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ワンルームマンションへの不動産投資は「新築>中古」な3つの理由

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これからワンルームマンションで不動産投資を始めようという方にとって、悩ましいのが「中古物件を購入するか」「新築物件で始めるか」という二者択一でしょう。一見すると価格のこなれた中古物件のほうがハードルは低く、投資利回りも高そうな気がします。しかし、そこだけに目を奪われると、あとで手痛い失敗に泣くことになりかねないので要注意です。

今回は、なぜ新築物件がベターなのか、中古物件購入の落とし穴とはどのようなものかについてお話しします。

物件価格の安さでは中古マンションが一見有利だが……

不動産投資が初めてという方にとって、物件価格はもっとも気になるところでしょう。最初から無理して高価な買い物をするわけにも行かないし、家賃相場が天と地ほど違うというのであればまだしも、ある程度許容範囲内に収まってさえいれば中古のワンルームマンションに投資してもいいのではないか。
新築ほど家賃を高く設定できなくても、初期投資が抑えられる分、高利回りでの運用ができるのではないか……と思うかもしれません。

理論的には正解なのですが、実際はなかなかこの通りに行かないのがマンション経営の難しさです。一方、新築物件も伊達に新築ではありません。建物の耐用年数がフルでスタートするので、中古物件に比べて長期間にわたって家賃収入を得ることができます。
ただし、最初から大がかりなリフォームや修繕が必要になった場合は、その費用で購入価格の安さが相殺されてしまうかもしれません。物件の築年数や程度で状況は変わりますが、同様のリスクは必ず付いて回ります。

築年数が経過していると建物や設備の老朽化や耐久性が心配

中古物件でも、築浅物件であればそこまでの心配をする必要はないかもしれません。最近の物件は、東北や熊本の震災をうけ、耐震基準には細心の注意をはらって建設されているケースが多くなっています。日に日にマンションの安全性は高まっているため、新築であればあるほど耐久性や耐震性が向上しているのです。
2005年に起きた耐震偽装問題事件を覚えている方は少なくないはず。それを受けて2006年に建築についての法律が改正されたため、築古物件には現在の安全基準に満たない物件が存在しています。また、2008年には安全性をさらに強固なものにするため、住宅性能表示の導入がすすめられました。
各等級によって、住宅の劣化対策がどれだけ施されているかが示されており、最高等級ではおおむね75年~90年間の耐久性を保持できる強度といわれています。

現在の時点で建ててから20年、30年を経過している古い物件だと、建物も設備もかなり老朽化しています。仮に購入した時点では問題がなくても、いざ、マンション経営に着手しようとしたらいきなりトラブル発生……ということもあるので注意が必要です。
とくに給排水管などは経年劣化が進みやすく、床下から水が湧き出るといったトラブルも起こり得ます。そうなれば、入居者はすぐに退居してしまうでしょう。修繕しようにも大がかりな工事が必要になり、数百万程度の出費を覚悟しなければなりません。

また、いくら価格が激安でも、築40年程度が経過している骨董品のようなマンションを購入するのは避けたいところ。なぜなら、1982~83年前後に完成したマンションは、旧耐震基準で建てられている可能性があるからです。
旧耐震基準では震度5程度の地震に耐えるよう設計されていますが、このレベルでは阪神淡路大震災や東日本大震災クラスの巨大地震ではひとたまりもありません。その点、新耐震基準の建物なら震度6強~7の地震でも倒壊しない設計です。
そのうえ、住宅性能表示制度の最高等級である「劣化対策等級3」をクリアしている建物であれば安心できます。より将来にわたって有用な資産として運用することができるでしょう。

中古物件の場合、隠れた欠陥に気づいても買主の自己責任になる

新築にはなくて中古物件には付き物のリスクと言えば、“隠れた瑕疵(欠陥)”です。売買契約時点では気づかなくても、いざマンション経営を始めてみたら入居者からのクレームなどで建物に不備や不具合が見つかる……ということがあります。
この場合にも、修繕はオーナー様の自己負担で、売主に対して責任を追及することが一切できません。せっかく安く入手しても、原状回復に何百万という出費がかかれば肝心の実質的な利回りが大きく目減りしかねません。また、トラブルで入居者が退居した場合は、空室が埋まるまで家賃収入が途絶えてしまいます。

これが新築物件であれば、隠れた瑕疵があっても定められた期間内なら売主に対して賠償責任を求めることができます。これが民法の定める「瑕疵担保責任」というものです。
初期投資は相応にかかりますが、中古物件にありがちなトラブルを回避できる新築物件のほうが、トータルで考えればリスクも小さく、安全と言えるでしょう。しかも建物だけではなく、新築なら設備に関する保証期間中の故障や不具合は無償修理が利きます。

まとめ

モノの値段には理由があります。通常より大幅に安いものは相応のリスクがあると考え、中古物件の購入には慎重を期すべきでしょう。もし、購入するとしても築年数の浅い比較的新しい物件にしたほうが得策です。
もちろん、それでも中古物件特有のリスクは付いて回ります。その最たるものが、瑕疵を発見した場合に発生する修繕コストと空室リスクです。こうして考えてみると、何から何まで新しく、しかも万が一のトラブルでも瑕疵担保責任が問える新築を選ぶほうが無難と言えます。
新築だけに人気もあり、入居者の獲得もスムーズです。耐震性や耐久性も兼ね備えていれば、それだけ長く運用できるという点も踏まえて投資物件の検討をすすめるようにしましょう。

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