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3つのキーワードで読み解く、成功する不動産投資と失敗する不動産投資

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これから不動産投資を始めようとしている方の中には、ワンルームマンションに投資してみようと考える方が多いかと思います。区分マンションの一室を購入しての投資なら、「自分にもマンション経営ができそう!」と思えるかもしれません

今回のコラムは、ワンルームマンション投資のメリットや失敗しやすいキーワードをお伝えして、不動産投資の初心者が成功しやすい物件についてご説明します。

投資するメリットがたくさんあるワンルームマンションとは?

投資用ワンルームマンションは、東京の都心部であっても2,500万円から購入することができます。地方の都市なら、1500万から。

ワンルームマンションなら、経験や知識が浅い初心者でも多額の投資をすることなく購入できるので、初期投資を低く抑えることができるメリットがあります。

それに新築マンションであれば、銀行からの融資が受けやすくなるメリットもあります。中古マンションは、金融機関が物件の状態を正確に把握することが難しく、審査が厳しくなりがち。
その反面、新築マンションは物件の状態が判断されやすくなるので審査のハードルが下がります。「なかなか頭金が用意できないよ!」という場合でも、フルローンを組める可能性が十分にあります。

売りやすくて管理いらずのワンルームマンション

ワンルームマンションは、不動産の中でも流動性が高いことも大きな魅力です。流動性とは簡単に言うと「売りやすさ」になります。
不動産を売ろうと考えた場合でも、その物件を買おうと希望する人が現れるまでは売ることができません。値が張る不動産投資は、他の投資に比べて「流動性が低い」と言われがちです。

でもワンルームマンションは違います。投資家からの人気が高いのはもちろんですが、最近は自宅用としての需要もあります。
「急きょ、現金が必要になってしまった……」という場合でも、短期間で買い手が見つかる確率は高いでしょう。

それに、マンションには管理会社や仲介会社が入っていますので、購入した後は入居者探しや審査、建物の維持管理をすべて専門業者が行ってくれます。
シンプルに言ってしまえば、毎月の家賃が入っていることを確認するだけでよく、仕事やプライベートに影響を及ぼすことがありません。これはワンルームマンションだけに限りませんが、マンション経営の大きなメリットと言えます。

失敗しやすいのは、「地方」「築古」「一棟」の3つのキーワード

ネットで「ワンルームマンション投資」と検索して、マイナスな意見を目にした経験がある方もいるかと思います。たしかに“失敗しやすいパターン”があるのも事実。その失敗しやすいパターンには、「地方」「築古」「一棟」の3つキーワードがあります。

まずは「地方」から見ていきましょう。少子高齢化が進んだ日本では、人口減少の一途をたどっています。それに地方部にとっては、人口の流出が止まらないという問題があります。この人口流出は、地方の都市部であっても例外ではないのです。
人口が減り続ける地方でのワンルームマンション投資は、つねに空室リスクを抱えた状態です。今後は、その傾向がさらに鮮明になるでしょう。

次は「築古」の物件に着目してみましょう。地震の多い日本では、マンションの耐震性が投資をする上で外すことのできないポイントとなります。
1981年6月に耐震基準が変更され、その後の新耐震基準で建てられたマンションなら安全性は高いと言えますが、古いマンションでは耐震基準を満たしていない物件も見受けられます。

それに築古マンションを手ごろな価格で手に入れたとしても、その後に修繕が必要な箇所が見つかり、結局コストがかかってしまったという話もよく聞きます。一見すると築古物件は初期投資が低く抑えられるので、利回りもよく見えるかもしれません。
でも建物や水回り、エアコンなどの設備で不具合が発生すれば修理費用がかさみます。結局、実質的な利回りが低くなってしまうというパターンに陥りがちです。

最後は「一棟」です。マンションの一棟まるごとに投資するとなると、少なく見積もっても億単位の資金が動きます。それだけリターンも大きいかもしれませんが、失敗した時のリスクもかなり大きくなります。
また流動性の話をしましたが、一棟マンションの購入を希望するのはほとんどが投資家なので、流動性がかなり低くなってしまいます。

まとめ

ワンルームマンションへの投資で避けるべき、「地方」「築古」「一棟」の3つのキーワードをご理解いただけたでしょうか? この3つのキーワードと反対の、「都心」「新築」「区分所有」のワンルームマンションであれば成功の可能性がグッと高くなります。

高水準でワンルームマンションの需要が続く“都心”、最新の耐震技術が取り入れられて、なおかつ融資が通りやすい“新築”、リスクを分散できる“区分所有”――、この3つのキーワードがそろった「成功する不動産投資」を始めてみませんか?

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