を立てることが非常に大事になってきます。それらの判断によって、どの物件を選ぶかも変わってくるからです。

例えば、

などの目的にあわせて、どのような物件を買えば良いのか計画が変わってきます。
そして、それらの方法で「どれだけの利益を得たいか」「何年以内にどれだけ家賃収入を得たいか」などの具体的な目標金額を決めておくことが重要になります。

また、例えば不動産投資の中でもマンション投資をした場合には、「管理費」や「修繕積立金」など、月々のランニングコストとして発生する費用もありますので、コストも考えた目標設定を行うことが必要です。
始める前だと、具体的な目標が立てにくい場合もあるかと思いますので、セミナーに参加して詳しい人に相談をしたり、勉強を進めながら目標を明確にしていきましょう。

不動産投資のやり方（物件探し編）

実際に物件を購入してみようと検討している場合には、下記のような方法で物件を探してみましょう。

インターネットで物件を探してみる

物件を探す方法の中でも、手軽で簡単な方法はインターネット検索です。画像や、動画などを使って物件が紹介されているので、家のパソコンや、スマートフォンから情報を仕入れることができ、さらには他の物件との比較も容易です。

物件価格や家賃の相場など、だいたいの傾向をつかむのにインターネットは便利な方法です。

不動産投資会社に相談・物件見学をしてみる

不動産投資会社に問い合わせをし、多くの物件情報を取り扱う営業担当に相談をしてみることで、より具体的に物件の検討が進むでしょう。様々なお客様や物件を扱っている営業担当だからこそ聞ける話がたくさんあるはずです。

内見して購入を決めるという方法もありますが、新築の投資マンションの場合は、いわゆる「青田買い」で人気物件だと物件が完成する前に完売してしまったり、中古の投資用マンションの場合も、入居者が物件を借りており、内見できない場合も多くあります。

不動産投資における物件見学は、物件の立地や、不動産会社のサポートの手厚さを確認することをメインに相談をしてみましょう。

不動産投資のやり方（購入編）

買付申込書を書く

気に入った物件が見つかったら『買付申込書』というものを出します。わかりやすく説明すると「物件を買いたいです」ということを伝える申込書です。
法的拘束力がある書類ではありませんので、人気があって奪い合いになる物件はとにかく早く買付申込書を出すことが重要です。

この書面で、販売価格より低い値を示して値引き交渉をしたり、その反対に人気物件に対して高い値を提示したりすることもできます。ひとつの物件に複数の人からの買い付けが入った場合には、売主がその中からひとりを選びます。

融資審査を受ける

現金一括で物件を購入しない場合は、銀行から融資を受ける必要があります。銀行から融資を受ける方法としては、

などがありますが、自分で探すのは融資の条件や、自分に合った銀行がどこなのか判断が難しい場合もありますので、不動産投資会社からの紹介を受ける方法が一般的です。

売買契約を結ぶ

不動産投資会社から購入する不動産の重要事項の説明を受け、売主との不動産売買の契約（売契）を結びます。
これは法的な契約なので内容についてはしっかり確認をしましょう。いくらで購入をするのか、現金で購入するか融資特約を付けるかどうか、手付金をいくら入れるかなど、購入に関わる条件を契約します。

物件の引き渡し（決済）

実際に不動産を売買することを『決済』といいます。通常の場合、決済は銀行で、買主と司法書士が出席して行います。
手数料や固定資産税の清算や登記費用を支払いを行い、決済が完了となります。

不動産投資のやり方（管理・運用編）

不動産投資の鍵を握るのは物件購入後の管理だともいわれています。物件購入後は、物件そのものの維持管理と、入居者の管理をする必要があります。
物件の管理・運用の方法には、大きく分けて3つの方法あります。

自主管理

自主管理は入居者の対応や賃貸借契約の締結、家賃の入金管理、会社の手配といった賃貸物件の管理すべてを、物件のオーナー自らが管理する方法です。
自主管理のメリットは、管理手数料がかからないため、費用が抑えられる点にあります。
また、不具合や老朽化、空室についての情報もダイレクトに知ることができ、賃貸経営のやり方を実際の業務を通して学ぶことができるという利点もあります。
その一方で、入居者による騒音トラブルや設備破損（故障）、クレーム対応なども自身で行う必要があり、時間や手間がかかるというデメリットがあります。

サブリース

管理会社がオーナーから物件を借り上げ、それを転貸する「サブリース」という方法です。借り上げとも呼ばれます。

通常は空室の分の賃料を受け取ることができませんが、サブリースの場合、一定の条件を満たせば空室の有無にかかわらず収入を得ることができるというメリットがあります。事前に取り決めている収入分だけを申告すればよいため、確定申告の手間が少なく、税務上の手間も少なくなる場合が多いです。

その一方で、賃料は不動産管理会社が査定した数字がベースとなり、開始当初の賃料が長期間保証されるわけではないというデメリットもあります。

管理委託

管理会社がオーナーから管理委託手数料を受け取り、入居者募集から管理運営まで賃貸経営の業務全般を請け負う「管理委託」という方法です。

管理委託のメリットは、不動産の管理に関しての知識や経験の高い専門家が、運営管理に関わる業務を全て対応してくれることです。緊急時の対応やクレームもすべて管理会社が処理してくれるので、本業を持ちつつ副収入を得たいと考えている人におすすめの方法です。

デメリットとして、管理会社の仕事ぶりにより、申し込みが減ったり空室が増えたりするリスクがあります。そのため、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。

まとめ

不動産投資は正しい知識を身につけ、正しい手順を踏めば、誰でも行うことが可能です。

不動産投資に関わる全ての知識を事前に身につけ、自分で行なわなければいけないというわけでもありませんので、まずは本記事を参考にしていただき、さらに詳しい情報を知りたい場合には、不動産投資会社にまずは相談をしてみる、セミナーに参加してみるなどで、少しずつ理解を深めていきましょう。