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東京オリンピック前、サラリーマンが不動産投資で狙うべきエリアは?

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東京オリンピックの開催に向けて、東京の不動産市場は活況を呈しています。

オリンピック関連施設の建設や交通網インフラの整備によって、特に湾岸エリアでは、多くの商業施設やタワーマンションが建てられています。

国内のみならず、海外の不動産投資家にもそういった状況は注目されており、長期的な家賃収入を求める「インカムゲイン型」の不動産投資ではなく、不動産価格の値上がりのタイミングで売却することで利益を得る「キャピタルゲイン型」の投資家も多くなっています。

そこで今回は、東京オリンピックに向けて、一般のサラリーマン投資家が目をつけるべきエリアについて考えていきます。

東京オリンピックの影響を受け、活況を呈する不動産市場

リーマンショックの影響を受けて、長らく低迷していた不動産市場。しかし近年、不動産価格は上昇に転じています。

オリンピック関連施設の建設ラッシュや、開催地域周辺のインフラが整えば利便性が増すことから、開催地周辺では大規模なタワーマンションが建設されているほか、海外投資家の人気も高まっています。

不動産投資で利益を得る方法には、二通りあります。一つは継続的に家賃収入を安定して得ることを目的とした「インカムゲイン型」の投資。

もう一つが、不動産価格の高騰を見越し、購入時よりも高い値段で売却して利益を得ることを目的とする「キャピタルゲイン型」の投資です。

インカムゲイン型 継続的に家賃収入を安定して得ることを目的
キャピタルゲイン型 購入時よりも高い値段で売却して利益を得ることを目的

オリンピック開催前の東京の不動産に関心を持つ海外投資家の多くが、「キャピタルゲイン型」の投資を狙っているとされ、多額の資金力を持つ海外投資家が、魅力的なエリアの不動産を多く購入しているという現実もあるようです。

不動産投資で人気の湾岸エリア、不安要素はある?

特に不動産投資家から人気を誇っているのが、選手村や競技会場が多く存在する湾岸エリア。もともとは、造船所や倉庫群、工場などが多いエリアでしたが、今では大規模な商業施設やタワーマンションが多く建設されています。

また、投資目的ではなく、自らの住まいとしてマンションを購入する層も多く、小学校の教室不足が問題となるほど、子育て世代などにも人気となっています。

晴海に建設される選手村は、オリンピック後は分譲マンションとして売却されることになっているし、大規模マンションの販売計画は数多くあるので、これからさらに大きな変貌を遂げることになります。

一方で、大規模なタワーマンションは修繕費の積立金が高くなることや、住人が多いことから、マンションの管理組合の問題や住人同士のトラブルのリスクもあります。

湾岸エリアのような人気地域での不動産投資は、一見するとメリットが多いようにも感じますが、長期的に安定した賃貸物件として貸し出すには、不安要素がないわけではありません。

サラリーマン不動産投資家には、安定した不動産経営ができることが重要

もともと、東京では西側の「山の手エリア」と東側の「下町エリア」に大別され、新宿区や世田谷区、目黒区などが存在する山の手エリアの人気が高く、不動産相場も総じて高くなっていました。

今人気の湾岸エリアは、そういった意味では下町エリアに含まれます。

オリンピックの影響や交通インフラの整備で、湾岸エリアの人気が高まってきたことで、いわゆる山の手エリアと下町エリアの差は小さくなってきています。

そのため、一口に「人気のエリア」と言っても、どの条件を優先順位にするのかによって、着目するポイントは異なってくるでしょう。

たとえば「江東区」という行政区を考えると、湾岸エリアで人気の豊洲や東雲が含まれているものの、古き良き東京の情緒が残る地域として人気のある、清住白河や門前仲町も含まれています。

一見すると湾岸エリアのほうがわかりやすく魅力的かもしれませんが、清澄白河などの地域も交通インフラが整うことに変わりはなく、また、海外投資家からは見つかりにくいという点では、安定した投資対象となるでしょう。

さらに視野を広げてみれば、湾岸エリアにアクセスのよい江戸川区や千葉県エリアの人気が高まるという考え方もできます。江戸川区は、江東区から荒川を挟んだ隣り合うエリアで、その隣は千葉県です。

ただし、毎月の家賃収入を目的とする、インカムゲインを狙うサラリーマン投資家にとっては、安定した不動産経営ができるということが最も重要。

人気があるからといって高額なタワーマンションに投資するよりも、交通インフラが整っていてどのエリアにもアクセスがよく、一定の需要が見込めるエリアへの投資を考えたほうが確実です。

まとめ

【この記事のポイント】

  • 不動産投資で利益を得る方法として、「インカムゲイン型」と「キャピタルゲイン型」がある
  • インカムゲイン型は、継続的に家賃収入を安定して得ることを目的とする
  • キャピタルゲイン型は、購入時よりも高い値段で売却して利益を得ることを目的とする
  • サラリーマン投資家なら、交通インフラが整っていてアクセスがよく、一定の需要が見込めるエリアへの不動産投資がおすすめ

オリンピックの開催で好況に沸く不動産市場ですが、サラリーマン投資家、特にこれから不動産投資を始めようとする人にとっては、堅実、確実な不動産投資が重要です。

湾岸エリアのタワーマンションは確かに魅力的ですが、キャピタルゲイン狙いの海外投資家がライバルになりかねない状況を踏まえると、むしろ湾岸エリアを囲む下町や、アクセスの便利な周辺地域に目をつけるべきと言えるでしょう。

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