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今、新築の投資用マンションを買う価値とは?物件の寿命はどれくらい?

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節税や老後のための私的年金としてなど、堅実な資産形成の手段として注目を浴びている不動産投資。基本的には融資を受けて不動産を購入するため、本当に価値のある物件を手に入れたいと思うのは当然のことでしょう。でも不動産投資の初心者にとって、どんな物件を買うのがよいのか正しく判断することは難しいですよね。

実は今、都心部の新築ワンルームマンションの人気が高まっていることをご存じでしょうか?
このコラムでは都心部にある新築ワンルームマンションを購入する価値はどこにあるのか、
物件はどれくらい長持ちするのかについてお伝えしていきます。

投資初心者におすすめの物件とは?

マンション経営における、一番のリスクは何だと思いますか? それは、ずばり空室です。


空室になると定期的な家賃収入が得られなくなるので、最悪の場合、ローンの返済に充てるお金が捻出できないという事態にもなりかねません。不動産投資を始めるにあたって第一に考えなければならないのは、「空室になりにくい物件を選ぶ」という点になります。

では、空室になりにくい物件とはどのようなものでしょうか。人気のエリア、最寄り駅からの距離、築年数などさまざまありますが、要するに「物件と借り手の需要と供給が見合っていること」が重要なポイントと言えるでしょう。

特に、東京は日本の中で数少ない転入超過都市です。転出する人より転入してくる人の方が多く、しかもその中でも単身世帯が増加を続けており、2015年から2035年の間で15万世帯の増加が予測されています。
人口減少社会と言われる日本においても、首都圏に関しては単身者を中心に人口が増え続けるというわけです。したがって首都圏のワンルームマンションは高い需要が続くと見込まれるため、投資の価値があると言えます。

新築ワンルームマンションがおすすめの理由

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空室リスクを防ぎ、効率のよい投資を行うには首都圏のワンルームマンションが適していることがお分かりいただけたかと思います。では「新築」と「中古」では、どちらを選ぶのがよいのでしょうか。もちろん両者それぞれにメリットはありますが、とくに不動産投資の初心者には新築のワンルームマンションがおすすめです。その理由は3つあります。

まずひとつは、新築物件の場合、最低10年間の瑕疵担保期間が義務付けられていることがあります。瑕疵担保とは、建物の基本構造部分(柱や梁、雨水の侵入に関する防水部分など)に欠陥が見つかった場合、無料で補修してもらえる保証制度のことです。物件の引渡しから10年以内はこれらに問題が起きたときには無料で対応してもらうことができます。

次に挙げられるのは、エアコンなどの空調やキッチン、バス・トイレなどの設備面が高水準であることです。ここ20年ほどのマンション設備の進化は著しく、現在の最新設備はほぼ最高水準に達していると言っても過言ではありません。もちろん、今後もどんどん最新型の設備が出てくることは間違いありませんが、だからこそ現時点ですでに古い設備はますます価値を失っていくと考えられます。また新築物件の設備は、万が一不具合があっても手厚いメーカー保証を受けられるため、メンテナンスの面でも大きなメリットがあるのです。

最後に、初心者にとって一番のメリットと言えるのが、金融機関からの融資を受けやすいという点が挙げられます。新築物件の販売価格は、金融機関との相談の上、適正価格に設定されています。新築であれば金融機関が物件の状態をきちんと把握することができるので、フルローンで融資を受けることも条件によっては不可能ではありません。中古の場合は、金融機関が物件の状態を把握することが難しいので、好条件で融資を受けることが困難になります。

マンションの寿命はどのくらい?

さて、不動産投資の初心者には新築のワンルームマンションがおすすめ、というところまで話が進みましたが、購入にあたってマンションの寿命が気になる方も多いのではないでしょうか。不動産投資は長期間にわたる投資なので、ローン返済のことなどを考えると、マンションの寿命についても知っておく必要がありますね。

住宅や自動車などに対しては国によって耐用年数が定められています。一般的に耐用年数は「減価償却費」を計算するための指標として決められているものですが、マンションの寿命を理解する上でも一つの目安になるでしょう。ちなみに減価償却について詳しく知りたい方は、「効率的な不動産投資を目指すなら知っておきたい減価償却費」をお読みください。

この耐用年数を参照すると、住宅用の鉄筋コンクリート造の建物は47年ということになります。しかし、実際に使用可能な期間という観点で考えると、47年過ぎても十分居住が可能ですし、需要があれば借り手がいなくなることはありません。

実際、1964年の東京オリンピックの前後に東京にマンションが多く建設されましたが、その多くが50年を過ぎても現役です。近年は建設に使われるコンクリートや建材の質も上がっていますから、現時点で新築のマンションであれば、ますます寿命が延びていると言えるでしょう。

投資用マンションの要は管理にあり!

新築マンションの寿命が長いとはいえ、落とし穴もあります。それが管理です。

どんなにいい物件でも、管理がずさんであれば寿命は短くなってしまいます。投資用マンションの場合、管理会社によっては、メンテナンスが行き届いていないケースも少なからずあります。

また管理コストを低く見積もっていると、一見すると利回りがよく感じられるのですが、修繕が必要となったときに資金不足で十分なメンテナンスができない、などという事態にもなりかねません。せっかく高水準の設備を持った新築ワンルームマンションを購入するのなら、長く所有して十分な家賃収入を得ていくためにも、管理体制がしっかりしている会社を選ぶことが重要です。

まとめ

不動産投資の初心者におすすめの物件として、新築のワンルームマンションが魅力である理由を説明しましたが、いかがでしたでしょうか。首都圏では今後、ますます不動産の価値が高まっていくと見られます。
不動産投資は長い目で動向や需要を見極めていくことも必要です。そういった意味で、長く信頼できるパートナーを探すことも、不動産投資で成功するポイントと言えるでしょう。

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