【第10回】 お金が貯まらない方に読んでほしい マンション投資はどのような方に向いているのか

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世の中には多くのカテゴリーの投資があります。株式投資・FX・金投資、外国為替や不動産投資、最近では仮想通貨投資など、その範囲は年々拡大しています。
その中で「いつ、どういうタイミングで投資をしたらいいのか」、これはその方が置かれた立場や考え方によって当然の事ながら異なる訳です。
それではどのような方に向いているのか、また実際に東京の不動産投資はどのような方が行っているのか検証してみたいと思います。

東京の不動産投資には、山手線の各ビッグターミナルを中心に、大手財閥系不動産会社、大手電鉄系不動産会社、さらに世界の政府系ファンド・民間ファンドなど多くのプレイヤーが存在します。2021年の夏には東京五輪が開催される予定ですが、東京五輪が終了した後も、多くの再開発が持続的に進んでいきます。このように世界的に見ても魅力的な東京への不動産投資、中でも取り分け始めやすいワンルームマンション投資はどのような方に向いているのでしょうか。

実際筆者もマンション投資をしている身ですので、まず筆者の経験則に基づいたお話しから始めたいと思います。

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一生懸命働いてもなかなかお金が貯まらない方に向いています。

筆者は20代の頃、大手不動産会社でマンション販売の営業をしていました。当時、一般企業よりも給与水準が高く、私もそれなりのお給料は頂いていました。しかし、20代ともなればまだ遊びたい盛りでもあり、海外旅行に行ったり飲みに行ったりと、お金は思うほど貯まるものではないと思いながら日々を過ごしていました。

しかしある時、「このままではまずい」という感覚に陥り、手持ち資金があまりなくてもできる投資を考えた結果、ワンルームマンション投資にたどり着いた訳です。

手持ち資金が少額でよいといっても、当時のワンルームマンションは契約時に10%、中間金で10%が必要で、価格が1500万円のワンルームマンションを購入する際には自己資金300万円+諸経費で400万円近くの現金を用意しなくてはいけませんでした。

現在は頭金10万円と少額で購入する事ができます。購入した後はローンの大半を家賃収入が補ってくれるので、あとは時間の経過と共に資産が形成されていきます。

SMBCコンシューマーファイナンスの調査によると、30代・40代の方で貯蓄50万円以下の方の割合が何と23%というデータもあります。
(参考:SMBCコンシューマーファイナンス株式会社 30代・40代の金銭感覚についての意識調査2019

では、こうした若い世代の方たちが、そのように資産形成をすればよいのか考察すると、「自動的に資産形成される不動産投資」を活用するとよいのではないでしょうか。

毎日が多忙な方に向いています。

私の先輩の中に、定年退職をして退職金でパソコンを3台買い、株式投資のデイトレーダーを始めた方がいらっしゃいます。日々の株価は国際情勢、日本経済、政局、様々な事象により大きく変動します。午前9時から5時間~6時間も画面の前に座り、取引をするという事は現役のサラリーマンには不可能に近い事です。重要な会議の途中で株価が急落してしまうと仕事にも集中できなくなるでしょう。

その点、ワンルームマンション投資は、自分が自由に使える時間を多く確保することができます。

実際、筆者が所有する不動産における業務とは

  • (1)月に1度、家賃収入の振込を確認する
  • (2)年に1度、不動産における確定申告をする

この2点だけです。

もし家賃が入っていないなど何かトラブルがあった時は、管理会社に1本電話して後は任せるだけです。一旦決まった家賃はしばらく変化なく、オーナー自身が行う業務もほとんどないため、まさしく日々忙しい人に向いています。

一定の給与所得(年収500万円程度)はあるが、自己資金があまりない方に向いています。

もちろん一定の給与所得と自己資金があれば、なお良しですが前述したように、現在は自己資金10万円程度と諸費用があれば、概ね年収の10倍前後の投資用のローンが組めます。(※1)

つまり、金融機関から不動産購入資金を「長期」「低利」で借入できるという「金融機関からの信用力」がある方に向いていると言えます。しかし「長期」という点では、購入者の年齢が上がれば上がる程、長期で組む事は難しくなります。最近の投資系ローンは一般的に80歳完済(※2)というのもありますが、それでも80歳-35歳=45歳、つまり46歳を超えると組める年数が1年ずつ減っていくことになります。(※1・※2 ケースにより異なります。)

年間、単体で多くの生命保険料を払っている方に向いています。

新型コロナにより、健康に対して不安を持つ方がとても増えています。仕事を通じて様々な悩みやストレスを抱える中、体調を崩す方も多いようです。現在は健康であっても将来に不安を持つ方も増えています。

近年の住宅ローンは、内容が充実した「団体信用生命保険」に加入できることも魅力の1つです。様々なオプションも付随しており、年々その内容の充実度が高まっています。お客様の中にはマンション投資の魅力もさる事ながら、団体信用生命保険に大きな魅力を感じてワンルームマンション投資を始める方もいらっしゃいます。

幼少の頃、チョコレートなどに付いているシールなどのオマケが欲しくてお菓子を買った方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。筆者もその中の1人です。チョコレートとマンションを一緒にする事はいささか無理がありますが、それだけ団体信用生命保険の魅力が高まっています。

その理由として、単独で保険に加入するより団体で加入する方が当然の事ながらコストが下がります。さらに万が一の際には、ご家族にローンのないマンションが残り、家賃収入も家族の方が継続的に受け取る事ができるため、とても有効性が高いと考えられます。生命保険のみの場合、ご本人が亡くなった時点で、保険も終了となりますが、ワンルームマンションは残された家族のものとなり、継続的に家賃収入が得られる事が大きなポイントとなります。

一定の退職金を頂いた方に向いています。

人生100年時代の中で、定年後の生活も年々伸びています。

日本は、65歳以上になると、年金をもらいながら生活し、足りない分を退職金で補うという考え方が主流であるからだと思います。しかし退職金(預貯金)を取り崩すだけでは、通帳を見る度に残高がどんどん目減りするため、銀行でお金を下ろす度に気が滅入るかもしれません。

ワンルームマンションを1部屋購入すれば、毎月家賃収入が得られます。

例えば家賃が10万円の場合、その10万円は毎月口座に入ってきます。退職金を取り崩しての10万円と家賃収入の10万円は同じ10万円でも、預貯金とは別物になる家賃収入の10万円は「ある程度安心して使える」という意味を持つお金となるでしょう。

預貯金・現金を多くお持ちの方に向いています。

日銀の発表によると、全国民が家計で保有する金融資産残高は、2020年末時点で1948兆円、中でも「現金・預貯金」は前年比4.8%増の1,056兆円と過去最高となっています。

ただこうした多額の現金を所有していると、様々なリスクもあります。

盗難リスクもありますが、最近は「オレオレ詐欺」なども巧妙化しており、こうした特殊詐欺の被害額は2020年に278億円にも上っています。多額の現金を所有することで、犯罪に巻き込まれる可能性があることから、資産をマンションに変えて持つ方も増えているようです。

他にも「インフレリスク」があります。インフレ局面にある場合、同じ金額のお金を持っていても、物価の上昇により購入できるモノの量が減少します。つまりインフレの時はお金の価値が下がるリスクがあります。

また多くの現金・預貯金などの資産を所有している場合、様々な金融商品への勧誘もあります。金融商品は非常に複雑で、掛け金よりも目減りする元本割れの可能性が高い商品も多くあります。投資に詳しくない方には分かりづらい金融商品もあり、資産を大きく減らしてしまうケースもあり問題になっています。

では多額の預貯金などの「休眠資産」を「活きた資産」に変えるにはどうしたらよいでしょうか。これは預貯金の一部をワンルームマンションなどの「収益を生む資産」へ変える事で、活きた資産となり、さらに資産が分散され、リスクヘッジにもつながります。

特に現金購入の場合は、家賃収入がそのまま収益となることから、預金などと比べてもリターンが大きい傾向にあります。

筆者も長らく不動産投資をしていますが、不動産投資の有難さを感じるのはまさしくローンが終わった時です。

投資をしてよかったと実感するためには、長期で安定している資産に投資をすることです。

長い目で資産を形成していくという考え方ができる人が、まさに「マンション投資」に向いているという事ではないでしょうか。

ちなみに・・・

  • 読者の方の中には、「投資は過去に一度もした事がない」という方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。投資はいわゆる「直接投資」と「間接投資」に分ける事ができます。「直接投資」とは実際に自分の意志で株に投資したり、FXに投資したりというものになります。「間接投資」は、自分自身の大事な資産が第三者に委ねられて資産運用されるケースです。その代表格はズバリGPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)です。これは皆さんが毎月支払っている厚生年金などを運用する世界有数の年金運用機関です。つまり皆さんが払っている厚生年金なども何も運用しなければインフレなどにより価値が目減りしていきますので、投資信託、株式、国債、様々なファンド、ビル系・ホテル系・住宅系のリートなど様々に運用されている訳です。つまり、「一度も投資をしたことがない」という方においても、年金などを通じて「間接的」ではありますが、株式投資や不動産投資をしていることになります。

著者紹介

野中 清志(のなか きよし)
株式会社オフィス野中 代表取締役 住宅コンサルタント
マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

最近の主な著書・連載等

  「売れる」「貸せる」マンション購入法 週刊住宅新聞社
「ワンルームマンション投資法」週刊住宅新聞社
「お金」見直し応援隊 日経BPセーフティジャパン(Web) 他多数

テレビ出演等

  TOKYO MX TV他「ビジネス最前線 不動産による資産活用の今 」(2016年3月)
  BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資 成功へのセオリー」(2014年12月)
「海外投資家も注目する東京の不動産」(2013年11月)
  他ACT ON TV 等多数

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