【初心者必見】不動産投資会社選びの「5つの法則（ルール）」

【法則1】管理などの業務がワンストップの不動産投資会社

世間一般では、よく「不動産は管理を買え」と言われますが、不動産投資の管理は「賃貸管理」と「建物管理」の2つに分けられます。

不動産投資は、入居者がいなければ家賃収入が得られないため、入居者の募集やクレーム対応などの賃貸管理が不十分であってはいけません。

また、日頃の清掃や計画的な修繕などの建物管理がなければ、貴重な資産である建物は早く劣化してしまいます。

さらに、物件の売買や仲介を自社で手がけていることも、不動産投資会社選びの目安となります。

仲介などを自ら手がける会社であれば、物件を売却する際もスピーディーに現金化しやすくなり、出口戦略まで一貫してサポートしてもらえます。

しかし、販売会社・建物管理・賃貸管理・仲介の会社とこれらの会社が別々の場合、それぞれとやりとりをするのは多くの時間と労力がかかり、働きながらだと正直難しいでしょう。ほかに、何か問題があったとき責任が分散されてしまうことも予想されます。

そうならないよう、これらの業務をワンストップで行う不動産会社を選ぶことをおすすめします。

建物管理、賃貸管理、仲介などの業務は互いに関連し合っています。手入れの行き届いた物件は入居者も集まりやすく、資産価値が維持できることにより、売却時もより高い価値となるからです。

これらの業務を一貫して手がけることができるところは少ないのが現状なので、しっかりとした会社を見極めることが重要です。

【法則2】投資できるエリアや物件が限定されない不動産投資会社

不動産投資会社によって、投資できるエリアや物件はもちろん異なります。投資できるエリアが違えば、収益性や融資条件にも大きな差が生じます。

東京だけ、関西だけなど、立地選びの選択肢が最初から狭く限られてしまうと、「自分の希望条件に合う物件がない」という壁に直面しまうことも……。

不動産投資は中長期的に、無理なく行えるのがメリットの1つ。

無理な条件で物件に投資をすると自らを苦しめる要因になるので、投資できるエリアや物件の選択肢を限定してはいけません。

そのため、全国的に事業展開をし、自身のライフプランに合った広い視野で提案ができる不動産投資会社（パートナー）を見つけましょう。

投資である以上、リスクヘッジの考え方が必要となるので、資金に余裕のある方は、複数の物件を異なるエリアで投資することをオススメします。

「分散投資」という言葉を聞いたことがある方も多いと思います。実は、不動産投資においても分散投資は非常に大切です。

ただし、東京・横浜・名古屋・大阪・京都・神戸など、異なるエリアで事業を展開している会社は多くありません。

賃貸需要の高い大都市圏に複数の物件を持つことで、より安定したマンション経営を実現可能です。

【法則3】利回りだけでなく、物件価格と物件品質のバランスも考える不動産投資会社

不動産投資で物件を購入する際、利回りを参考に検討されている方も多くいるようです。新築物件であれば、比較的に物件価格は高くなるので利回りは低くなりがち。ただし、目先の利回りに気をとられしまうことはとても危険です。

物件価格が低く、利回りが高くても、エリアと物件品質が悪ければ、入居者が付かず資産価値が低くなり、家賃を下げるしかありません。そうなってしまっては、元も子もないですよね。

利回りの低い物件だとしても、空室率が低くてエリアが良ければ資産価値は高く、長期的に保有した際のリターンは大きくなります。

始めて不動産投資を始める方が物件品質の見極めをするのは、正直難しいです。そこで注目してほしいのが「住宅性能評価書」です。

住宅性能評価書は「住宅性能表示制度」に基づいて発行されるものです。安心・安全・永住にふさわしい品質を第三者がしっかりと検証や認定することにより、専門家でなくても比較や検討がしやすくなりました。

住宅性能評価書には、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」の2種類があります。

住宅性能評価書を取得するには、物件の安全性や耐久性、省エネ、高齢者への配慮などいくつもの項目の基準をクリアする必要があり、基準を満たしているかどうかで建築費にも大きな差があります。

そのため、コスト削減の目的から住宅性能評価書を取得している会社、物件が少ないのが現状です。

不動産投資は実物資産として中長期的に保有し、ローン完済後はインカムゲイン（家賃収入）を得ることができます。

従って、不動産投資会社を選ぶ際は、物件価格と物件品質のバランスが重要です。

【法則4】変化する市場に対応してきた実績がある不動産投資会社

アベノミクスの大胆な金融政策は、日本経済に円安、低金利をもたらし、不動産市場は活性化しました。それは、バブル崩壊後の不動産市場と比べても、大きな違いがあることが分かるかと思います。

このように世界経済、日本経済すべてにおいて、不動産市場の変化に影響を与えています。

日々変化していく不動産市場にしっかりと対応し、会社を成長させ、長期的な経営実績があるかどうかは、信頼性の判断基準となります。

その理由は、会社が事業を継続している年数は、それだけ多くの市場の声に対応し、様々な課題を解決してきた年数だからです。

また、居住用ファミリー向け分譲マンションの販売実績があるかどうかも、不動産投資会社選びの判断基準となります。

「真にお客様に選ばれ続ける投資マンションは、快適な住環境を備えた賃貸マンション」と言われるとおり、快適な住環境に関するノウハウが賃貸需要に関係してくるのも事実。

快適な住環境を整えれば、必然的に入居率も高い水準を維持できるので、一層安心して不動産投資を行うことができます。

従って、創業年数や販売実績、入居率の実績など様々なデータをもとに検討する必要があります。

【法則5】有用な資格や知識を持った人材が揃っている不動産投資会社

意外と知らない方も多いかと思いますが、不動産投資を始めてマンションオーナーになるということは、「個人事業主になる」ということです。そのため、必ず「確定申告」を行わなくてはなりません。

確定申告を利用することで、様々な節税対策を行えます。

しかし、今までの収入が会社からの給与のみといった方にとっては、確定申告とは無縁だったかもしれません。「確定申告ってどうやるの？」「申告用紙の書き方がわからない」など、壁にぶつかってしまう方も多く、自分で申告するとなるとかなりの時間と労力がかかります。

確定申告のような面倒な手続きに対して、「親身に対応してくれる不動産投資会社か」「相談でき、頼れる不動産投資会社か」が重要です。営業担当が確定申告や相続時の対応など、あらゆる相談の窓口となることで、オーナーは負担を軽減できます。

資格取得のための講習や勉強会などを通して、お客様一人ひとりに最適なライフプランまでしっかりと提案、サポートできる人材がいる会社や、顧問税理士や顧問弁護士の意見をふまえた助言を得られる会社であれば、さらに安心。

これらを、不動産投資会社選びの1つの判断基準にしてみてはいかがでしょうか。

最終的には、実際に営業担当と会って「信頼できるか」を判断

会社としての実績が信頼できるのは確かに重要ですが、最後は人（あなた）と人（営業担当）のやり取りとなるので、実際に営業担当と会ってみて、信頼できると思えることもとても大切です。

従って、不動産投資会社選びで失敗しないためには、会社資料やWebに掲載されている情報だけで判断しないようにしましょう。