【第4回】若い世代から注目を集める「人生100年時代」の資産運用法とは

日本人の平均寿命は過去最高を更新

その昔、織田信長は「人間50年」と舞いの一節を唄っていました。
日本人の寿命はどう変わってきているでしょうか。

厚生労働省が発表した「令和元年簡易生命表の概況」によると、男性の平均寿命は 81.41 年、女性の平均寿命は 87.45 年といずれも過去最高となっています。
これを昭和22年（1947年）と比較してみると、男性で50.06歳、女性で53.96歳となっており、この70年の間で平均寿命は男性で31年、女性で33年も伸びた事になります。

人生100年時代が到来するのはいつ？

平均寿命はあくまで平均ですので、実際はそれより長く生きる方も多くいらっしゃいます。今の若い方が老後を迎えるときは平均寿命も90歳を超え、100歳に近づいてくるのではないでしょうか。

総務省が敬老の日に発表する高齢者のデータによると、2020年9月15日現在で65歳以上の方は3,617万人となり、2019年から約30万人増加し過去最多となりました。総人口に占める割合は28.7％と前年に比べ0.3ポイント上昇し、割合でも過去最高となりました。

65歳以上の人口割合は1950年には4.9％でしたが、1985年に10％、2005年に20％を超えました。国立社会保障・人口問題研究所の推計では2040年には35.3％にまで上昇すると予測されています。日本は世界で最も65歳以上の割合が高い国となっていますが、これからも高齢化は進んで行くようです。

資料：総務省「統計トピックス」

将来の年金も不安な時代に

こうして高齢者の方や割合が増加していくという事は、それだけ将来の国民全体の年金の負担が多くなる事を意味します。

現在コロナ禍で企業や飲食店など経営的に苦しくなり、給与が減額されたり離職したりする方も増えています。総務省の発表によると2020年に就業者数が48万人減少し、完全失業率は前年比0.8ポイント上昇して2.8％となりました。また緊急事態宣言に伴い、商業施設や飲食店などの売り上げが減少しGDPが押し下げられる事も予測されています。

こうした経済情勢を反映して、2021年の年金受給額は0.1％の引き下げとなります。
今後、日本が超高齢化を迎える中で公的年金が引き上げられる可能性は低く、逆に引き下げられる可能性が高くなっています。

高齢者の就業者数は増加傾向

高齢化の進行で、高齢者の就業者数は増加しています。65歳以上の就業人口は2009年に565万人でしたが、2019年には892万人と大きく増加しています。15歳以上の就業者数に占める高齢者就業者の割合は、2019年には13.3％と過去最高となっています。また2017年以降は「団塊の世代」が70歳を超え始め、70歳以上の就業者も増加しています。

高齢者の就業率は24.9％と65歳以上のほぼ4人に1人は仕事を続けている訳です。こうした高齢就業者の方は必ずしも良い条件で働ける訳でもなく、また高齢化による健康問題もありいつまで現役で働けるかは確実には分からないという点も不安となってきます。なお政府は経団連に70歳の定年を呼びかけていますが、そこには公的年金の受給年齢を高めたいという「思惑」が見え隠れします。

資料：総務省「統計トピックス」

長期の投資で老後に備えるには

高齢化が進むと同時に、新型コロナによる生活不安も相まって改めて生涯生活設計を見直す方が増えており、様々な投資に関心が集まる中で日本人に馴染みのある「不動産投資」がさらに注目されています。

中でも一戸から所有できる「ワンルームマンション投資」は当初の資金も少なく比較的簡単に始められる事が特長です。手間がかからない事も特長なのでサラリーマンの方などでワンルームマンション投資を始める方も多くなっています。

長期投資のメリットは「時間の活用」と「資産性の向上」

マンション投資は投資用のローンを利用してワンルームマンションを購入し、賃料収入でローンを返済していきます。ローンの返済期間を35年などの長期にした場合には毎月の返済額が少なくなりますので、賃料収入と同程度かもしくは毎月の負担があっても小額で済む事になります。ローンを利用して長期間の投資をする事で、無理のないマンション経営が可能となる訳です。

このため、20代、30代の若い男性や、女性の方もマンション投資に関心を持つ方が増えてきています。

他にも長期投資のメリットとして、投資用物件のある沿線やエリアなどが、時間の経過にともなって再開発や鉄道網の発展などで生活利便性や交通利便性が向上し、マンションの資産価値が向上するケースもあります。

このように不動産投資は長期投資のメリットを享受できる数少ない投資と言えます。

40代、50代からのマンション投資も増加

若い方だけでなく、40代以上の方でマンション投資を始める方も増えてきています。
なぜなら、この世代では若い頃よりも収入が増加し、また将来への不安がどんどん現実のものとして予想できるようになる世代だからです。

実際にリタイア後の生活費や住居費などの支出と、年金などの収入や資産状況なども具体的に分かる年代となってきます。

例えば40歳から35年のローンを組むと完済年齢が75歳となります。この年齢になると多くの方は年金生活に入っているため「少し遅いのでは？」と感じる方もいるかと思いますが、あえて団体信用生命保険のためにローン返済を続ける方や、人生100年時代の中でローンの完済時期が多少伸びて大丈夫と考える方も多くいらっしゃいます。

また早めに「年金代わり」として家賃収入を受け取りたい方は、契約時に頭金を多めに入れる、ローンの途中で繰り上げ返済をする、さらに退職金でローンの残りを一括返済するなどの方法もあります。

40代から50代のサラリーマンの方は管理職になられている方も多く、ローンの返済期間を短くして家賃収入とローンの差額が若干持ち出しとなっても給与所得そのものも増えていると考えられますので、負担には感じられないかと思われます。さらに給与所得が増えている時期は所得税・住民税などの節税効果も期待できます。

「マンション投資」をポートフォリオに組み込む

財産の運用先を分散して投資リスクを避ける方法としてポートフォリオがあります。
株式や国債、不動産、預貯金など様々に資産を分散してリスクを回避する方法です。

投資には株式など「ハイリスク・ハイリターン」のもの、預貯金・国債など「ローリスク・ローリターン」のものなどがあり、マンション投資など不動産投資は「ローリスク・ミドルリターン」の投資といえます。
筆者がここで提唱したいのは、「ローリスク・ミドルリターン」である「マンション投資」を資産運用の中心に配置する事です。

投資の主軸に安定したマンション投資を据えて、さらにその周辺に株式投資やFXなどを配置し投資のバランスと安全性を高めるという考えです。

ますます大切になってくる若年層に対する投資教育

日本においては若年層における投資への関心は高まりつつありますが、諸外国と比べるとまだまだ遅れていると感じるところがあります。

例えば米国では「Fire」という生き方が社会に浸透しています。
「Fire」とは「Financial independence – Retire Early」の略語で、若いうちから資産を蓄積し生活を切り詰めて「経済的独立」を達成し、早ければ30代、遅くとも40代で退職を目指すというものです。

つまり社会の枠に囚われず自分自身の時間を大切にするという生き方です。また米国や英国においては小学生にも株を教えるという現状があります。

お金や資産運用に対する興味関心を若いときから持つ事はとても大切です。
人生100年時代においては、投資のリスク・リターンをしっかり把握し自分自身のポートフォリオを確立する事が重要となってきます。不動産投資においては

という考え方が極めて大切です。

人生100年時代においてはご自身の「健康管理」と「資産管理」が大切なキーワードとなると考えます。

著者紹介

野中 清志（のなか きよし）
株式会社オフィス野中　代表取締役 住宅コンサルタント
マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

最近の主な著書・連載等

  ｢売れる｣「貸せる」マンション購入法　週刊住宅新聞社
「ワンルームマンション投資法」週刊住宅新聞社
「お金」見直し応援隊　日経ＢＰセーフティジャパン（Web）　他多数

テレビ出演等

  TOKYO　MX　TV他「ビジネス最前線　不動産による資産活用の今 」（2016年3月）
  BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資　成功へのセオリー」（2014年12月）
「海外投資家も注目する東京の不動産」（2013年11月）
  他ACT ON TV 等多数