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“稼げる不動産投資家”になるための3つのポイント

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「不動産投資をする=大家さんになって賃貸物件の管理をしなければならない」と思っていませんか? 不動産投資では、物件を所有して賃貸として貸し出すことで家賃収入を得ますが、それは必ずしも大家の業務をするということではありません。
特に、サラリーマンとして働きながら不動産投資を行うのであれば、物件や入居者の管理に手間と時間を費やす余裕はほとんどありません。

では、実際のサラリーマン不動産投資家は、どうやって物件を管理し利益を生み出しているのでしょうか? 不動産投資で稼ぐための基本的なポイントについて解説します。

無駄な時間をかけない

不動産投資を始めたいと思ったときに、まず何が必要だと考えますか? 「自分で不動産を所有して運用していくためにはそれにふさわしい資格が必要」と考えるかもしれません。「不動産のプロに近づくために、ファイナンシャルプランナーや宅建の資格を取ろう」などと思ってはいないでしょうか。

もちろんそれらの資格が役に立たないわけではありません。不動産にまつわる法律や制度、資産運用の知識は、不動産投資に関わらず勉強しておいて損はないでしょう。
しかし、これらの知識がなければ不動産投資ができないわけではありませんし、むしろそのために時間をかけて勉強することが機会損失になりかねません。

不動産投資は長期的な視点で行うものなので、少しでも早く始めたほうが将来のためになります。時間をかけるのであれば、「どういった不動産に投資するのか?」という実践的な知識を得るために使うべきです。
専門的な知識はプロに任せることができるのが不動産投資のメリット。はじめからすべてを自分で行おうとして、無駄な時間を費やすことは避けましょう。

必要経費と税金について知る

不動産投資に必要な費用は、物件の購入費用だけではありません。必要経費や税金について理解することは、キャッシュフローを理解することにつながります。

物件購入の際には利回りがどのくらいかをチェックしますが、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
利回りとは、物件に投資した額に対してどのくらいの収益がでるのかを見る指標ですが、表面利回りは経費を計算に入れていない利回りのこと。実質利回りは経費を計算に入れた場合の利回りを言います。

一見すると表面利回りが高くても、経費を含めた実質利回りを計算するとさほどの利回りが得られないということもあります。どんな経費がいくらかかるのかについては、しっかりと知ることが大切です。

金融機関から融資を受けて物件を購入したとしても、キャッシュフローが安定していれば追加融資を受けて所有物件を増やせるのが不動産投資。そうすることで、より多くの資産を形成することができます。

必要経費は「管理費」「修繕積立費」「賃貸管理代行手数料」などです。税金については、物件の取得時に「不動産取得税」と「登録免許税」、ほかに「固定資産税・都市計画税」などがかかってきます。信頼できる不動産会社であれば、親身に相談に乗ってくれたりするでしょう。

確定申告が必要

サラリーマンの場合は、会社から納税をするので馴染みがない人もいるかもしれませんが、不動産投資を始めると自らか、税理士を使って確定申告を行う必要があります。
不動産所得は家賃収入から必要経費を引いた金額になります。必要経費は、先に説明した「管理費」や「修繕積立費」などに加えて建物の「減価償却費」に加え、「住宅ローンの金利」も含まれます。

サラリーマンの不動産投資の場合、給与所得と不動産所得を「損益通算」という考え方で合算して計算します。不動産投資の減価償却費をうまくコントロールすることで、節税効果が得られることもあります。

運用はプロに任せる

不動産投資では大家になる必要がないとは言っても、自分が購入した物件についてのメンテナンスや入居者の管理をしないわけにはいきません。しかし、それら不動産の実際の運用についてはプロに任せられるのが不動産投資のメリットです。

物件の運用には、建物の清掃や修繕などのハード面と家賃の滞納、入居者のクレームへの対応などのソフト面での対応がありますが、これらには専門の業者に委託する仕組みがあります。
賃料の数パーセントの費用は掛かりますが、それも必要経費に入れて実質利回りを計算しておけばきちんと利益を確保することができます。

ただし、運用の部分は入居者の有無に直接関わる部分です。いい加減な管理しかしない業者の場合、評判が悪化して空室が出てしまうという事態にもなりかねません。そういう意味では、購入する物件を選ぶのと同じくらい、どの管理会社に委託するのかも非常に重要になります。

まとめ

不動産投資は、自分の資産を投じて始めるものなのでしっかり稼ぐことのできる投資家になりたいもの。投資についての知識を持つことも大切ですが、信頼できるパートナーを見つけることはそれ以上に大切です。

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