【第12回】不安解消！不動産投資の疑問を解決します！

不動産投資が出来る属性でありながら、一歩踏み出せない人が多い

2021年現在、金融面から見ると、日本の預貯金の約70％は60歳以上の方が保有しています。＜参考：「金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書」令和元年６月３日＞

高齢者の方は若い方と比べて相対的にお金を使う機会も少なく、なかなか消費が上向かない一つの要因と考えられます。
また若い世代においては、働き盛りにも関わらず預貯金ゼロという調査結果もあります。
＜参考：https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000006.000039964.html＞

一方では年収が500万円を超えた人がこの数年間で250万人を突破しています。

＜参考：国税庁「平成 30 年分民間給与実態統計調査」＞

ではこの数字は何を物語っているのでしょうか。

一つは資産運用・投資ができるにも関わらずなかなか一歩を踏み出せないという潜在需要が潜んでいると考察されます。
年収500万円を超えた方がこれだけ多く存在するという事は、投資系のローンを有利に借りられる方が多いという事を示しています。一般の投資に限らず、不動産投資をしようと思えばできる方がいかに多いかが見て取れます。

ではなぜ行動に移せないのでしょうか。それは日本人特有の堅実性や「リスクを取りたがらない」といういわば国民性が影響しているとも考えられます。

多くの方が思う「不動産投資への不安と疑問」5つの例題

ワンルームマンション投資をする経済的な力量があるか不安

そもそも「自分は果たしてワンルームマンションを購入する経済的な力量があるのか」という疑問をお持ちの方は多くいらっしゃいます。このコロナ禍において食費を始め、生活費を切り詰めて生活している中で、いきなり何千万という単位が目の前に現れると「非現実的」という心理が働くのも無理はないかと思います。

しかし、ローンが組めるか組めないかの判断は金融機関が決めます。つまり一定の勤続年数・年収（例えば500万円程度）、年齢等のいくつかの条件をクリアできればローンを組む事ができます。

大切な事は、現在の自分自身が金融機関からどの程度の融資を受けられるかという事を「客観的に診断」してもらう事です。おおまかな融資可能金額等は、不動産会社でも算出する事ができますのでご相談下さい。

持ち出し金額が負担に感じる場合も

せっかくローンが組めたとしても、例えば家賃収入が10万円、住宅ローンが10万5,000円とすると、持ち出しが毎月5,000円かかります。（経費等は除きます）
「この持ち出し金額を負担してまでもマンション投資をする意義があるのか」という疑問を持つ方もいらっしゃいます。例えば、マンションを買わないで毎月その持ち出し部分を貯金した場合、年間で6万円、35年で210万円貯まる事になります。（利息は含まれていません）

しかし、マンション投資をして35年間毎月5,000円の持ち出しを負担したとしても、35年後にローンは完済し、数千万円単位の資産が残ります。さらに、そこから毎月一定の家賃収入を得る事ができる訳です。

住宅ローンには「団体信用生命保険」が付いておりますので、筆者が講演するセミナーでは「その5,000円は“生命保険料の負担”と思って下さい」と申し上げています。投資系のローンには充実した生命保険が付随されており、その保険だけでもとても大きな価値があります。

入居者が確保できるか不安

また「不動産投資をしても入居者が確保できなかったらどうしよう」と思う方も多くいらっしゃいます。

現在日本には840万戸を超える空き家住宅があり、当然の事ながらむやみな不動産投資はリスクを負う事になります。＜参考：毎日新聞 30、40代「貯金ゼロ」が23％ SMBCの金銭感覚調査 2019 年 3 月 6 日＞

投資系の新規ワンルームマンションを企画・販売する場合は、不動産会社が徹底的にエリアリサーチをして土地を取得します。沿線の再開発・大企業の集積度・人口動態、地域の高齢化率のスピードなど様々な要素が検証され、そのような基本条件を参考にして賃貸市場なども徹底的にリサーチされています。さらに、万が一入居者が確保できない場合の対策として「家賃保証」というシステムもあります。

ただし、この家賃保証は未来永劫一定ではなく、2年に1回の見直しや条件の改定があります。それだけに立地に徹底的にこだわるワンルームマンション投資は空室のリスクが低いと言えます。

将来ローン金利が上がる可能性への不安

投資系のローンを組む方は大半の方が変動金利で組んでいます。経済状況の変化により金利は上がったり下がったりしますが、現在の金融市場においては、アベノミクス以来長期に渡り金融緩和・低金利が継続しています。

では仮に金利が上昇した時は不動産投資にどのような影響があるでしょうか。

金利は半年ごとに見直されますが、毎月の返済金額は5年ごとの見直しとなりますので、金利が上昇してもすぐに返済額は変わらず、利息と元金の割合が変わります。また見直し時に返済額が上昇しても1.25倍までとなります。
金利が上昇すると、返済額の見直しまでは利息の部分が増える事になりますが、マンション投資の場合には「損益通算」と言ってローンの部分の利息部分は経費として算入できます。（ケースにより異なる場合があります）

2021年から住民税の計算方法が変わり、年収が850万円を超える高所得者の方などには住民税の負担が増す事になります。このような税負担の重い方から見れば、金利の上昇は節税効果が高くなるともいえる訳です。

マンションの資産価値が下がるかもしれないので不安

セミナー参加者からの質問の中で、「将来、購入した物件の資産価値が下がるのではないか」という不安を抱く方もいらっしゃいます。

マンションの資産価値を決める要素は様々です。経済的要因、地域的要因、建物を含めた個別要因・家賃などの収益性、さらにエリアにおける再開発、など多くの事が影響を与えます。

セミナー参加者の大半の方は購入価格よりも安く売却したら「損になる」と考えるてしまっています。しかし不動産投資の場合には、「購入時よりも安く売却する」事と「損をする」という事は別問題であるという事例を次に見てみましょう。

（Ａ）現金で購入の場合

例えばAさんは退職金を利用して投資利回り4％のマンションを3,000万円の全額自己資金で購入し、10年後に価格が10％下がって2,700万円で売却しました（経費等は含んでおりません）。ここで300万円の売却損が発生していますが、Aさんは3,000万円×4％で1年間に120万円の家賃収入を得ていますので、10年間で1,200万円のリターンを得ている事になります。

つまり、300万円の売却損に対して1,200万円の賃貸収入があり、トータルでは900万円以上利益があるという事になります。

もちろん取得・保有期間中に発生する諸経費、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金などのコストなどを考慮に入れて考える事が必要となりますが、購入時よりも安く売ることが損だとは一概に言えないことはお分かりいただけるかと思います。

（Ｂ）ローンで購入の場合

次に金利2％で3,000万円の35年ローンを組んで購入した場合を見てみます。

毎月の返済額は99,378円（約10万円）、毎月の家賃収入は利回り4％とすると10万円ですので毎月の収支はほぼブラスマイナスゼロとなります（購入時の諸経費・毎月の経費等は含んでいません）。

10年後に10％下がって2,700万円で売却したとします。10年後のローン残債は約2,345万円ですので売却価格の2,700万円から残債の2,345万円を引いても355万円の黒字となります。

実際には保有期間中の管理費や売却時の手数料等がかかりますが、これらの経費を考慮してもマイナスにはならないと考えられます。もちろんですが売却しなければ売却損は発生しません。マンション経営では長く保有して賃料収入を得る期間が多いほど得すると言えますので、長期保有できる優れた品質のマンションを購入する事が重要となります。

また空室期間は賃料が入ってきませんので、空室になりづらい立地のマンションを選ぶ事、さらに長期間に渡って賃貸管理、建物管理ができる会社から購入する事も重要な要件となってきます。

まとめ

投資の中でも特に不動産投資は、少しでも年齢が若く、働き盛りの時ほど有利な条件で融資を受けやすくなり、始めやすい投資です。

様々な不安をお持ちの方もいらっしゃると思います。また皆さんそれぞれ投資のプランが異なりますので、第一歩として不動産投資のセミナーへ参加をしてみたり、不動産会社へ資料請求や直接相談してみたりなど、まずは聞いてみることから始めると良いでしょう。

著者紹介

野中 清志（のなか きよし）
株式会社オフィス野中　代表取締役 住宅コンサルタント
マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

最近の主な著書・連載等

  ｢売れる｣「貸せる」マンション購入法　週刊住宅新聞社
「ワンルームマンション投資法」週刊住宅新聞社
「お金」見直し応援隊　日経ＢＰセーフティジャパン（Web）　他多数

テレビ出演等

  TOKYO　MX　TV他「ビジネス最前線　不動産による資産活用の今 」（2016年3月）
  BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資　成功へのセオリー」（2014年12月）
「海外投資家も注目する東京の不動産」（2013年11月）
  他ACT ON TV 等多数